編者按：2024年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2025年農(nóng)歷春節(jié)前夕，濱江集團(tuán)又在大本營(yíng)杭州拱墅區(qū)盤了一宗宅地。

溢價(jià)率71.25%、54億元的大手筆購(gòu)地，似乎在向市場(chǎng)力證企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。

正如2024年胡家坪媒體懇談會(huì)上公司創(chuàng)始人戚金興所說：“2024年是我最滿意的一年。”

戚金興心中的滿意度來自于年底按時(shí)完成的銷售任務(wù)、負(fù)債情況改善，以及對(duì)于“臥倒后再站起”的渴望。

然而，這一年濱江集團(tuán)在市場(chǎng)起伏中同樣逃不開“副作用”的影響：從減少拿地?cái)?shù)量到控制版圖外延；從項(xiàng)目銷售目標(biāo)擠壓式完成到年底交付項(xiàng)目去化難題；從法定代表人更替暴露出的內(nèi)部架構(gòu)變動(dòng)到“二代”戚加奇的候場(chǎng)。

正因如此，2024年的濱江集團(tuán)注定被打上兩極分化的標(biāo)簽——戚金興看清大勢(shì)的樂觀與鮮少提及的風(fēng)險(xiǎn)與留白，究竟什么才能代表這家企業(yè)？

“杭州王”的調(diào)整

濱江集團(tuán)2024年全口徑銷售目標(biāo)直至第四季度才得以完成。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)，該公司2024年1-10月全口徑銷售額約合921.6億元，與1000億元目標(biāo)仍有近80億元缺口，權(quán)益銷售額448.29億元，較2023年同期657.55億元下降近32%。

直至2024年底，濱江集團(tuán)全口徑銷售額實(shí)現(xiàn)1116.3億元，達(dá)成戚金興口中“最滿意的一年”的目標(biāo)，但這一數(shù)據(jù)也在逐年下降。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

與銷售端口相似的還有交付端，濱江集團(tuán)2024年計(jì)劃交付的38個(gè)項(xiàng)目中，僅11宗項(xiàng)目為100%權(quán)益占比，剩余27宗項(xiàng)目均為合作項(xiàng)目，權(quán)益占比最低27.55%（濱萃悅府項(xiàng)目），最高80%（觀翠攬?jiān)萝帲?/p>

上半年，濱江集團(tuán)按計(jì)劃交付天臺(tái)江山慈悅、寧波萃語華庭、寧波譽(yù)品、義烏福田里、錦尚和品府、濱濤映月、紅獅上品B區(qū)、望濤月明、濱融府大平層等16個(gè)新盤項(xiàng)目，剩余項(xiàng)目均計(jì)劃在下半年第四季度集中交付。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

事實(shí)上，除要保證全口徑銷售目標(biāo)1000億元以上之外，濱江集團(tuán)還表示近年投資金額控制在權(quán)益銷售回款40%以內(nèi)，區(qū)域布局聚焦杭州、深耕浙江，浙江省外重點(diǎn)關(guān)注上海。

早在2017年，濱江集團(tuán)與上海湘府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海崇濱建設(shè)發(fā)展有限公司、中崇集團(tuán)有限公司簽署《上海湘府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)合作框架協(xié)議》，以7.98億元收購(gòu)上海崇濱建設(shè)發(fā)展有限公司持有的上海湘府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10%股權(quán)。

上海湘府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托濱江建設(shè)公司負(fù)責(zé)“湘府花園三期項(xiàng)目”整體開發(fā)管理，預(yù)計(jì)代建管理費(fèi)3.3億元，但上海湘府未按合同約定支付代建管理費(fèi)。

濱江集團(tuán)選擇向上海第一中級(jí)人民法院遞交民事訴狀，請(qǐng)求法院判令上海湘府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付相關(guān)代建管理費(fèi)及違約金。

上海代建風(fēng)波映射出濱江集團(tuán)嘗試擴(kuò)張版圖但步伐緩慢的原因，但事實(shí)上，最得心應(yīng)手的大本營(yíng)項(xiàng)目也可能會(huì)產(chǎn)生虧損，且距離中心越遠(yuǎn)，去化風(fēng)險(xiǎn)更高。

2024年杭州新房市場(chǎng)處于波動(dòng)期，十區(qū)新建商品房住宅成交總金額2438.91億元，同比減少約1280億元，降幅達(dá)到34.5%；成交總套數(shù)為53492套，同比減少28004套。

聚焦濱江集團(tuán)本身，去化憂慮從2023年開始便有所體現(xiàn)，彼時(shí)在杭州通過競(jìng)拍新增的土儲(chǔ)項(xiàng)目共計(jì)有14個(gè)，當(dāng)期實(shí)現(xiàn)銷售項(xiàng)目合計(jì)6宗，但其中5宗項(xiàng)目都未完成去化，例如錢塘區(qū)河印觀翠灣項(xiàng)目去化僅一成左右。

此外，濱江集團(tuán)手中還有一些多年未去化完成的老項(xiàng)目，例如可售面積達(dá)10萬平方米、2024年年末迎來交付的杭州千島湖湖濱印象，累計(jì)預(yù)售面積只有可售面積的十分之一。

由此可見，即便在大本營(yíng)杭州，偏遠(yuǎn)區(qū)域項(xiàng)目銷售去化問題同樣會(huì)出現(xiàn)。因此，尋找去化動(dòng)力的同時(shí)，該公司2024年的主要任務(wù)集中在“爭(zhēng)區(qū)域”。

回過頭來復(fù)盤，濱江集團(tuán)2024年在土拍場(chǎng)上的存在感不減當(dāng)年，進(jìn)一步對(duì)比近年拿地?cái)?shù)量，不難發(fā)現(xiàn)購(gòu)地策略已有收縮之勢(shì)，但地塊地理位置明顯更具備銷售潛質(zhì)。

過去一年，濱江集團(tuán)合計(jì)斬獲23宗地，相比2023年減少10宗；在這23宗地塊中，有22宗位于杭州，外省市場(chǎng)僅在南京收獲一塊地。

值得注意的是，2024年12月至2025年1月，濱江集團(tuán)又拿下了杭州城內(nèi)多宗地塊。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

先是聯(lián)合首次進(jìn)入杭州市場(chǎng)的貝殼、興耀在金沙湖板塊拿了一宗宅地，土地位于金沙湖板塊北側(cè)，地塊容積率2.5，可建面積3.8萬平方米，起始樓面價(jià)14006元/平方米。

經(jīng)過19輪報(bào)價(jià)，濱江集團(tuán)等三位聯(lián)合競(jìng)買人以6.23億元總價(jià)拿下上述地塊，溢價(jià)率16.88%。拿地之后，濱江將與興耀一起負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

此外，繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)蕭山市北地塊，地塊出讓面積2.58萬平方米，容積率2.5。據(jù)了解，該地塊共吸引8家房企爭(zhēng)奪。最終經(jīng)過41輪報(bào)價(jià)，濱江集團(tuán)以16.92億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)2.61萬元/平方米，溢價(jià)率30.95%。

后于2025年1月初，再度拿下蕭山城區(qū)一宗地塊，地塊位于北干西單元，出讓面積3.6萬平方米，容積率2.0，最終價(jià)格27.98億元，溢價(jià)率高達(dá)61.91%。

來到蛇年春節(jié)前夕，杭州拱墅、西湖及錢塘分別放出宅地，分別位于拱墅區(qū)湖墅單元、西湖區(qū)雙橋單元和錢塘區(qū)下沙單元，起拍總價(jià)54.3億元，出讓總建筑面積26.3萬平方米。

其中，位于拱墅區(qū)的湖墅單元地塊經(jīng)過220輪報(bào)價(jià)，由濱江集團(tuán)以54.56億元價(jià)格競(jìng)得，樓面價(jià)6.48萬元/平方米，溢價(jià)率71.25%。該樓面價(jià)超過去年10月綠城所拍江灣新城核心板塊宅地塊，一躍成為杭州新單價(jià)地王。

“消失”的現(xiàn)金流

雖然仍拿地兇猛，但2024年的杭州樓市似乎已處于緩行期。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，以杭州市區(qū)外圍區(qū)域來看，單價(jià)在2萬以下的項(xiàng)目售賣情況算不上理想，售樓處促銷手段已從送車位、降價(jià)、0首付到送裝修；同樣地，單價(jià)約合3萬元-4萬元的樓盤也逐漸加入“促銷局”。

一直在杭州主打高端改善盤的濱江集團(tuán)，旗下多數(shù)項(xiàng)目均需要進(jìn)行搖號(hào)抽簽才有機(jī)會(huì)進(jìn)入選房序列。但位于運(yùn)河新城核心區(qū)、前后開盤四次的濱江坤和濱運(yùn)錦繡里項(xiàng)目，原本限價(jià)4萬元/平方米，在2024年9月開盤時(shí)，項(xiàng)目單價(jià)折至3.89萬元/平方米，同步送出車位。

“在這樣的行情下，能夠做到杭州拿的地都去化，甚至達(dá)到搖號(hào)程度，是非常不容易的。”戚金興曾公開表示。

2024年以來，濱江集團(tuán)在杭州所拿地塊基本都集中于核心城區(qū)，但蕭山等非核心區(qū)的存貨也沒能完全消耗，多數(shù)項(xiàng)目通過降價(jià)、送車位、送家裝包等方案促銷。

“有五成到六成的存貨，不太容易賣出。”存貨之惑，戚金興也在求解：“2024年的庫(kù)存降幅非常大。按照計(jì)劃，基本上50%-60%是不容易賣的。2025年要繼續(xù)降庫(kù)存，降到企業(yè)非常健康的范圍之內(nèi)。”

樓市震蕩直接影響企業(yè)的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，同時(shí)帶來一些隱形負(fù)擔(dān)。

2024年前三季度，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入407.84億元，同比下降12.09%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)16.33億元，同比下降33.94%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)14.91億元，同比下降38.89%。

濱江2021年至2024年各季度營(yíng)收變化趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從利潤(rùn)方面來看，凈利潤(rùn)下降幅度大于營(yíng)業(yè)收入下降幅度，主要是受交付體量較2023年同期減少及交付項(xiàng)目本身毛利下降影響。

同期，濱江集團(tuán)毛利率為10.43%，較2023年同期下滑4.56個(gè)百分點(diǎn)，這是由于結(jié)算項(xiàng)目多為2020年、2021年獲得的項(xiàng)目，存在自持、地價(jià)高等原因，拉低了毛利率。

現(xiàn)金流方面，濱江集團(tuán)前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-14.07億元，同比減少293.02億元，降幅達(dá)105.04%。

與此同時(shí)，短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力進(jìn)一步提升，權(quán)益有息負(fù)債約合305億元，較年初下降55億元；一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債也從2023年110億元下降至2024年三季度59.7億元；總流動(dòng)負(fù)債合計(jì)數(shù)據(jù)事實(shí)上較2023年的2027億元降至1896億元。

其他流動(dòng)負(fù)債則有所上升，從2023年底152.69億元升至157.43億元，應(yīng)付賬款也從55.57億元上漲至62.99億元；另一方面，長(zhǎng)期借款累計(jì)進(jìn)一步增加，自2023年底258.24億元滾至273.24億元，

融資方面，據(jù)濱江集團(tuán)官方表示，平均融資成本下降，從2021年底的4.9%、2022年底的4.6%、2023年底的4.2%，下降到2024年底的3.4%。

值得關(guān)注的是，2024年濱江集團(tuán)計(jì)共發(fā)行了10筆直接融資債券，其中短期融資券36億元，中期票據(jù)24億元。也就是說，截至2024年底直接融資余額66億元，較2023年底數(shù)據(jù)下降近20億元。

2024年濱江債券余額數(shù)據(jù)

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架構(gòu)調(diào)整“收放權(quán)”

2024年，濱江集團(tuán)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)和架構(gòu)還進(jìn)行了一番調(diào)整。

4月，杭州濱江投資控股有限公司法定代表人發(fā)生變更，由“戚金興”變更為“莫建華”。而杭州濱江投資控股有限公司是杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司第一大股東，持股比例為45.41%。

2024年三季度濱江前十大流通股東

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再往前倒帶兩個(gè)月，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，法定代表人由戚金興先生變更為張洪力先生。公告表示，后續(xù)董事長(zhǎng)戚金興將帶領(lǐng)董事會(huì)主抓公司戰(zhàn)略規(guī)劃和方向把控；總裁張洪力則帶領(lǐng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)抓落地、做實(shí)施。

據(jù)該公司官方回應(yīng)，戚金興仍是上述兩家公司的實(shí)控人，但今后將把更多精力專注于公司的戰(zhàn)略規(guī)劃方向把控，以及鄉(xiāng)村振興。

熟悉戚金興的業(yè)內(nèi)對(duì)“鄉(xiāng)村振興”這一說辭并不陌生，從2022年開始，戚金興本人便啟動(dòng)了駐扎胡家坪的工作，當(dāng)年坐鎮(zhèn)105天、2023年漲至135天、2024年達(dá)到167天。

“在胡家坪更清晰地看行業(yè)”是戚金興對(duì)外的解釋，但事實(shí)上，隨著他逐漸隱退一線，誰將成為濱江接班人的問題則愈發(fā)清晰。

發(fā)布濱江集團(tuán)2024年中期業(yè)績(jī)的前一天，濱江服務(wù)也發(fā)布了一條公告，宣布戚金興之子戚加奇由非執(zhí)行董事調(diào)任為執(zhí)行董事，于2024年9月1日生效。

事實(shí)上，在戚加奇擔(dān)任非執(zhí)行董事的上半年，濱江服務(wù)中期業(yè)績(jī)因5S增值服務(wù)收入上升備受關(guān)注，該服務(wù)收入為毛利的主要貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)板塊之一。

據(jù)中期業(yè)績(jī)顯示，2022年至2024年中期四個(gè)報(bào)告期內(nèi)，濱江服務(wù)5S增值服務(wù)收入分別同比增長(zhǎng)79.3%、211.9%、172.5%及158.5%，具體為2.49億元、1.91億元、6.785億元及4.94億元，占收入的比重由12.6%上升至29.9%，貢獻(xiàn)毛利的比重由20.31%上升至32.1%。

濱江服務(wù)業(yè)績(jī)的正面披露使這位地產(chǎn)二代走進(jìn)市場(chǎng)的步調(diào)逐漸加快，從戚金興口中“未來5到10年將是濱江最好的發(fā)展時(shí)期，要培養(yǎng)好團(tuán)隊(duì)、帶好接班人”的觀點(diǎn)來看，外界對(duì)戚加奇成為濱江接班人的猜測(cè)也情有可原。

過往經(jīng)歷顯示，戚加奇曾擔(dān)任中國(guó)人壽富蘭克林資產(chǎn)管理有限公司基金經(jīng)理、宏觀策略師，其在2009年大學(xué)時(shí)期便有花費(fèi)千萬購(gòu)置濱江旗下陽光海岸豪宅項(xiàng)目的歷史，后于2011年至2013年，又接連購(gòu)買了兩套濱江開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目。

不難看出，雖然目前并未直接進(jìn)入濱江集團(tuán)擔(dān)任角色，但依舊通過購(gòu)置房產(chǎn)的消息使外界將“戚加奇”與“濱江”捆綁在一起。

由非執(zhí)行董事轉(zhuǎn)為執(zhí)行董事，多少意味著這位二代已經(jīng)開始走向臺(tái)前，未來或許將直接參與濱江服務(wù)甚至濱江集團(tuán)的日常經(jīng)營(yíng)管理，不過何時(shí)能夠進(jìn)入管理層中心區(qū)仍是未知數(shù)。

另一方面，濱江集團(tuán)本事管理架構(gòu)也在不斷調(diào)整。比如2023年底，區(qū)域平臺(tái)再度進(jìn)行調(diào)整，還順勢(shì)增加了招采中心。

這一點(diǎn)，原濱江粵贛區(qū)域總經(jīng)理吳潤(rùn)良或許感觸頗深，在濱江強(qiáng)調(diào)自有招采中心的2023年年底，其就已經(jīng)作為濱江房產(chǎn)集團(tuán)招采中心總經(jīng)理隨隊(duì)開始考察。

成立集團(tuán)招采中心的用意不言而喻，招標(biāo)采購(gòu)是地產(chǎn)企業(yè)中重要且敏感的位置，是連通測(cè)算和實(shí)施的橋梁。正因?yàn)檎袠?biāo)采購(gòu)重要，所以一直以來都受到各家公司的重點(diǎn)看護(hù)，負(fù)責(zé)人也多是企業(yè)內(nèi)部較為信任的管理層。

在濱江未成立招采中心之前，項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)均由集團(tuán)旗下人員負(fù)責(zé)，現(xiàn)在則需要對(duì)關(guān)鍵部門的關(guān)鍵崗位進(jìn)行制約。

2024年初，濱江總部還新成立了監(jiān)察中心，雖然沒有明確公布具體職責(zé)，但從宏觀來看，一般集團(tuán)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)察部的工作主要包括管理審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制以及反腐。

有業(yè)內(nèi)人士透露，濱江監(jiān)察中心工作重點(diǎn)落在對(duì)營(yíng)銷、工程、采購(gòu)等重點(diǎn)工作進(jìn)行項(xiàng)目審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理流程中的問題，以及管控項(xiàng)目的工程成本。

集團(tuán)招采和監(jiān)察中心的設(shè)立，無疑是濱江加強(qiáng)管控的行動(dòng)。

事實(shí)上，在戚金興早年帶隊(duì)時(shí)期，就已借鑒萬科的財(cái)務(wù)管控模式。但這位掌舵人并不選擇照抄萬科“中央集權(quán)”管理，而是轉(zhuǎn)向較為中庸的“聯(lián)邦式”管理。

這種選擇源于戚金興工程人員出身的底色，也間接影響濱江后來成為一家以工程為主導(dǎo)的房企，工程部門的存在感最強(qiáng)。

有消息稱，濱江集團(tuán)自成立以來，核心業(yè)務(wù)模型建立在杭州乃至浙江的工程施工、基礎(chǔ)之上，上下游產(chǎn)業(yè)背后的企業(yè)，幾乎覆蓋了濱江旗下項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)。

這意味著，該公司之前內(nèi)部管理的節(jié)奏平穩(wěn)且偏向簡(jiǎn)化。因此，2024年監(jiān)察中心的設(shè)立，實(shí)則調(diào)整了濱江的管理制度。

例如，濱江內(nèi)部營(yíng)銷增加定價(jià)權(quán)，在集團(tuán)下放范圍內(nèi)，營(yíng)銷業(yè)務(wù)方具備決定的權(quán)力。與此同時(shí)，監(jiān)察中心將實(shí)時(shí)跟進(jìn)營(yíng)銷條線的情況，包括定價(jià)權(quán)的使用。

穿過風(fēng)暴 | 你是一船之長(zhǎng)，世界沒有比這更美妙的景象。

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