編者按：2024年，面對經(jīng)濟與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 走到2024年終點，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌，大浪淘沙。

從全口徑銷售情況看，2024年千億房企數(shù)量從2023年的15家進一步減少至11家，百億房企亦從72家跌至56家。

行業(yè)出清的影響在資本市場更為明顯，2023年以來，已有23家上市房企離開牌桌，其中2023年為13家，2024年為10家。

雖然總體勢頭已經(jīng)放緩，但債務(wù)危機依舊是一把達摩克里斯之劍，懸停在不少房企頭上。

曾經(jīng)的地產(chǎn)三巨頭相繼掉隊，2023年已然登頂?shù)谋＠l(fā)展，在2024年守住了全口徑銷售第一的冠軍位置。

銷售與土儲

“柳暗花明又一村”是2024年房地產(chǎn)行業(yè)的寫照之一。

房地產(chǎn)市場前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價換量”在9月也出現(xiàn)降溫。隨后9.26“止跌回穩(wěn)”信號釋放，市場信心才初步回升。

利好政策到來，房企們也吃下了定心丸，只是止跌回穩(wěn)顯然需要一定時間，短期內(nèi)房地產(chǎn)仍面臨一定挑戰(zhàn)。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

從行業(yè)大環(huán)境來看，銷售下降已是常態(tài)，區(qū)別在于下滑幅度。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的《2024年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，保利發(fā)展以3230億元再次收獲銷冠。排名第二的是中海，銷售金額為3095億元。隨后是綠城中國、華潤置地與萬科，分別錄得約2768.5億元、2611億元與2446.8億元。

但就算是蟬聯(lián)銷冠的保利發(fā)展，也免不了經(jīng)歷銷售規(guī)模的收縮。

據(jù)月度銷售報告，2024年1-12月實現(xiàn)簽約面積1796.61萬平方米，同比減少24.71%；簽約金額3230.29億元，同比減少23.5%。

從全年數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展只有6月與10月錄得單月簽約金額同比上升，其余月份均有不同程度的下探。

2024上半年，1-5月簽約金額同比回調(diào)幅度均值約為33.24%，其中2月同比變動為該年最低數(shù)值，單月簽約金額156.24億元對應(yīng)同比減少幅度達到54.43%。

不過，得益于6月簽約銷售金額增加，保利發(fā)展上半年總簽約金額同比跌幅從年初的31.21%縮小至26.81%。

下半年，等來救市政策“甘霖”的保利發(fā)展，在國慶黃金周的10月成為增長幅度最大的一個月。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，保利發(fā)展2021年-2024全口徑銷售總金額分別為5349.28億元、4573.01億元、4222.35億元、3230.27億元。目前，行業(yè)TOP5格局是保利發(fā)展、中海、萬科和綠城中國、華潤置地。

在2024年，中海銷售額同比數(shù)據(jù)已經(jīng)回正，月度增幅在兩位數(shù)。同期，綠城、華潤置地、萬科銷售額的降幅和上半年相比明顯收窄。

不過，保利發(fā)展并不能在top1的位置上高枕無憂，市場與行業(yè)挑戰(zhàn)依然巨大。

目前，保利發(fā)展與第二名中海之間在全口徑銷售上還有近200億元的差距，但在權(quán)益銷售方面則是易位。

與2023年對比，保利發(fā)展權(quán)益銷售金額從3057億元回調(diào)至2545億元，中海則從2855.4億元微降至2847.4億元。

情況在2025年有所好轉(zhuǎn)。蛇年開年，保利發(fā)展首月實現(xiàn)簽約面積77.2萬平方米，簽約金額180.15億元。

雖然簽約金額對比2024年同期下探11.36%，但降幅已有所縮窄，這也意味著保利發(fā)展正在盡力把握政策翹尾因素帶來的提升機會。

不過值得注意的是，據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，保利2020年-2023年拿地項目平均權(quán)益比例約為75%、82%、71%與82%，2024年平均權(quán)益比例則上升5個百分點至87%。

相對權(quán)益比例大幅提升，2024年保利發(fā)展拿地相對謹慎。

保利發(fā)展2023年斥資1359.11億元積極投拓拿下103宗地塊，保利發(fā)展2024年則獲取37個項目，權(quán)益金額約602.07億元，同比分別回調(diào)64.07%、55.7%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

自2021年開始，保利發(fā)展拿地數(shù)據(jù)便呈減少趨勢，截至2023年每年拿地數(shù)量保持在100宗水平線上略微浮動，但2024年拿地數(shù)量僅錄得37宗。

當2024年銷售去化壓力傳導(dǎo)到土地儲備，“以銷定投”就成為房企適宜的拿地策略。

數(shù)據(jù)顯示，2024年百強房企新增貨值、總價以及建面總和分別為22107億元、10746億元和10577萬平方米，與2023年同期相比，分別下降31%、31%和21%。

整體來看，保利發(fā)展上半年拓展12個項目，總計容建筑面積116萬平方米，權(quán)益地價109億元。

下半年有所發(fā)力，7-12月共獲取25個項目、拿地勢頭最猛的是7月，共入手7宗地塊，其次是處于年底沖刺階段的11月、12月，各競得6宗地塊。

從區(qū)域分布來看，保利發(fā)展在一線及新一線城市共落子27宗地塊，占總拿地數(shù)量72.97%。

其中，在一線城市拓展15個項目，上海、廣州及北京分別拿地8宗、5宗及2宗，拿地權(quán)益總金額為433.77億元，占總金額72.05%；在新一線城市拓展12個項目，拿地權(quán)益總金額為121.37億元，占總金額20.16%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

相比2017年-2020年重金投入三四線城市布局，保利發(fā)展在當下收縮期顯然更著重在一二線城市，僅一線城市投入金額占比便從2023年的38.29%大幅提升至72.05%。

2024年全年，保利發(fā)展在上海便擲金119.4億元拿下8宗地塊，是上海年內(nèi)拿地數(shù)量最多的房企。轉(zhuǎn)到北京戰(zhàn)場，保利雖然只通過合作方式拿了2塊地，但海淀區(qū)總價地王的拿地金額便已有53.41億元。

回到大本營廣州，保利發(fā)展拿地5宗，總權(quán)益金額255.12億元，超過廣州全市總成交額30%，穩(wěn)住廣州“拿地榜一大哥”稱號。

其中位于廣州天河區(qū)的臨江大道北側(cè)地塊（又稱南方面粉廠地塊）是廣州2024年土拍中地價最高的一塊，還引來越秀地產(chǎn)與中海爭搶，但在148輪競價后由保利發(fā)展收入囊中。

處在市場收縮期，保利發(fā)展精投、慎投的意圖十分明顯--重返一線城市，并且在競爭更為激烈的城市核心區(qū)域，挑戰(zhàn)標準更高、收益也更大的市場領(lǐng)域。

進入2025年，保利發(fā)展于1月新增房地產(chǎn)項目3個，上海、石家莊、青島各1宗，共支付價款32.88億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

其中，上海松江宅地起價16.04億元，經(jīng)50輪競價后由保利發(fā)展以20.52億元競得，溢價率27.93%，其他參拍競買人分別為招商蛇口、廈門國貿(mào)。

銷售降幅縮窄情況下，相較2024年1月謹慎入場的觀望狀態(tài)，保利發(fā)展似乎已經(jīng)吹響2025年的戰(zhàn)斗號角。

下行挑戰(zhàn)

保持了“銷冠”位置，但經(jīng)營業(yè)績?nèi)孕枧Α?/p>

2025年1月17日，保利發(fā)布業(yè)績快報，預(yù)計公司2024年度實現(xiàn)歸母凈利潤50.16億元，與上年同期相比減少70.51億元，該項數(shù)據(jù)在2023年錄得120.67億元。

扣除非經(jīng)常性損益后，歸母凈利潤約為44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比回落61.9%。

除此之外，保利發(fā)展2024年實現(xiàn)營收3128.08億元，營業(yè)利潤約150.78億元，利潤總額約155.5億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

市場未見起色，主要依賴住宅銷售的保利發(fā)展需要經(jīng)受市場挑戰(zhàn)。

據(jù)保利發(fā)展中期報告，房地產(chǎn)銷售收入約為1277.82億元，占總收入比重約為91.77%，占比與2023年持平。

2024上半年，保利中期報告顯示營收1392.49億元，同比微增1.66%；歸母凈利潤為74.19億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-171.48億元。三季度報告顯示，保利發(fā)展報告期內(nèi)錄得營收435.25億元。

不過值得指出，保利發(fā)展2019年至2023年營業(yè)收入整體保持上升趨勢，2024年降幅亦不算大，依舊穩(wěn)在3000億元水平。

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來到盈利端，更是保利發(fā)展必須要面對的挑戰(zhàn)。

為了實現(xiàn)“保三爭一”目標，保利發(fā)展過去幾年在銷售端付出不小努力，但凈利潤與毛利率未達增長曲線。

2024上半年，保利發(fā)展迎來中期歸母凈利潤首次回落，同時也是近5年來首次下探百億，前三季度，歸母凈利潤78.13億元，毛利率15.9%。

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面對凈利潤腰斬的情況，保利發(fā)展在2024全年業(yè)績預(yù)告中表示，公司相關(guān)利潤指標同比下降，主要源于房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及公司結(jié)合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。

2024年中期報告中，保利發(fā)展稱面對市場的快速下行，公司積極調(diào)整銷售策略，加大推貨力度的同時加強綜合去化舉措。

僅二季度而言，保利發(fā)展推貨1254億元，環(huán)比一季度增長181%，實現(xiàn)的銷售金額為1104億元，環(huán)比一季度增長75%。

2024年保利發(fā)展延續(xù)采用以價換量的去化手段。上半年，在廣州、佛山、重慶、成都、杭州等地進行降價促銷。

不過，以價換量持續(xù)推行，必然會侵蝕企業(yè)利潤。保利發(fā)展二季度加大推貨力度，銷售金額也錄得環(huán)比上升，毛利率卻回調(diào)至14.57%。保利中期報告披露銷售毛利率為16.02%。

以前三季度78.13億元凈利潤數(shù)據(jù)來看，利潤回調(diào)另一重要原因是對部分項目計提減值準備。

2023年，出于謹慎性原則，保利發(fā)展對存貨和長期股權(quán)投資計提減值合計約50億元。而管理層表示，2024年減值規(guī)模與2023年大約相當。

據(jù)高盛研報，預(yù)計保利發(fā)展減值計提將延續(xù)至2025-2026年，減值金額分別為40億元與20億元，到2026年末累計減值金額將達200億元，相當于2026年末預(yù)期存貨的2.7%。

現(xiàn)金流與融資

在行業(yè)不景氣時期，利潤與規(guī)模往往難以同時獲得。從當前情況來看，保利發(fā)展似乎更傾向于保持銷售規(guī)模的平穩(wěn)曲線。

不過，保規(guī)模的同時，要保的還有回款率。

據(jù)保利發(fā)展2024年中期報告，受二季度銷售占比高、當期回籠周期短的影響，公司期內(nèi)累計實現(xiàn)回籠金額1466億元，回籠率84.6%。該項數(shù)據(jù)在2023年同期約為2273億元、96%。

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同樣受到影響的還有應(yīng)收賬款期后回款率，2024年中期報告顯示，保利發(fā)展期末應(yīng)收賬款期后回款率為18.89%。

針對這一數(shù)字，管理層在第三季度業(yè)績說明會上表示，公司應(yīng)收賬款中應(yīng)收物業(yè)管理費占比較高，此部分受業(yè)主偏好年末前支付物業(yè)管理費影響存在周期性波動特點，一般四季度回款較多。

回款率直接影響到房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額，對此，保利發(fā)展于三季度報告中表示，現(xiàn)金流量凈額為負由于銷售回籠規(guī)模下降，以及支付上一年度拓展項目的土地款同比增加。

據(jù)觀點新媒體了解，保利發(fā)展2023年拿地103宗，權(quán)益價款1359億元，2024年用于支付該部分土地價款366億元，同比增長160億元。

為穩(wěn)定現(xiàn)金流，2024年末，保利發(fā)展開始集中處置大宗資產(chǎn)。

第一批集中出售項目公司股權(quán)是在2024年10月底，保利發(fā)展掛出北京保利通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、成都市保裕泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，以及成都新都區(qū)利牧歸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

三個項目公司所持資產(chǎn)都是長租公寓或自持項目，屬于重資產(chǎn)范疇，對公司資金占用相當大。

12月底，保利發(fā)展掛出與時代中國三個合作項目公司股權(quán)，起始價分別為7億元、33萬元與235萬元。除珠海弘璟投資略有盈利外，另外兩家公司都處于虧損狀態(tài)。

保利發(fā)展出售的項目公司基本都處于項目尾期或存在較大虧損可能的資產(chǎn)，加緊年底資金回籠速度。僅從已公開項目分析，2024年通過處理商業(yè)資產(chǎn)和項目公司已實現(xiàn)超20億元資金回收。

處置資產(chǎn)進行“節(jié)流”是一方面，保利發(fā)展2024年在“開源”融資方面動態(tài)亦不少。

作為規(guī)模最大的房企，保利發(fā)展的優(yōu)勢在于融資成本。2024年上半年，新增融資平均成本較2023年下降21BP至2.93%；截至6月底，公司有息負債總額3735億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP。

僅上半年，保利發(fā)展實現(xiàn)新增負債938億元，累計凈增有息負債193億元。同時加大直接融資比重，其中直接融資199億元，占新增融資的21%。

至報告期末，一年內(nèi)到期有息負債占比19.82%，較年初下降0.99個百分點；三年以上到期的有息負債占比33.12%，較年初提升1.52個百分點；直接融資比重提升1.52個百分點至17.82%。

截至2024年6月30日，保利發(fā)展合并口徑存續(xù)的公司信用類債券中，公司債券余額317.15億元，非金融企業(yè)債務(wù)融資工具余額348.56億元，共有55億元公司信用類債券將在2024年9至12月內(nèi)到期或回售償付。

值得指出，保利發(fā)展近年來資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)一直處于優(yōu)化當中，也一直保持在三道紅線的綠檔水平。

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融資端保持優(yōu)勢，是保利發(fā)展經(jīng)營活動最大的底牌。

保利發(fā)展2024年3月融資100億元，保利發(fā)展8月又獲準發(fā)行100億元公司債券?？邕^新的一年，12月提交的95億元可轉(zhuǎn)換公司債券獲上交所批準，年內(nèi)發(fā)債接近400億元。

進入新的一年，保利發(fā)展對公司組織架構(gòu)進行調(diào)整，包括合并區(qū)域公司及人事調(diào)動，進一步整合資源降低成本。

2025年1月24日，保利發(fā)展又來到上海，以溢價率27.93%、總價20.52億元摘得松江區(qū)SJS30003單元01-18號地塊，拿下年內(nèi)首單進貨。

行業(yè)當前還處在深度調(diào)整之中，但新的一年已然展開。不論是戴穩(wěn)銷冠王冠還是永續(xù)巔峰王者，保利發(fā)展仍須仔細籌謀。

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