觀點網(wǎng) 10月17日，上交所舉行滬市倉儲消費REITs中期集體業(yè)績說明會。會上，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT和中金普洛斯REIT回應(yīng)了投資人關(guān)注的相關(guān)問題。

這兩只基金是單一租戶和多租戶模式的代表，在市場充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境下，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT憑借關(guān)聯(lián)方租戶保持100%出租率，但市場擔心關(guān)聯(lián)方會存在內(nèi)部壓價情況。

中金普洛斯REIT的合作客戶超過65家，無收入占比超10%的單一大租戶，多租戶模式也意味著集中度風險進一步降低。

兩種模式各有優(yōu)劣，實則也都基于各自擁有的資源和能力。

京東回應(yīng)“單一租戶”

當前，倉儲物流行業(yè)面臨存量規(guī)模增速放緩，但內(nèi)生增長依然存在較大空間。

分析師介紹，目前來看，整個倉儲的租賃方主要是電商和物流，也進一步促進高標倉比重不斷提高，目前10.4%為高標倉，并相信未來一段時間比例會得到進一步提升。

他也提及當前倉儲物流行業(yè)存在分化和壓力，全國倉儲整體租金有所下滑，空置率有所提升，一些以價換量的做法起到一定效果：“我們也看到，頭部倉儲物流企業(yè)依然通過自己的運營能力，提升自己的出租率。”

此外，出口和消費比較好的區(qū)域，目前倉庫運營狀況較好。比如受益于華南地區(qū)制造業(yè)及出口，華南地區(qū)的景氣度較高。

當前出租率和租金挑戰(zhàn)下，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT維持著100%高出租率。產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，該基金底層資產(chǎn)包括京東旗下重慶、武漢及廊坊的三個高標準物流倉儲，合計可供租賃面積34.13萬平方米，總估值15.65億元。

嘉實京東倉儲REIT主要承租人為京東物流旗下子公司，期末保持100%出租率，租賃合同正常履行，租金收繳率為100%，加權(quán)平均剩余租期為557天（以租賃面積加權(quán)），有效租金單價為0.92元/平方米/天。

說明會上，對于單一租戶和多租戶模式，京東集團副總裁張雪巖回應(yīng)，多租戶模式優(yōu)勢和特點主要體現(xiàn)在租戶多元，集中度低，風險分散；單一租戶承租約結(jié)構(gòu)則讓嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT在面對市場波動情況時更具韌性。

在他看來，單一租戶模式首先對租戶的資信履約情況、履約能力以及產(chǎn)品特點與租戶業(yè)務(wù)適配性方面要求更高。

他稱，嘉實京東REITs所有項目都是單一租戶，在歷史項目續(xù)租過程中，沒有產(chǎn)生任何空置期，租金延續(xù)性非常好。同時服務(wù)的租戶京東物流作為行業(yè)頭部企業(yè)，業(yè)務(wù)健康財務(wù)穩(wěn)健、資信良好、履約能力強，大幅降低了由于租戶業(yè)務(wù)不穩(wěn)定帶來的租金收繳風險。

他還表示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT歷史租約在5年以上，使得收入穩(wěn)定性包括可預(yù)測性更高。

與京東物流的關(guān)聯(lián)交易雖然能夠保持高出租率，但市場亦擔心關(guān)聯(lián)方承租是夠會存在內(nèi)部壓價情況。

據(jù)了解，此前京東倉儲REIT發(fā)布武漢項目主要承租人續(xù)租情況公告，自2024年1月起，續(xù)租首年起始凈有效租金為28.98元/平方米/月，續(xù)租租期為2024年1月1日至2028年12月31日。相較于該項目在2023年執(zhí)行的凈有效租金33.37元/平方米/月，下降13.15%。

會上，投資人問及武漢項目續(xù)約后的租金水平是否還會有調(diào)整，張雪巖則表示，武漢項目續(xù)約條件在當時以及目前看都非常具有競爭力的，續(xù)約租期為5年長租約，同時租約內(nèi)的租金會根據(jù)合同約定有每年3%的增長。

他表示，希望通過高品質(zhì)租戶疊加長租約，幫助實現(xiàn)項目跨周期，為投資人提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收益。

普洛斯的多租戶模式

相比而言，中金普洛斯REIT則是多租戶模式的代表。

自2024年7月1日起，中金普洛斯REIT合作客戶超過65家，客戶結(jié)構(gòu)涵蓋7大行業(yè)，無收入占比超10%的單一大租戶，收入來源分散度相應(yīng)提高，單一租戶風險進一步降低。

“我們認為，租約組合和收入來源的進一步分散，對未來經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定和持續(xù)增長是比較有利的。”

中金普洛斯REIT持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈，建筑面積合計約116萬平方米。

據(jù)介紹，上半年，核心市場依靠以快遞快運電商零售為主的傳統(tǒng)物流需求，以及仍處于擴張期的跨境電商、醫(yī)療設(shè)備等租戶需求，加之核心區(qū)位供應(yīng)有限，整體處于企穩(wěn)狀態(tài)，部分環(huán)核心區(qū)位的子市場因受到新增供應(yīng)仍處于高峰期的影響，租金水平存在一定下行壓力。

從普洛斯的角度，普洛斯中國資本運營部副總監(jiān)李淵俊分享了倉儲物流市場客戶組合發(fā)生變化，租戶需求迭代，市場處于轉(zhuǎn)型和整合的機遇期。

他總結(jié)了三個客戶需求迭代引發(fā)的市場整合變化。具體來看，第一，客戶本土化趨勢加劇，帶動倉網(wǎng)需求下沉，普洛斯跨國租戶數(shù)量占比從2008年60%降至2023年近40%左右，單點租戶客戶數(shù)量比從2008年30%提升至2023年50%。

第二，客戶數(shù)量顯著增加，中小客戶正逐步成為租賃主力，客戶組合豐富化也帶動倉網(wǎng)需求多元化、多點化。據(jù)介紹，普洛斯客戶集中度在下降，整體租賃組合越來越豐富，2008年前十大租戶貢獻租金占比為35%，2023年下降至24%。

第三，客戶降本增效訴求上升，使得頭部大客戶對倉配和倉儲網(wǎng)格化管理以及整合需求在增加。“很多大租戶可能是會傾向于將不同的散點性的租賃整合到同一個倉儲區(qū)域，或者同一個運營商經(jīng)營的網(wǎng)絡(luò)中進行管理來實現(xiàn)降本增效的訴求。”

對中金普洛斯REIT上半年出租表現(xiàn)，基金經(jīng)理劉立宇稱，基金租賃情況和去年同期保持平穩(wěn)，截至2024年6月30日，基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目時點平均出租率85.64%，考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后出租率為89.58%，有效平均租金單價為38.19元/平方米/月，從整個資產(chǎn)組的角度和去年同期基本持平，比如蘇州望亭、佛山順德，廣州增城的園區(qū)租金還獲得3%-5%增長。

他表示，下半年倉儲物流市場既有機遇也有挑戰(zhàn)。機遇在于可以把握消費行業(yè)增長，以及包括新能源汽車、生物醫(yī)藥、跨境電商等新興行業(yè)的市場機會。

倉儲物流租賃市場的競爭挑戰(zhàn)也不可忽視，中金普洛斯REIT會聚焦整個電商市場格局的變化，主動迎接租戶結(jié)構(gòu)的趨勢性變化。

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，中金普洛斯REIT于下半年到期租約面積約占全部基礎(chǔ)設(shè)施項目可租賃面積的16.97%。其中，華北項目到期面積最大約占8.47%，華東項目到期面積約占3.08%，華南項目到期面積約占3.82%，西南項目到期面積約占1.60%。

據(jù)介紹，這些到期的租約有部分已經(jīng)明確了續(xù)租意愿，另外還有一些不再續(xù)約的租戶目前也有儲備租戶處在洽談過程當中。