觀點指數(shù) 9月，無新的物業(yè)服務企業(yè)登陸港交所，遞表企業(yè)新增2家，招股書更新1家。

除去已分別被碧桂園服務與萬物云收購的富力物業(yè)與陽光智博生活，目前港交所排隊等待上市的物企數(shù)量還剩23家。

另外，中南服務亦更新了招股書情況，在管面積進一步提高至近4000萬平方米，而早前曾遞表的天譽青創(chuàng)與新力服務目前招股書處于已過期但未更新的狀態(tài)。

9月，物業(yè)服務行業(yè)收并購市場依舊活躍，觀點指數(shù)記錄的物企收并購事件超15起，其中包括碧桂園服務于月內(nèi)收購富力物業(yè)與彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂2筆涉資金額較高的案例。

政策方面，發(fā)改委與住建部9月2日發(fā)布《關于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設施建設的工作》，鼓勵有條件的小區(qū)在完成改造后通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務公司進行接管，行業(yè)空間進一步擴容。

上市熱情驟減，物管板塊進一步下跌

本月新遞表的兩家物企分別是瑞安新天地以及萬盈服務。其中，瑞安新天地為商管及物管企業(yè)，截至2021年6月30日資產(chǎn)凈值約為312億元人民幣，物業(yè)總建筑面積約為201萬平方米，其中52.7%位于上海，管理的物業(yè)項目數(shù)量達到80個，在管建筑面積約為840萬平方米。

而萬盈服務前身為升龍物業(yè)，為升龍集團旗下物管企業(yè)，是萬物云旗下物業(yè)聯(lián)盟中的一員，主打城市更新項目。目前管理58個城市更新項目，包括住宅、商業(yè)與公共項目等業(yè)態(tài)，城市更新項目在管建筑面積合計1040萬平方米，占在管總建筑面積的92.5%，2021年上半年，萬盈服務物業(yè)管理服務收益中的75.5%來自城市更新項目。

此外，中南服務商業(yè)于3月29日首次向港交所遞表，并隨即在9月30日招股書失效后更新招股書。與初次遞表相比，在管面積已由2020年底的3690萬平方米增長至2021年5月31日的3970萬平方米。

整體來看，數(shù)月未有新物業(yè)股登陸港交所，物業(yè)服務企業(yè)赴港遞表頻率明顯下降，亦有已遞表物企因被收購而終止上市進程。當前無論是市場還是地產(chǎn)企業(yè)，對物業(yè)股的上市熱情都有一定程度降低。

港股方面，物管板塊在經(jīng)歷持續(xù)數(shù)月走低后，9月繼續(xù)保持下行趨勢。月內(nèi)恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)累計下跌5.62%至7262.1點，跑輸恒生指數(shù)0.58%個百分點。48只H股物業(yè)股中有31只在月內(nèi)累計錄得下跌，其中融創(chuàng)服務、時代鄰里與卓越商企服務月內(nèi)累計跌幅最大，分別下跌20.49%、18.03%與16.64%；第一服務月內(nèi)漲幅最高，達80.49%，另有鑫苑服務目前仍處停牌狀態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

市值上，截至9月底，市值超過千億港元的物企僅剩碧桂園服務一家，為1979億港元，第二高為華潤萬象生活，市值987億港元，緊隨其后的是553億港元恒大物業(yè)；不過，目前物管板塊在港交所的整體下行趨勢已基本結束，未來有望逐漸回暖。

滬深股市方面，截至目前A股上市物業(yè)股數(shù)量仍為4家，分別為招商積余、新大正、特發(fā)服務與南都物業(yè)，9月內(nèi)累計漲跌幅分別為26.75%，-1.94%，-4.14%與0.77%。另外，JP摩根于9月16日增持碧桂園服務1216萬股，每股作價48.8港元，總金額約5.94億港元，目前其對碧桂園服務的總持股比例已經(jīng)達到6.36%。

此外，在股價普遍走弱的市場環(huán)境下，部分上市物企開始回購股份，比如融創(chuàng)服務、碧桂園服務、世茂服務等，其中新城悅服務更是在月內(nèi)連續(xù)進行了十余次股份回購，此舉在對抗物管股以及港股市場整體下行趨勢上起到一定抑制作用。

新城悅服務9月內(nèi)累計下跌3.59%，月內(nèi)總跌幅低于恒生物管指數(shù)的5.62%以及港股大盤。

收并購愈加活躍，行業(yè)資源進一步向頭部集中

9月20日，碧桂園服務公告擬以100億元人民幣的代價收購富力物業(yè)旗下唯一子公司富良環(huán)球，其中70億為富力物業(yè)當前在管的8600萬平方米管理面積，30億元為后續(xù)富力將交付予碧桂園服務的管理面積。

此前，富力物業(yè)于今年4月26日向港交所遞表，此次收購也基本宣告了其IPO進程終止。

根據(jù)富力地產(chǎn)財報，截至2021年6月30日，富力地產(chǎn)三道紅線指標均踩線，9月穆迪與惠譽也相繼下調(diào)了富力地產(chǎn)評級。富力地產(chǎn)將富力物業(yè)上市進程終止并進行出售，或是出于解決流動性問題的考量。

9月30日，碧桂園服務再次發(fā)布公告，將以不超過33億元的代價收購彩生活旗下核心資產(chǎn)鄰里樂。鄰里樂包含彩生活20.13億收購而來的萬象美物業(yè)（前萬達物業(yè)）與3.3億元收購而來的開元國際等其他物業(yè)資產(chǎn)。

而10月12日，彩生活方面也發(fā)布公告稱，碧桂園對彩生活的收購并不包含彩生活服務集團旗下的彩生活物業(yè)等重要資產(chǎn)，本次交易后，彩生活也不再對外出售資產(chǎn)。

截至2021年6月30日，鄰里樂未經(jīng)審核綜合凈資產(chǎn)價值約13.74億元，2020年的除稅后溢利約3.09億元，而彩生活2020年的總利潤為5.43億元，此次出售后彩生活恐難以維持其行業(yè)地位。

截至2021H1，花樣年剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為72.69%、76.82%和1.39倍，三個指標中僅一條踩線，但花樣年的實際流動性狀況仍然較為緊張。10月4日，花樣年已經(jīng)產(chǎn)生了美元票據(jù)的實質性違約，此次彩生活出售其部分核心資產(chǎn)，也大概率是為緩解母公司的流動性緊張狀況。

根據(jù)碧桂園服務半年報，截至2021年6月30日，在完成對藍光嘉寶服務的并表后，其在管面積已達6.44億平方米，若進一步完成對富力物業(yè)與鄰里樂的收購后，屆時碧桂園服務的實際管理面積或將突破10億平方米，成為業(yè)內(nèi)少有的巨型航母級企業(yè)。

回顧月內(nèi)兩筆收購案，不難發(fā)現(xiàn)，交易發(fā)生的直接原因與物管企業(yè)自身并無過多關聯(lián)，更多是上游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需資金回籠輸血，出售資產(chǎn)進行自救。

與地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，物企多為輕資產(chǎn)模式運營，抵押物的缺乏令銀行放款意愿普遍不高，因此以IPO上市的形式進行股權融資是物企的較優(yōu)選擇。不過，如今物管企業(yè)紛紛被當做出售的籌碼，上市的熱情也大幅降溫，，這也是地產(chǎn)困境向下游物業(yè)服務行業(yè)傳導的結果，加劇了行業(yè)資源進一步向少數(shù)頭部企業(yè)集中。