觀點(diǎn)指數(shù) 5月，共4家物企向港交所遞表，使得在港等待上市物企已達(dá)到20家，超過2020全年上市物企數(shù)量。

收并購(gòu)方面，上市物企主動(dòng)披露的收并購(gòu)事件主要有兩起，分別為寶龍商業(yè)5000萬(wàn)元收購(gòu)上海悅商8.3%股權(quán)以及正榮服務(wù)8.91億元收購(gòu)正榮商業(yè)99%股權(quán)。

政企合作上，碧桂園服務(wù)宣布與河南蘭考縣政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，而雅生活服務(wù)也于5月13日與北海市人民政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。通過與地方政府展開深度合作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將在城市服務(wù)領(lǐng)域展開更進(jìn)一步的探索。

政策上，5月31日，商務(wù)部等12部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托育、家政、郵政快遞等領(lǐng)域延伸。

4家物企遞表，赴港上市門檻將提高

5月，越秀服務(wù)通過聆訊。

月內(nèi)共4家物企向港交所提交了招股說明書，分別為融信服務(wù)、京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投與祥生活服務(wù)，在管面積分別為1990萬(wàn)平方米、2910萬(wàn)平方米、380萬(wàn)平方米以及1840萬(wàn)平方米。其中，融信服務(wù)為招股書過期后的二次遞表，并已于6月11日通過港交所上市聆訊。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)招股書，觀點(diǎn)指數(shù)整理

新希望服務(wù)于5月25日正式登陸港交所，公開發(fā)售階段獲約4.5倍認(rèn)購(gòu)，首日發(fā)行價(jià)3.80港元，股價(jià)短暫破發(fā)后回調(diào)，收盤價(jià)報(bào)3.82港元，微漲0.53%，靜態(tài)市盈率約為23.46倍。按發(fā)售價(jià)每股3.80港元計(jì)算，新希望服務(wù)本次公開發(fā)售募集資金凈額約為7.07億港元。

已上市H股物業(yè)股方面，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)5月內(nèi)由10187.4點(diǎn)漲至10274.0點(diǎn)，上漲0.85%，漲幅跑輸恒生指數(shù)0.64個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Choice，觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體到個(gè)股上，表現(xiàn)較好的包括濱江服務(wù)、佳兆業(yè)美好以及星盛商業(yè)，月內(nèi)累計(jì)漲幅分別為32.9%、32.5%以及29.5%。

此外，港交所于2021年5月20日新刊發(fā)的《資訊文件》中，將主板上市的年度溢利門檻上調(diào)了60%，要求最后一個(gè)財(cái)政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬(wàn)港元，三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元，該規(guī)定將于2022年1月1日起生效。

新規(guī)旨在提高上市企業(yè)質(zhì)量，保障投資者權(quán)益。同時(shí)，本次上市門檻的調(diào)整可能也會(huì)對(duì)物企上市格局帶來(lái)新的變化，對(duì)未達(dá)盈利要求但仍計(jì)劃赴港上市的小型物企，應(yīng)在新政正式生效前盡快執(zhí)行上市計(jì)劃，或采用收并購(gòu)的方式來(lái)快速提高規(guī)模，以及降本增效來(lái)提高盈利效率，進(jìn)而使歸母凈利潤(rùn)達(dá)到新的上市門檻。

如若短期內(nèi)上市無(wú)望，這可能會(huì)改變房企及物業(yè)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期，調(diào)整對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的處置方式，或?qū)ζ溥M(jìn)行出售從而進(jìn)一步加劇行業(yè)的整合力度。

正榮服務(wù)收購(gòu)正榮商業(yè)，“物業(yè)+商管” 增長(zhǎng)極發(fā)揮效力

5月20日，正榮服務(wù)公告稱將以8.91億元的價(jià)格收購(gòu)正榮地產(chǎn)控股旗下正榮商業(yè)99%的股權(quán)，對(duì)應(yīng)收購(gòu)價(jià)格相當(dāng)于正榮商業(yè)2020年凈利潤(rùn)的27倍PE，略高于正榮服務(wù)當(dāng)前自身PE。

根據(jù)公告，本次收購(gòu)中還包含利潤(rùn)對(duì)賭協(xié)議，并會(huì)以此對(duì)支付尾款進(jìn)行調(diào)整。若根據(jù)2021年對(duì)正榮商業(yè)要求的目標(biāo)利潤(rùn)來(lái)計(jì)算，本次收購(gòu)對(duì)價(jià)則相當(dāng)于其15倍PE，以當(dāng)前物業(yè)股平均市盈率而言，該筆交易應(yīng)屬合算。

這筆商業(yè)資產(chǎn)的注入，有機(jī)會(huì)為正榮服務(wù)帶來(lái)新的增長(zhǎng)動(dòng)力，市場(chǎng)對(duì)其估值可能也會(huì)因此而變化。

對(duì)當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)行業(yè)而言，“物業(yè)+商管”的混合運(yùn)營(yíng)模式并不陌生，二者業(yè)務(wù)上具備一定相似之處，可以實(shí)現(xiàn)較好的業(yè)務(wù)協(xié)同。在已上市物企中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、合景悠活等物企都采用了等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，碧桂園服務(wù)也曾在今年4月一舉收購(gòu)了4家商管公司。

目前，物管行業(yè)仍然處于邊界和內(nèi)涵的重塑期，具體架構(gòu)尚未確切，相比傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理，商業(yè)物管專業(yè)化程度更高，存在一定的行業(yè)壁壘，也具備更高的盈利能力和利潤(rùn)率，將商業(yè)運(yùn)營(yíng)加入到物企業(yè)務(wù)中，能有效地改善企業(yè)綜合表現(xiàn)。

從資本市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，相較傳統(tǒng)物企，目前H股物業(yè)股中，無(wú)論是純商業(yè)模式的星盛商業(yè)，還是混合經(jīng)營(yíng)的華潤(rùn)萬(wàn)象生活、合景悠活等物企，均能獲得市場(chǎng)更高的估值，更受投資者的青睞。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Choice，觀點(diǎn)指數(shù)整理

隨著地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入存量市場(chǎng)以及物業(yè)行業(yè)集中度的增加，來(lái)自住宅物業(yè)的空間可預(yù)見地收窄。因此，已經(jīng)相對(duì)成熟且被市場(chǎng)認(rèn)可的“物業(yè)+商管”模式，不僅更受市場(chǎng)青睞，還能大幅改善物業(yè)企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)，有望進(jìn)一步成為行業(yè)潮流。

碧桂園雅生活先后配股，行業(yè)分化加劇

5月28日，碧桂園服務(wù)公告以每股75.25港元配售約1.39億股股票，并同時(shí)發(fā)行本金總額為50.38 億港元的可換股債券。

通過本次配售股份和發(fā)行可換股債券，碧桂園服務(wù)合計(jì)籌集約155.26 億港元。另外，碧桂園服務(wù)的此次配股還創(chuàng)下了物業(yè)上市企業(yè)的配股融資規(guī)模之最。

同日，雅生活公告擬按配售價(jià)每股37.60港元配售總數(shù)8666.68萬(wàn)新股，募集資金約32.59億港元。

資金用途方面，碧桂園服務(wù)此次融資所得款項(xiàng)凈額擬用作與主要業(yè)務(wù)相關(guān)的未來(lái)潛在收并購(gòu)項(xiàng)目投資，商業(yè)管理服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)、生活服務(wù)類等新業(yè)務(wù)的拓展等，符合物管公司一貫的發(fā)展戰(zhàn)略。

而雅生活服務(wù)募資用途，僅為補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金等一般公司用途，并未出現(xiàn)行業(yè)其他物業(yè)企業(yè)常見的收并購(gòu)或戰(zhàn)略投資等字樣。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)具備輕資產(chǎn)、低負(fù)債以及現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性，其在資金的需求上并非十分迫切，進(jìn)行大手筆融資通常是為了謀求企業(yè)遠(yuǎn)期的進(jìn)一步成長(zhǎng)。

而從雅生活年報(bào)來(lái)看，截至2020年底，其仍手握50億現(xiàn)金，資產(chǎn)負(fù)債率僅為38%，實(shí)際也并未有太大的資金周轉(zhuǎn)壓力，此次配股融資應(yīng)當(dāng)仍是用于公司發(fā)展。另外。雅生活曾于今年3月份連續(xù)收購(gòu)多家環(huán)衛(wèi)公司，考慮到其發(fā)展戰(zhàn)略，雅生活配股的資金用途可能并非在于擴(kuò)大規(guī)模，而是集中于已有業(yè)務(wù)的深耕與創(chuàng)新業(yè)務(wù)等方面。

總的來(lái)看，物業(yè)企業(yè)借助資本市場(chǎng)進(jìn)行更大手筆的融資，并借此進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)或新拓業(yè)務(wù)。可以預(yù)見的是，行業(yè)的分化在資本催化下或會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。