觀點(diǎn)指數(shù) 4月，年報(bào)季落下帷幕，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中除鑫苑服務(wù)外基本披露完畢，整體營(yíng)收規(guī)模、在管面積、業(yè)務(wù)類型方面均有所突破。

物業(yè)板塊向好下，更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分拆物業(yè)上市，本月新增東原仁知、海悅生活、中梁百悅、明宇商服四家物業(yè)服務(wù)企業(yè)遞表，富力物業(yè)二次遞表。同時(shí)，陽(yáng)光城旗下物業(yè)平臺(tái)陽(yáng)光智博等亦在積極推進(jìn)上市進(jìn)程。

截至4月末，已遞表的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)18家。

收并購(gòu)市場(chǎng)仍持續(xù)火熱，細(xì)分來(lái)看，發(fā)展中物業(yè)服務(wù)企業(yè)更傾向于收并購(gòu)?fù)愋臀飿I(yè)服務(wù)企業(yè)，快速搶占市場(chǎng)份額，以便盡早形成規(guī)模效應(yīng)。4月，佳源服務(wù)、卓越商企、第一服務(wù)控股等均斥資過(guò)億元進(jìn)行收并購(gòu)。

業(yè)務(wù)方面，龍湖智慧服務(wù)與安馨康養(yǎng)集團(tuán)簽署合作協(xié)議，共同探索物業(yè)+康養(yǎng)模式；融創(chuàng)服務(wù)與YoKID優(yōu)兒學(xué)堂托管集團(tuán)合作，推進(jìn)嬰幼兒幼托社區(qū)服務(wù)。規(guī)模物業(yè)服務(wù)企業(yè)正積極跨業(yè)態(tài)尋求合作機(jī)會(huì)，挖掘、擴(kuò)寬業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)維度，開(kāi)展新的業(yè)務(wù)曲線。

資本熱情持續(xù)高漲，預(yù)計(jì)上市物企年底可達(dá)60家

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理港股市場(chǎng)上的41支物業(yè)股發(fā)現(xiàn)，4月物業(yè)股平均股價(jià)漲幅2.84%，較上月平均漲幅5.44%略微收窄。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從漲跌情況上看，本月41只港股物業(yè)股中有22支實(shí)現(xiàn)上漲，多只商業(yè)物業(yè)股表現(xiàn)較為亮眼，卓越商企服務(wù)漲幅22.21%、星盛商業(yè)漲22.21%、寶龍商業(yè)漲18.44%。

值得注意的是，建發(fā)物業(yè)領(lǐng)漲一眾物業(yè)股，自3月底建發(fā)物業(yè)公布2020年業(yè)績(jī)以來(lái)，股價(jià)持續(xù)拉升上揚(yáng)，累計(jì)漲幅高達(dá)50.32%，且不斷刷新歷史股價(jià)。據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，2020年度，建發(fā)物業(yè)純利升55.6%至1.06億元，在管面積達(dá)2560萬(wàn)平方米；來(lái)自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流入凈額約為2.867億元，較上年度增長(zhǎng)約84.6%。

另一方面，有18支物業(yè)股股價(jià)下跌，其中第一服務(wù)控股領(lǐng)跌，跌幅16.27%，隨后是恒大物業(yè)、浦江中國(guó)。

目前，物業(yè)板塊整體的PE和估值都較高，超過(guò)了包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)其他大部分行業(yè)平均水。同時(shí)，從企業(yè)披露的年報(bào)數(shù)據(jù)可以看到，近幾年物業(yè)服務(wù)公司仍處于飛速上升期，物業(yè)股整體在資本市場(chǎng)的走勢(shì)持續(xù)樂(lè)觀。

來(lái)源：公開(kāi)資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年5月10日，目前已在港交所遞表的物業(yè)服務(wù)企業(yè)高達(dá)19家，超過(guò)2020年全年上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量。

按照港交所上市流程估算，到2021年底，上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或達(dá)到近60家。

養(yǎng)老需求強(qiáng)勁，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)探索新模式

2021年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》指出，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

此外，2020年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)意見(jiàn)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容。

基于此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極響應(yīng)，拓展新業(yè)態(tài)，持續(xù)探索"物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)"的模式。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

可以發(fā)現(xiàn)，近期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與康養(yǎng)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)的頗多。如4月龍湖智慧服務(wù)與安馨康養(yǎng)集團(tuán)簽署合作協(xié)議，共同探索物業(yè)+康養(yǎng)模式；此前1月份，新大正新增了經(jīng)營(yíng)范圍，當(dāng)中就包括了養(yǎng)老服務(wù)；而2020年，奧園健康與麥迪健康居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目簽署戰(zhàn)略合作。

隨著第七次人口普查結(jié)果公布，我國(guó)人口10年來(lái)繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中60歲及以上人口為26402萬(wàn)人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為19064萬(wàn)人，占13.50%）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、觀點(diǎn)指數(shù)整理

65歲以上人群增多，意味著國(guó)內(nèi)康養(yǎng)服務(wù)的需求正逐漸強(qiáng)勁。

從物業(yè)服務(wù)企業(yè)層面來(lái)看，政策鼓勵(lì)開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)，放寬了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)邊界，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)有了更大的發(fā)展空間。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)從事養(yǎng)老康養(yǎng)服務(wù)具有一定的天然優(yōu)勢(shì)，從服務(wù)層面來(lái)看，常規(guī)的保安、保潔等基本物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與康養(yǎng)服務(wù)有一定重合性，有利于協(xié)同成本管控。

C端層面而言，物業(yè)的日常工作與管轄小區(qū)緊密相連，也更容易獲得小區(qū)居民的信任，便于"物業(yè)+養(yǎng)老"模式的落地，有利于居家社區(qū)養(yǎng)老的快速發(fā)展。

物企開(kāi)發(fā)團(tuán)餐市場(chǎng)藍(lán)海，細(xì)分領(lǐng)域空間仍存

開(kāi)資料顯示，4月13日，廣西自貿(mào)區(qū)碧鮮惠餐飲管理有限責(zé)任公司成立，該公司由碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)有限公司100%控股，經(jīng)營(yíng)范圍包括餐飲管理；企業(yè)管理；外賣(mài)遞送服務(wù)；農(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)售；鮮肉零售批發(fā)；新鮮蔬菜/水果批發(fā)零售等。

不難看出，規(guī)模物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)挖掘社區(qū)業(yè)主多層次居住生活需求，拓寬社區(qū)增值服務(wù)來(lái)源。碧桂園服務(wù)新公司的設(shè)立，或與其欲搶占社區(qū)團(tuán)餐業(yè)務(wù)板塊有一定關(guān)聯(lián)。

團(tuán)餐即客戶消費(fèi)不以店堂為主，客戶團(tuán)體通過(guò)協(xié)約同服務(wù)商簽署合約，按照一定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和模式提供定量的餐飲產(chǎn)品和與之配套的上門(mén)服務(wù)。

由于各大型工業(yè)企業(yè)、商業(yè)機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)、院校等部門(mén)龐大的工作餐需求，促使團(tuán)餐客戶群體具有高粘性、高頻次的消費(fèi)特點(diǎn)，具備長(zhǎng)期、長(zhǎng)效的流量消費(fèi)服務(wù)屬性。目前，團(tuán)餐行業(yè)仍在上升階段，未來(lái)尚具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

數(shù)據(jù)來(lái)源：智研咨詢、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)此前調(diào)研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)餐飲收入4.27萬(wàn)億元，其中團(tuán)餐市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.28萬(wàn)億元。2019年，中國(guó)團(tuán)餐產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭依舊，占據(jù)超過(guò)30%的餐飲行業(yè)市場(chǎng)份額。預(yù)計(jì)2020年中國(guó)團(tuán)餐市場(chǎng)份額和市場(chǎng)規(guī)模都將再創(chuàng)新高，市場(chǎng)規(guī)模接近1.7萬(wàn)億元。

縱觀物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)收數(shù)據(jù)，此前已有部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展了這一業(yè)務(wù)，并在2020年取得一定成效。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)新城悅業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，團(tuán)膳為2020年新城悅收購(gòu)了城悅時(shí)代而開(kāi)展的新業(yè)務(wù)，即團(tuán)餐+物業(yè)服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)一定經(jīng)濟(jì)效益，開(kāi)拓了收入渠道，未來(lái)希望將這項(xiàng)業(yè)務(wù)引入到非居業(yè)態(tài)之中，把城悅時(shí)代的能力復(fù)制到華東地區(qū)。

隨著大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國(guó)化布局，以及食品運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、烹制技術(shù)的發(fā)展，疊加消費(fèi)者日益注重生活品質(zhì)與健康化，物業(yè)行業(yè)貼近業(yè)主客戶，以團(tuán)餐業(yè)務(wù)協(xié)同物業(yè)管理，有利于合約面積的獲取和延伸，未來(lái)預(yù)計(jì)會(huì)有更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與其中。

整體來(lái)看，當(dāng)前主流上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)主要聚焦在社區(qū)零售、美居、傳媒及空間運(yùn)營(yíng)、房屋經(jīng)紀(jì)方向，同時(shí)積極嘗試類似團(tuán)膳、康養(yǎng)服務(wù)、旅行社等新業(yè)態(tài)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)增值服務(wù)細(xì)分領(lǐng)域可挖掘的空間依然充足。