4月27日，第一太平戴維斯2021年第一季度東莞媒體見(jiàn)面會(huì)于東莞市市民服務(wù)中心舉行, 發(fā)布《2021年第一季度東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告。東實(shí)集團(tuán)產(chǎn)城事業(yè)小組副組長(zhǎng)、東莞市旗山投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理蔡顥博士，東實(shí)集團(tuán)投資發(fā)展部副總監(jiān)兼東莞市旗山投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理曹樂(lè)博士，東實(shí)集團(tuán)董事會(huì)辦公室商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)理彭晶晶，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄，深圳公司董事總經(jīng)理暨代理及交易業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳睿，華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇、大灣區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部高級(jí)董事袁嘉隆，深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事龔勇高及廣州項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事陸國(guó)強(qiáng)等出席了此次活動(dòng)，與眾多東莞主流媒體一同回顧今年第一季度東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及展望未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并就十四五規(guī)劃下東莞城市發(fā)展的熱點(diǎn)片區(qū)以及東莞產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了深入剖析。

第一太平戴維斯管理層出席東莞媒體見(jiàn)面會(huì)

第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄致歡迎辭

應(yīng)勢(shì)而發(fā)，探討城市發(fā)展熱點(diǎn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

《中共深圳市委關(guān)于制定深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提出加快建設(shè)深圳都市圈，協(xié)同東莞、惠州強(qiáng)化臨深片區(qū)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等優(yōu)化布局，同時(shí)加密都市圈交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，充分發(fā)揮深圳都市圈中心城市輻射帶動(dòng)作用，全面深化在不同領(lǐng)域的合作發(fā)展。在十四五規(guī)劃下，東莞城市發(fā)展也迎來(lái)新一波熱潮。第一太平戴維斯大灣區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部高級(jí)董事袁嘉隆及廣州項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事陸國(guó)強(qiáng)在活動(dòng)中指出，“在十四五政策的利好下，東莞市城區(qū)、松山湖片區(qū)和濱海灣片區(qū)三大熱點(diǎn)片區(qū)應(yīng)抓住此次機(jī)遇，挖掘自身產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級(jí)。東莞應(yīng)立足大灣區(qū)，發(fā)揮其在廣深之間的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)作用，優(yōu)化城市空間格局，引領(lǐng)‘一核一帶一區(qū)’的區(qū)域發(fā)展路徑，對(duì)外把握‘雙區(qū)’建設(shè)機(jī)遇，共建國(guó)際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群。”

第一太平戴維斯大灣區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部高級(jí)董事袁嘉隆及廣州項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事陸國(guó)強(qiáng)發(fā)表《十四五規(guī)劃下東莞城市發(fā)展熱點(diǎn)片區(qū)》專題演講

近年來(lái)，東莞在科技提高、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面加大投資和研發(fā)力度，近日東莞還全面啟動(dòng)了粵港澳大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心先行啟動(dòng)區(qū)（松山湖科學(xué)城），這一國(guó)家戰(zhàn)略將為東莞發(fā)展迎來(lái)重大機(jī)遇。第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事龔勇高在發(fā)言中表示，“東莞是粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市，連接起深圳、廣州與惠州，是國(guó)際先進(jìn)制造業(yè)中心。《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展綱要》明確提出，以深圳、東莞為核心在珠江東岸打造具有全球影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的電子信息等世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。如今，東莞工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模正不斷攀升，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)，東莞臨深片區(qū)在承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有天然的優(yōu)勢(shì)。”

第一太平戴維斯深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事龔勇高發(fā)表《東莞產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征、區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移》專題演講

雙軌并行，助力東莞城市更新及產(chǎn)業(yè)升級(jí)

作為東莞市市屬國(guó)有企業(yè)，東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“東實(shí)集團(tuán)”）緊跟政策導(dǎo)向，科學(xué)布局業(yè)務(wù)，形成了“城市綜合運(yùn)營(yíng)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)”+“產(chǎn)業(yè)援疆”的“2+1”業(yè)務(wù)格局。其中在城市綜合運(yùn)營(yíng)方面，東實(shí)集團(tuán)堅(jiān)持“雙軌發(fā)展”模式，一方面高質(zhì)量完成政府交辦任務(wù)，踐行政府產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略；另一方面積極擁抱市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，以城投、產(chǎn)投雙輪驅(qū)動(dòng)，致力于成為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合運(yùn)營(yíng)商。

目前，東實(shí)集團(tuán)全力打造虎門北柵智匯城、東實(shí)5G產(chǎn)業(yè)示范基地、道滘小河村“工改工”等城市更新示范性項(xiàng)目，并與石碣鎮(zhèn)、望牛墩鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)口社區(qū)及新聯(lián)社區(qū)等簽署合作框架協(xié)議，積極推動(dòng)?xùn)|莞市城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

作為東實(shí)集團(tuán)的長(zhǎng)期合作伙伴，第一太平戴維斯為其松山湖中子城服務(wù)單元酒店及人才公寓項(xiàng)目提供前期策劃及定位服務(wù)，該項(xiàng)目將為區(qū)域科研、工作人員及商務(wù)人士提供豐富多元的服務(wù)配套，成為東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的新引擎。

蔡顥博士在發(fā)言時(shí)強(qiáng)調(diào)，未來(lái)東實(shí)集團(tuán)將加強(qiáng)與鎮(zhèn)街的聯(lián)動(dòng)，積極探索“國(guó)企+鎮(zhèn)街”合作新模式，有效盤活市屬、鎮(zhèn)屬企業(yè)存量資產(chǎn)，為引導(dǎo)及加速產(chǎn)業(yè)聚集，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展作貢獻(xiàn)。

東實(shí)集團(tuán)產(chǎn)城事業(yè)小組副組長(zhǎng)、東莞市旗山投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理蔡顥博士介紹東實(shí)集團(tuán)項(xiàng)目

深入布局，剖析房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)與未來(lái)趨勢(shì)

發(fā)布會(huì)上，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇從寫字樓、零售物業(yè)、住宅等方面精準(zhǔn)及深入地剖析了2021年第一季度東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，并展望第二季度的發(fā)展趨勢(shì)。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇發(fā)表《2021年第一季度東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》專題演講

寫字樓 —— 租賃需求繼續(xù)恢復(fù)，單季凈吸納量已超去年下半年總量；存量市場(chǎng)多商務(wù)區(qū)發(fā)展格局逐步形成

2020年，東莞市地區(qū)生產(chǎn)總值為人民幣9,650.19億元，同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)1.1%。第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)人民幣4,426.83億元，同比增長(zhǎng)3.5%，其中，金融業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.9%，領(lǐng)跑三產(chǎn)各主要行業(yè)。

當(dāng)前，東莞寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)有存量仍主要集中于城區(qū)片區(qū)，且在大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃帶動(dòng)下，市場(chǎng)已形成多商務(wù)區(qū)發(fā)展格局。此外，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展及區(qū)位優(yōu)勢(shì)推動(dòng)下，松山湖片區(qū)、臨深片區(qū)亦有優(yōu)質(zhì)供應(yīng)正在規(guī)劃，未來(lái)增量市場(chǎng)有望進(jìn)一步發(fā)展。

2021年第一季度，市場(chǎng)有三個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，共計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)19.4萬(wàn)平方米寫字樓面積，東莞甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)總存量因此上升至149.1萬(wàn)平方米。

盡管去年上半年租賃市場(chǎng)受疫情沖擊顯著，半年度凈吸納量錄得負(fù)值，但自下半年起至2021年第一季度，市場(chǎng)需求逐步恢復(fù)，本季度全市單季凈吸納量已達(dá)4.6萬(wàn)平方米，較去年下半年總量高出1.4萬(wàn)平方米。

盡管租賃需求有所恢復(fù)，但鑒于市場(chǎng)空置率在近兩年始終在30%高位盤旋，加之一季度市場(chǎng)新增供應(yīng)又為歷史最高，季內(nèi)市場(chǎng)去化水平尚不及供應(yīng)規(guī)模，全市空置率仍繼續(xù)環(huán)比上升5.1個(gè)百分點(diǎn)，至42.5%。

第一季度，部分傳統(tǒng)區(qū)域中的早期項(xiàng)目因尚未從疫情沖擊中完全恢復(fù)，租金水平繼續(xù)下調(diào)；同時(shí)，新興區(qū)域中部分項(xiàng)目業(yè)主普遍愿以小幅降租盡早鎖定租戶，全市租金指數(shù)因此環(huán)比下降0.1%，平均租金錄得人民幣每平方米每月57.0元。

當(dāng)前市場(chǎng)中絕大多數(shù)項(xiàng)目均以散售為主。第一季度，除個(gè)別早期項(xiàng)目業(yè)主因其資產(chǎn)相對(duì)老舊而下調(diào)價(jià)格外，多數(shù)項(xiàng)目售價(jià)皆可維穩(wěn)甚至小幅上升，全市價(jià)格指數(shù)因此環(huán)比微升0.1%。

展望

2021年第二季度，預(yù)計(jì)有三個(gè)甲級(jí)寫字樓入市，三項(xiàng)目均位于南城總部基地，共將為市場(chǎng)帶來(lái)23.1萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。

相對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)模而言，第二季度供應(yīng)規(guī)模仍較大，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)加劇，全市空置率料將繼續(xù)上升；同時(shí)，多數(shù)業(yè)主將繼續(xù)提供價(jià)格優(yōu)惠實(shí)現(xiàn)去化，全市平均租金水平預(yù)計(jì)繼續(xù)下行。

未來(lái)，源于自用買家的購(gòu)置需求有望繼續(xù)增長(zhǎng)。此外，臨深的區(qū)位優(yōu)勢(shì)亦將為本地寫字樓市場(chǎng)注入部分投資需求，助力全市寫字樓平均售價(jià)小幅上升。

零售 —— 市場(chǎng)整體需求平穩(wěn)向好，中高端美妝品牌滲透度進(jìn)一步提高

本地消費(fèi)市場(chǎng)保持積極增長(zhǎng)。2021年前兩月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣733.27億元，同比增長(zhǎng)33.7%。

當(dāng)前，東莞優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心主要聚集于城區(qū)片區(qū)，且優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目多由本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。在大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃利好帶動(dòng)下，諸多知名開(kāi)發(fā)商已相繼進(jìn)駐東莞并規(guī)劃開(kāi)發(fā)零售項(xiàng)目，這將有望帶動(dòng)本地市場(chǎng)發(fā)展成熟。

2021年第一季度，無(wú)新增供應(yīng)入市，全市零售物業(yè)市場(chǎng)總存量仍為91.4萬(wàn)平方米。

鑒于疫情之初經(jīng)營(yíng)欠佳的品牌已悉數(shù)淘汰，季內(nèi)各項(xiàng)目入駐情況較去年下半年而言基本維持穩(wěn)定。盡管部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍繼續(xù)進(jìn)行品牌升級(jí)調(diào)整，但得益于其區(qū)位及品牌效應(yīng)優(yōu)勢(shì)，多數(shù)鋪位均可在短期實(shí)現(xiàn)品牌置換，因此空置率未呈現(xiàn)大幅波動(dòng)。整體而言，全市空置率環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，至14.2%。

期內(nèi)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目品牌升級(jí)調(diào)整成效顯著，市場(chǎng)已吸引諸多知名中高端美妝及護(hù)膚品牌進(jìn)駐。同時(shí)，得益于本地消費(fèi)者外出就餐活動(dòng)的恢復(fù)，餐飲品牌亦積極進(jìn)行擴(kuò)張，網(wǎng)紅茶飲、火鍋等品牌均有新門店開(kāi)業(yè)。

第一季度，市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，多數(shù)業(yè)主租金預(yù)期維穩(wěn)，而優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金水平持續(xù)提高，進(jìn)而帶動(dòng)全市租金指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)1.1%，首層平均租金錄得人民幣每平方米每月311.1元。

展望

2021年第二季度，預(yù)計(jì)全市無(wú)新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)總存量將維持不變。

零售商對(duì)本地市場(chǎng)擴(kuò)張信心預(yù)計(jì)小幅提升，同時(shí)餐飲及美妝品牌有望延續(xù)積極租賃需求。隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目品牌升級(jí)調(diào)整的推進(jìn)，市場(chǎng)或可引進(jìn)更多優(yōu)質(zhì)零售品牌進(jìn)駐。

鑒于市場(chǎng)整體租賃需求回升，全市空置率有望繼續(xù)下降。隨著市場(chǎng)逐步從疫情沖擊中回歸常態(tài)，業(yè)主信心將得以提振，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金或可實(shí)現(xiàn)小幅上漲；但鑒于市場(chǎng)整體需求尚未達(dá)到強(qiáng)勁增長(zhǎng)趨勢(shì)，整體而言，全市平均租金水平預(yù)計(jì)仍將維穩(wěn)。

住宅 —— 熱點(diǎn)片區(qū)成交積極，帶動(dòng)全市均價(jià)升至歷史新高；政府加大調(diào)控力度，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房行為

在2020年第四季度市場(chǎng)熱度高漲影響下，多個(gè)房企于2021年第一季度提前推盤入市，全市供應(yīng)面積達(dá)141.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)165.5%。其中，1月全市供應(yīng)面積達(dá)81.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)298.8%，創(chuàng)近五年來(lái)同期新高。

第一季度，全市一手住宅成交面積達(dá)165.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75.2%。1月，全市成交面積達(dá)98.6萬(wàn)平米，占本季度成交總量的59.7%，成交主要集中于松山湖和濱海片區(qū)。2-3月，受春節(jié)假期及“莞六條”政策影響，購(gòu)房監(jiān)管再度升級(jí)，整體成交有所回落。

截至第一季度末，全市一手住宅成交均價(jià)為人民幣每平方米23,868元，同比增長(zhǎng)11.3%。鑒于前兩月成交主要集中于均價(jià)較高的松山湖和濱海片區(qū)，因此1月全市成交均價(jià)同比顯著上升，達(dá)近年新高，且在2月繼續(xù)保持在高位。3月成交則主要集中在東部產(chǎn)業(yè)園、水鄉(xiāng)新城地區(qū)。受區(qū)域均價(jià)及政策調(diào)控影響，3月全市成交均價(jià)有一定下降。

展望

中央高度重視本地樓市問(wèn)題，未來(lái)政府管控將日益嚴(yán)格。隨著“一城一策”調(diào)控的落實(shí)，中介違規(guī)行為、投機(jī)炒房行為、違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸等均將被有力監(jiān)管，以保證市場(chǎng)健康發(fā)展。

4月伊始，開(kāi)發(fā)商推盤量已開(kāi)始回升，該趨勢(shì)預(yù)計(jì)將貫穿于第二季度。全市供應(yīng)總量將因此上升。

灣區(qū)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展賦能東莞城市吸引力的進(jìn)一步提升，人口規(guī)模隨之?dāng)U大，住宅剛需預(yù)計(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

在政策引導(dǎo)的大背景下，市場(chǎng)將回歸平穩(wěn)發(fā)展，各區(qū)域房?jī)r(jià)逐步回歸健康增長(zhǎng)趨勢(shì)，全市整體成交均價(jià)預(yù)計(jì)小幅上升。