觀點網(wǎng) 站在臨江311米地標建筑保利發(fā)展廣場的空中樓層，透過一覽無余的玻璃窗270度俯瞰整個琶洲村的景象，學員們不禁頻發(fā)感慨。

萬物生長的三月，在觀點機構(gòu)主辦2021觀點企業(yè)課堂上，近百位來自全國各地的地產(chǎn)精英、舊改行家與金融機構(gòu)代表，一同走進了由保利發(fā)展控股改造建設(shè)的廣州琶洲村，并與廣東保利城市發(fā)展有限公司（簡稱“廣東公司”）城市更新高層進行面對面交流，深度了解城市更新模式踐行樣本。

于2009年，保利發(fā)展控股一舉摘牌位于珠江南岸的琶洲村，當年廣東省才出臺56號文《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》，初步探索創(chuàng)立“三舊”改造政策體系。

這個階段的舊村改造并沒有太多詳細的制度與規(guī)范，更多是在政府主導下，允許符合條件的項目來進行自行改造；同時更多以全面拆建的模式為主，側(cè)重硬件設(shè)施的改造。

琶洲便是這個時期的產(chǎn)物。“如今保利（發(fā)展控股）在整個廣州的城中村改造已經(jīng)大面積鋪開，但當時來看，琶洲村的成績是很不容易的。”廣東公司荔灣海珠事業(yè)部總經(jīng)理郝志彪于企業(yè)課堂上感嘆道。

琶洲的重生

琶洲村，開啟了保利發(fā)展控股在廣州乃至全國城市更新征程的序幕，更是承載了這家央企對于舊改流程與機制不遺余力的探索。

以琶洲為發(fā)展起點，保利發(fā)展控股見證且深刻參與了這座古城城市更新上的迭代，迄今為止在廣州跟進舊改項目近40個，在建及建成項目近10個，囊括冼村、小新塘、中新村、三東村、亭角村、紅衛(wèi)村、大塱村等，用地協(xié)議改造面積超1萬畝。

擴至全國，保利發(fā)展控股在途及已獲取城市更新項目超130個，形成以粵港澳大灣區(qū)、武漢、太原、西安、鄭州、青島等城市為重點的業(yè)務(wù)格局，預計貨值超1.5萬億元。

而回到起點，走進琶洲村，或許才能更為真切地領(lǐng)略一個標桿的誕生，一個舊改版圖的構(gòu)建。

當天企業(yè)課堂的行程便從34層空中樓層俯瞰全景開始。

站在玻璃墻前，身后是宣傳板上琶洲昔日漁村的古舊模樣，轉(zhuǎn)頭望向眼前則是享譽全國的舊改標桿躍然眼前，十二年的光陰間，這片75萬平方米的土地實現(xiàn)了自密布“握手樓”“一線天”的城中村到錯落有致的中央商務(wù)區(qū)的重生——這種感受甚是奇特。

隨著導覽人員的帶領(lǐng)與講解，學員們窺見了琶洲村整村改造的成果：融資區(qū)與復建區(qū)的分布，自持物業(yè)與集體物業(yè)的打造，生態(tài)與產(chǎn)業(yè)的引入，歷史與現(xiàn)代的交融。

經(jīng)過保利發(fā)展控股的精心打造，琶洲村環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。改造共為市政貢獻道路4公里、綠化16萬平方米；建筑密度由原有的62%降至18%；引進執(zhí)信中學、連通萬勝圍地鐵站、配套社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)；村住宅物業(yè)租金上漲約10倍；打造天幕塔區(qū)域近60萬方的商業(yè)金融與辦公物業(yè)；保護性復建鄭氏、徐氏兩大祠堂……

無論是在社會、經(jīng)濟維度，亦或是民生維度，琶洲村改造均產(chǎn)生了巨大的效益——對琶洲乃至海珠區(qū)改變城市形象認知、迅速形成新的區(qū)域中心產(chǎn)生了立竿見影的效果，同時也為海珠區(qū)充實產(chǎn)業(yè)容量、提升產(chǎn)業(yè)層次產(chǎn)生了聚集效應(yīng)。

而于村民而言，琶洲村的煥然一新滿足了其“安居樂業(yè)”的愿望，真正地改善了人居環(huán)境、提升生活幸福感，賦予了這個老片區(qū)、老城市新活力。

討論聲還在玻璃窗前此起彼伏，隨后工作人員指引學員們至2樓的保利課堂，開展此次企業(yè)課堂的重頭戲環(huán)節(jié)——高層內(nèi)部分享會。

舊改的門道

開篇，郝志彪便詳實地介紹了城市更新政策的演變、琶洲項目基本情況、改造歷程以及改造經(jīng)驗總結(jié)。

“雖然現(xiàn)在廣州有近百個城中村在拆遷建設(shè)，但截止到去年年底，整個廣州市實現(xiàn)整村能夠完成回遷的村總共只有5個，包括琶洲、獵德、楊箕、潭村以及林和村。廣州雖然三舊改造的政策執(zhí)行了十幾年，真正做完的屈指可數(shù)。”

其中，又以琶洲村改造規(guī)模最大，居廣州乃至全國前列，相對而言難度也更高；同時，保利發(fā)展控股在尚無太多借鑒經(jīng)驗之時，進駐、動遷、簽約、拆平、開工、回遷交付，僅用4年時間便完成琶洲村改造，形成了一套頗有特點琶洲模式。

領(lǐng)略完琶洲村的變遷煥新之后，在座的學員們還希冀著傾聽與尋找城市更新的內(nèi)核。

他們想探究的是，在參與冼村、小新塘等若干個舊改項目之后，保利發(fā)展控股的一級平臺公司——廣東公司作為舊改領(lǐng)域的先行者、佼佼者，其認為舊改最大的難點在于何處？要抓住的關(guān)鍵點在哪里？

在問題拋出后，廣東公司城市更新事業(yè)部總經(jīng)理梁勵園分享了廣東公司在舊改上的一處創(chuàng)新舉動——在組織架構(gòu)上實行一二級聯(lián)動。

據(jù)悉，目前各家開發(fā)商公司在城市更新這一業(yè)務(wù)板塊更多是一二級分開，即一級平臺在獲取舊改項目之后，公司層面將項目移交給二級平臺進行開發(fā)。

“一二級聯(lián)動是廣東公司的特色，讓我們把城市更新的項目周期管控從頭做到尾。如果只是片斷式的，只考慮前端，其實很多事情做不下去，也沒有辦法保證真的能干成。”

聯(lián)動機制，則是表明同個平臺、團隊全權(quán)負責整個項目的一級土地整備及二級開發(fā)。優(yōu)勢在于，改造企業(yè)能夠以一個全局視角，全周期地覆蓋整個項目的開發(fā)，也使得在每個時點處理問題時包括拆遷時都能設(shè)想著手未來的建設(shè)方向，而不是拆完再說。

也正因這種機制與心態(tài)，與村民打交道時才能真正獲得他們的信任。

這種機制在城市更新進入有序推進時期之時，發(fā)揮出了更多作用。“回頭來看，我們當時并不知道今天有城市更新蓬勃發(fā)展的天時，但是通過有準備的調(diào)整，經(jīng)過磨合平臺到今天進入正軌，全面推進城市更新的發(fā)展。”

而隨著城市更新進入到新階段，如何做好產(chǎn)業(yè)的導入，成為了每家開發(fā)商的必考題。摸著石頭過河的廣東公司探索出一條可行的道路。

據(jù)悉，整個琶洲村順承廣州琶洲-員村地區(qū)泛CBD規(guī)劃，按照“一軸四區(qū)”的功能結(jié)構(gòu)劃分，以商業(yè)步行街為中軸，貫穿濱水高尚住宅區(qū)、SOHO辦公區(qū)、村民安置區(qū)、商業(yè)辦公休閑區(qū)四大區(qū)域。

其中辦公物業(yè)尤其琶洲天幕塔區(qū)域近60萬方商業(yè)金融與辦公物業(yè)，考驗著廣東公司的產(chǎn)業(yè)導入與招商能力。

以保利發(fā)展廣場為例，其自2017年起進行招商，2018年3月底交付使用。“前期我們也不知道怎么開展，只有借保利發(fā)展控股之力先做鋪排，利用內(nèi)部多觸角的產(chǎn)業(yè)板塊資源，然后跟政府聯(lián)動”，梁勵園感觸頗深，“最終，我們達到了很好的招商效果。”

梁勵園稱，保利發(fā)展廣場是海珠區(qū)一樓一策、政企聯(lián)合招商的點，項目總建面17萬方，面向全球招商、整層出租，單層面積達到2500平米，租金單價平均接近200元——這已接近珠江新城的租金水平。

目前，保利發(fā)展廣場冠有中國風投大廈之名，成為廣州寫字樓里的“風頭躉”；此外還引進了字節(jié)跳動等頭部企業(yè)，服務(wù)著世界500強、企業(yè)總部、獨角獸企業(yè)等重要客戶。

最終琶洲天幕塔區(qū)域近60萬方物業(yè)，與互聯(lián)網(wǎng)區(qū)產(chǎn)生既有差異化定位又可良性互動的產(chǎn)業(yè)聚集效果，助力了海珠區(qū)經(jīng)濟騰飛。

分享會上，更多專業(yè)的問題被不斷拋出，討論與交流持續(xù)進行著。不知不覺中，時針指向了十二點。臨近結(jié)束時間，學員們不得不起身乘車返回香格里拉大酒店，準備進行午餐會與下午觀點年度論壇的參會，一路上意猶未盡的討論聲還在持續(xù)著……