李想（綠地金融控股集團首席戰(zhàn)略官）：非常感謝觀點給我這個機會和大家分享。

大家知道，過往二十多年，實際上是中國房地產行業(yè)野蠻生長的時代，在這個時代，金融更多的是扮演杠桿的角色。相信在座的各位朋友，都是這個時代的親歷者，相信絕大多數也是這個時代的受益者。但是我們看到，從去年8月份開始，三道紅線、兩個占比、防貸入市，一系列讓行業(yè)去杠桿的政策相繼出臺，說明什么呢？

這個行業(yè)以往靠金融杠桿的經營邏輯，未來肯定要發(fā)生改變了。但是我們也知道，中國的城鎮(zhèn)化道路還有很大的空間，這也說明中國的房地產行業(yè)，未來仍然會健康持續(xù)地成長。另外，金融和房地產實際上天生是密不可分的，這就給我們一個新的命題——在當前這個去杠桿的背景下，金融在未來房地產行業(yè)中應該發(fā)揮怎樣的作用？這是我今天想講的。

要回答這個問題，首先我們要看一下這個行業(yè)產業(yè)鏈分工和商業(yè)模式的演變趨勢。大家知道，過往的房地產行業(yè)，從投資到開發(fā)到運營，基本是開發(fā)商一家通吃，也就是說是自投自建自營的模式。隨著產業(yè)鏈形成了精細化分工，我們越來越看到一個新的趨勢，就是投資開發(fā)運營在逐漸地分離。其實剛才的兩場圓桌，已經有不少嘉賓提到這個觀點。

比如說在投資環(huán)節(jié)，以房地產基金和險資為代表的金融資本，在通過合資的方式進入這個環(huán)節(jié)。尤其是在三道紅線的背景下，這個趨勢越來越明顯。在開發(fā)環(huán)節(jié)，已經有投資商或者金融資本成為大股東，而以前我們傳統意義上的房地產商成了代建的小股東，當然這里面做得好的也可以IPO。在運營環(huán)節(jié)，我們也看到，有越來越多的在細分領域專注某個賽道某個行業(yè)的運營商，通過受托管理的方式成為專業(yè)的運營商。未來行業(yè)的競爭能力將轉移到資本運作和資本管理。

當然，頭部的房地產商仍然可以繼續(xù)通吃整個產業(yè)鏈，叫做WICP（Whole Industry Chain Provider）。部分的開發(fā)商會成為專業(yè)運營商。更多的中小開發(fā)商必須集中資源做自己擅長的空間營造，成為我們投資房地產基金的小股東。

另外在運營方面，專業(yè)的資產管理能力，未來將進一步分化。當然，投資商、開發(fā)商、運營商，未來都有可能成為產業(yè)鏈上重要的產業(yè)模塊的提供者，我們叫做VIMP（Very Important Module Provider），掌控產業(yè)鏈的主導權，但是需要注意的是，或者需要警惕的是，實力一般的開發(fā)商會成為通用模塊的提供商，也就是CMP（Common Module Provider），隨時會被替代。跟隨這個趨勢，在這個行業(yè)的投融資模式發(fā)生了一個轉型。在投資開發(fā)階段，我們可以清楚地看到，保險、房地產基金等等這樣的金融機構將成為主體，并且主導開發(fā)，這也是我們今天在座各位關心更多的話題。

中小房地產公司將扮演一個代建人的角色。另外以債權模式為主的房地產基金已經很難再維持下去，向股權投資轉型成為必然趨勢。在這方面，我們認為，兼具金融和開發(fā)商背景，擁有專業(yè)的開發(fā)運營團隊的房地產基金將迎來巨大的發(fā)展契機。

除了住宅，未來會形成一個巨大的存量資產，需要通過專業(yè)的運營商高效的經營管理，通過穩(wěn)定的租金體現和提升。這就帶來兩個趨勢，一個是產業(yè)主題化，一個是運營科技化。

在退出階段，住宅不說，大家最頭疼的是非住宅產品，未來更多是通過CMBS或者REITs，將產品設計成為可以交易的金融產品，實現最終的退出。

所以，通過投融資模式轉型的趨勢可以發(fā)現，未來這個行業(yè)的金融屬性將會越來越強，但是金融的杠桿作用會越來越被弱化，而賦能作用會越來越強化。

這個賦能作用我們認為體現在三個方面。在投資開發(fā)階段，體現為房地產基金的投資并購，也就是說，通過投資方式的賦能，來獲取資產價值的發(fā)現和提升的變現。在存量運營階段，體現為產業(yè)投資與協同，通過產業(yè)內容或者產業(yè)生態(tài)的賦能，獲得內容運營的高附加值。在退出階段，體現為資產證券化，也就是通過退出渠道的賦能，實現證券化的流動性溢價。這是我們理解的三個賦能的作用。

這個方面我們綠地金融作為綠地集團全資的戰(zhàn)略性的金融投資控股平臺，也做了一定的探索。

房地產基金業(yè)務不是綠地金融唯一的業(yè)務，但是一直是我們的基石業(yè)務，歷史投資規(guī)模超過300億元，目前在管規(guī)模也在50億元以上。在房地產基金方面，我們通過投資方式的賦能，和大型的金融機構合作了智慧城市發(fā)展基金以及投資機會投資基金。我們也和國內專業(yè)的物流運營商合作物流地產基金。同時，我們注重構建“房地產+產業(yè)”的基金矩陣，強化合作。

在產業(yè)內容賦能或者產業(yè)生態(tài)賦能方面，可能大家覺得綠地是一家房地產企業(yè)，實際上我可以跟大家介紹一下，從2019年開始，綠地已經是雙主業(yè)，房地產+基建，主業(yè)做垂直，做精深。

實際上綠地還有一些多元化的產業(yè)，這些多元化的產業(yè)是圍繞著消費升級的主線。

比如說我們布局了百萬元級的房，十萬元級的車，萬元級的教育康養(yǎng)，千元級的旅游酒店，百元級的商貿進口商超，這些多元產業(yè)對我們整個金融賦能房地產，是有一個協同的作用。比如說剛才提到物流產業(yè)基金，實際上綠地自己的進口商品直銷，自己的商貿，本身就需要物流倉儲，或者是配送的節(jié)點，實際上這就是我們一個很好的產業(yè)協同的亮點。

另外我想強調，綠地布局了十萬元級的車這個產業(yè)，但是我們綠地自己不生產車，我們做銷售。我們布局了商超，但是我們自己不生產綠地的水。多元產業(yè)上我們是做平臺，也就是說有更大的空間跟更多的合作伙伴進行生態(tài)的協同合作。

另外綠地金融通過股權直投或者產業(yè)投資基金，圍繞兩條主線，一個是消費升級，一個是科技創(chuàng)新，投了若干頭部項目，對我們的產業(yè)賦能也是帶來了很大的幫助。比如說，我們最近在做一個項目，大灣區(qū)一個地方的智慧城市發(fā)展項目，綠地金融不僅是開發(fā)商，同時也是這個項目的產業(yè)生態(tài)營造商，綠地金融進去不僅帶來綠地集團多元化產業(yè)入駐，同時也帶我的投資企業(yè)入駐，這些入駐企業(yè)不僅是綠地金融的被投企業(yè)，也是整個智慧城市或者片區(qū)的系統運營商、或者生態(tài)模塊提供商。這就是我們整個產業(yè)內容和產業(yè)生態(tài)的賦能邏輯。

在退出渠道，可能在座各位更關心這個方面的賦能。因為我們說，做出產品不難，但是從產品變成現金流回收，這個是最難的。

雖然說去年國內推出了基礎設施的REITs，我們說這是真正的REITs，但是從基礎設施擴展到商業(yè)地產，至少還需要三年的時間，遠水解不了近渴。為了讓這些資產能夠盡快變成可回收的現金流，綠地金融也做了一些嘗試。比如我們首先嘗試的一個渠道是出海。

給大家通報一個最新的進展，綠地集團計劃在新加坡發(fā)行的一個REITs，已經進入了最后沖刺階段。這個REITs的意義，是中國特大國企首次在新加坡上市REITs項目，同時也是第一支人民幣和新元雙幣種交易的產品。目前這個REITs產品是我們綠地自身的酒店資產，未來我們會長期注入酒店資產，未來也會擴展到綠地外部的酒店資產。所以說，未來也給我們很多行業(yè)的合作伙伴提供了一個合作空間。

此外，在這個過程中，我們培養(yǎng)了一支能夠在海外市場發(fā)行REITs產品的團隊，所以說，無論是商辦也好，物流地產也好，或者酒店資產也好，類似的商業(yè)地產都可以進行合作，在海外發(fā)行REITs產品。

當然，存量資產里面有一些是能夠進行金融產品的設計，比如可以設計成REITs。但是REITs有一個首要的條件，就是所有權清晰，可以轉讓。目前的存量資產里面，有很多是所有權沒有辦法轉讓的，或者說所有權有瑕疵的。針對這個，綠地金融也做了一個嘗試，我們打造了一個權易寶平臺，特點是針對不動產資產的使用權的流轉，而并非是所有權的轉讓。這樣不僅可以激活超過千萬億的不動產使用流通，而且進一步激發(fā)圍繞不動產使用價值提供的數字化產品創(chuàng)新服務、專業(yè)運營服務、增值服務、融資服務等多類型服務市場。這里面大家最有興趣的是一級市場，通過這個平臺可以實現不動產資產長期使用權的一次性出讓，回收現金。當然二級市場可以通過使用權的分割，實現時間和空間的分離，進一步促進資產本身的增值。

以上是我今天分享的主要內容。這里我想再強調一句，目前金融賦能這塊的工作是我所帶領的團隊的重點工作。綠地金融這個平臺是一個開放的平臺，是面向所有房地產業(yè)界的平臺。不管是有資金，或者是有產業(yè)內容，或者是有存量資產，都可以在這個平臺上找到合作點。

最后用狄更斯《雙城記》里面的話送給大家——這是最壞的時代，也是最好的時代。

謝謝大家。