大家下午好，我上次參加觀點(diǎn)的活動(dòng)，我和曾總是聯(lián)合主持，當(dāng)時(shí)是非常愉快的，今天我們是第二個(gè)論壇，承接第一和第三的腰部力量，壓力很大，今天我們的主題是地產(chǎn)+的賽道暢想，這個(gè)主題聽起來(lái)是讓人心潮澎湃的，又是賽道，又是暢想，同時(shí)又非常貼心的安排了三個(gè)小議題，我看了一下這三個(gè)議題，回答起來(lái)難度都不小，好在我們今天在座的各位大佬都可以信手拈來(lái)。

我們直接進(jìn)入分享環(huán)節(jié)。我們希望在主辦方安排的時(shí)間里面，保質(zhì)保量的完成任務(wù)。

我們會(huì)邀請(qǐng)不同的嘉賓進(jìn)行不同的分享，首先第一個(gè)議題，請(qǐng)劉總和萬(wàn)總，以及韓總，請(qǐng)教三位，大家在各自的領(lǐng)域中，在細(xì)分領(lǐng)域的選擇有什么考慮，先把話筒給劉總，謝謝。

劉波：謝謝主辦方，謝謝大家。這是我第二次參加觀點(diǎn)的圓桌會(huì)議，上次是被邀請(qǐng)，這次是主動(dòng)報(bào)名，當(dāng)然，主動(dòng)報(bào)名呢，也有一個(gè)背景，因?yàn)檫@個(gè)課題很吸引我，為什么對(duì)這個(gè)感興趣呢，也是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)發(fā)展到這個(gè)階段，包括我們自身的企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，也遇到了一些困惑，我是來(lái)學(xué)習(xí)的，也是想聽聽各位大咖的分享，一不小心又被主辦方邀請(qǐng)做了一個(gè)圓桌嘉賓，我也先介紹一下我自己，我是信城不動(dòng)產(chǎn)的，我們是2017年成立的，以前是萬(wàn)科的團(tuán)隊(duì)，后來(lái)跟信達(dá)資產(chǎn)合作了，創(chuàng)辦了信城，我們可以理解為是一個(gè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)。是一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人從一個(gè)平臺(tái)到新型的創(chuàng)業(yè)公司，我們公司發(fā)展了四年時(shí)間，操作了大大小小13個(gè)項(xiàng)目，投了三百多億，也有幾個(gè)項(xiàng)目成功的退出。

之前我們聽各位大咖分享的時(shí)候，很有啟發(fā)，我們?nèi)羁傄舱f(shuō)，我們上來(lái)還是坦誠(chéng)一點(diǎn)，講點(diǎn)干貨，我重點(diǎn)講講我對(duì)地產(chǎn)基金的理解，我之前是做開發(fā)商的，在座的更多朋友是做偏金融和融資類的，所以我只能說(shuō)是純粹站在開發(fā)商的角度理解地產(chǎn)基金，包括對(duì)這個(gè)行業(yè)的理解。

說(shuō)到行業(yè)的分析，前面各位老師都有一些介紹，我也不贅述，這個(gè)行業(yè)到了日子不太好過(guò)的階段，有各種各樣的觀點(diǎn)。我先說(shuō)我們的發(fā)展階段，我們主要深耕深圳，異地也有一些布局，以深圳為主，聚焦深圳相對(duì)比較窄的賽道，就是城市更新，我重點(diǎn)講講我的理解。

第一，對(duì)行業(yè)的選擇來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在主要的精力是在住宅領(lǐng)域，確實(shí)有我們自己的考量，有發(fā)展階段的考量，也有類似信達(dá)機(jī)構(gòu)的資金成本和周期的要求，我們不得不聚焦于回收周期比較快的住宅領(lǐng)域，這是關(guān)于這個(gè)行業(yè)。

當(dāng)然這個(gè)行業(yè)現(xiàn)在階段是屬于價(jià)格被嚴(yán)格的管控，大家都對(duì)地產(chǎn)行業(yè)比較清楚，尤其是像深圳，應(yīng)該說(shuō)住宅的銷售，我和同行比喻，這是一個(gè)債券，收益率越來(lái)越低，安全性越來(lái)越高，不愁賣，這個(gè)對(duì)地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)有一個(gè)轉(zhuǎn)型。

上周有一個(gè)大咖說(shuō)這個(gè)行業(yè)對(duì)收益的要求需要逐步的放低，我覺得特別適用于現(xiàn)在的一二線城市的住宅領(lǐng)域，因?yàn)楸旧磉@個(gè)政府在做一些工作，包括限價(jià)、去杠桿，本質(zhì)上幫大家排除一些風(fēng)險(xiǎn)，安全系數(shù)是變高的，但是確實(shí)收益率是降低的，這個(gè)階段下，尤其是整個(gè)經(jīng)濟(jì)在這么一個(gè)大的周期下，我覺得做地產(chǎn)基金，包括我們自己做地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)候，我們更加要注重安全，注重流動(dòng)性。這是關(guān)于行業(yè)的選擇。

第二，住宅是一個(gè)門類，我們具體怎么做呢？就現(xiàn)在而言，我們聚焦城市更新，這是一個(gè)特別適合做地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)關(guān)注的，可以積極參與的，我們國(guó)家一直是把城市更新作為鼓勵(lì)和支持的行業(yè)，各位銀行的朋友清楚，在金融機(jī)構(gòu)的兩道紅線的限制之內(nèi)，至少我所接觸的大部分的銀行，在城市更新的項(xiàng)目沒有在這個(gè)限制之內(nèi)，未來(lái)會(huì)不會(huì)變化不好說(shuō)，至少目前是這樣。這個(gè)項(xiàng)目一旦具備成熟度以后，獲取資金的難度會(huì)比傳統(tǒng)的資產(chǎn)項(xiàng)目更容易。城市更新本身的風(fēng)險(xiǎn)也很大，也很多，對(duì)操作人員的要求比較高，經(jīng)常也在一些前端企業(yè)遇到融資難的問(wèn)題，更適合我們這樣做股權(quán)投資的地產(chǎn)基金介入。

第二個(gè)是不良資產(chǎn)，因?yàn)楸旧砦业墓蓶|之一，就是信達(dá)，2021年隨著調(diào)控的進(jìn)一步加碼，調(diào)控這么多年沒有變過(guò)，一直在這樣的大環(huán)境下，但是我覺得2021年，我所感知的市場(chǎng)，確實(shí)這個(gè)不良的機(jī)會(huì)會(huì)更多，尤其是從2019年末，四大AMC都有回歸不良的要求，以前的業(yè)務(wù)都要回歸到不良的主題，不良這個(gè)賽道應(yīng)該說(shuō)也是大有可為的，我也認(rèn)為我們地產(chǎn)基金是能夠在這個(gè)過(guò)程中分一杯羹的，可以積極參與一些前端的，或者說(shuō)對(duì)純粹地產(chǎn)開發(fā)要求不太一樣的領(lǐng)域，確實(shí)也能夠彌補(bǔ)當(dāng)前整體收益率下滑，作為一個(gè)補(bǔ)充。

這是我們目前的主要的選擇。最終我也想說(shuō)一下，關(guān)于這個(gè)主體，剛才也有一個(gè)嘉賓說(shuō)合作主體的問(wèn)題，我自身是從地產(chǎn)行業(yè)大的平臺(tái)到我們自己做一個(gè)新的創(chuàng)業(yè)公司，這個(gè)過(guò)程中，我們對(duì)品牌企業(yè)也好，對(duì)地產(chǎn)商也好，我們的認(rèn)知，對(duì)他的管理，對(duì)行業(yè)本身背后的邏輯，我們是有一些自己的認(rèn)知的。

第一，大家之前說(shuō)下沉，說(shuō)客戶下沉，城市下沉等等。我覺得那些我不評(píng)價(jià)，不知道對(duì)錯(cuò)，但是我倒覺得，做地產(chǎn)基金的同行們，可以考慮一下所謂的主體下沉，經(jīng)常有一些私募基金掛在嘴邊的選擇前幾名的主體，我覺得考慮的講，如果純粹的選擇一個(gè)住宅操盤來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)難嗎，不難，本身這個(gè)行業(yè)非常成熟了，和制造業(yè)沒有什么區(qū)別，這個(gè)過(guò)程中還要強(qiáng)調(diào)自身有多么強(qiáng)的操盤水平和能力，不能說(shuō)沒有要求，但是其實(shí)這個(gè)面比較寬，技術(shù)難度沒那么大，選擇主體的時(shí)候，更多應(yīng)該考慮他在額外創(chuàng)造價(jià)值的領(lǐng)域。

剛才說(shuō)的不良資產(chǎn)，城市更新這塊，有沒有自己的特色。相應(yīng)的大的主體確實(shí)有走流量的訴求，他的收益沒有那么高的要求，不像新的小的主體，他們追求利益的最大化，用地產(chǎn)基金充量是有點(diǎn)浪費(fèi)，這個(gè)錢是比較珍貴的。

這是我的建議，先說(shuō)這么多。

阮曉?。?/strong>好的，謝謝劉總。時(shí)間寶貴，我就不多穿插了，有請(qǐng)萬(wàn)總，劉總您超時(shí)了，晚上自罰三杯。