曾粵暉（建銀國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理）：各位好！

首先感謝“觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)”的邀請(qǐng)，再次有機(jī)會(huì)，當(dāng)然是第一次站在物業(yè)大會(huì)的講臺(tái)上和大家進(jìn)行匯報(bào)和分享。

其實(shí)在大龍總的后面進(jìn)行講演壓力是非常大的，也讓我想起了咱們?cè)跒槲飿I(yè)企業(yè)服務(wù)時(shí)候的日日夜夜。其實(shí)物業(yè)行業(yè)給我的印象，特別是這些年已經(jīng)有非常大的改變，剛才我鞠躬的時(shí)候有兩重含義，第一重含義是為我們項(xiàng)目的業(yè)主，也就是給我們中介服務(wù)機(jī)構(gòu)予以業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的老板致敬。第二我曾經(jīng)感受過(guò)你們熱情、誠(chéng)摯、安全的服務(wù)，所以我衷心向你們表示感謝，因?yàn)槟銈兘o美好生活帶來(lái)了安全感和無(wú)微不至的守護(hù)。

作為投行，人家經(jīng)常說(shuō)投行比較擅長(zhǎng)做的就是PPT，但我發(fā)現(xiàn)我們物管企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)們比我們投行有更好的口才，侃侃而談，娓娓道來(lái)，深入淺出，充滿了高級(jí)感，所以在你們的背后，在你們的后面進(jìn)行講演我有一點(diǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，感覺(jué)到是否力不能及。

今天的話題由此展開(kāi)，在以往的時(shí)候我們通常講到我們物管服務(wù)這些年的發(fā)展，都是數(shù)據(jù)場(chǎng)景、網(wǎng)絡(luò)價(jià)值以及物理形態(tài)的演進(jìn)、變化等等，今天能夠講出什么新意的？非常困難，所以我就想不如言簡(jiǎn)意賅，把一些簡(jiǎn)明扼要的內(nèi)容作為我們?nèi)粘９ぷ鞯囊稽c(diǎn)理解，來(lái)跟大家進(jìn)行交流。

首先從整體行業(yè)而言，我非常非?？春眠@個(gè)行業(yè)。例如大家剛才所提及我們一直在爭(zhēng)取著有更多的機(jī)會(huì)為我們的物管企業(yè)提供服務(wù)，我們也在學(xué)習(xí)和了解。因?yàn)樵谖覀兊男哪恐羞@是一個(gè)充滿了朝陽(yáng)，未來(lái)有極好發(fā)展前景的一個(gè)行業(yè)，它絕對(duì)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分拆出來(lái)的資產(chǎn)包，其實(shí)它本身具有極好的基因和以后長(zhǎng)足發(fā)展的動(dòng)能，根本的原因可能在于，一個(gè)是有利的宏觀環(huán)境支撐和物管行業(yè)自己本身具備的先進(jìn)條件。

大的來(lái)說(shuō)2020年中國(guó)GDP首次突破百萬(wàn)億元人民幣量級(jí)，常住人口城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%，人均可支配收入達(dá)到3萬(wàn)多元，因此我們物業(yè)行業(yè)具備發(fā)展的土壤。

從行業(yè)本身發(fā)展來(lái)講也面臨非常好的時(shí)代環(huán)境和機(jī)遇。2020年物業(yè)行業(yè)總面積超過(guò)250億平米，整個(gè)行業(yè)總營(yíng)業(yè)收入是6000億元，這恰恰說(shuō)明了我們有非常大潛力的明天，只要我們深耕好我們自己的領(lǐng)域，在這個(gè)各具特色的賽道上狂奔，就一定能夠把整個(gè)行業(yè)的盤(pán)子做的更大更美更好。

行業(yè)規(guī)模是我今天想講的第一個(gè)要素，在大多數(shù)的行業(yè)里面規(guī)模越大，意味著越有體量?jī)?yōu)勢(shì)。我們物管行業(yè)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)亦然。不知道在大家選購(gòu)自己住宅的時(shí)候會(huì)不會(huì)充分的考慮到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。

在我看來(lái)，這是一個(gè)先決的條件，我相信身邊很多朋友也有類(lèi)似的感受。以前我們?cè)谫I(mǎi)房子的時(shí)候更加講的是開(kāi)發(fā)商的品牌，也有人說(shuō)地段+地段+地段，以及其他很多投資方面的考量和因素，但是我相信從現(xiàn)在開(kāi)始，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的、體量足夠大的、足夠厚實(shí)的物業(yè)管理企業(yè)將是我們選擇一個(gè)非常重要的因素，因此行業(yè)規(guī)模持續(xù)的快速擴(kuò)張，我認(rèn)為這個(gè)行業(yè)可能已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)規(guī)模為王的時(shí)代或者說(shuō)面積爭(zhēng)霸的這么一個(gè)年份。

從總體的管理面積來(lái)說(shuō)我們看到，應(yīng)該說(shuō)穩(wěn)中有升。但是并不盲目的去擴(kuò)張。之前講到了很多關(guān)于今年的擴(kuò)疆的例子，包括碧桂園長(zhǎng)江總也提供給我們一個(gè)非常好的行業(yè)并購(gòu)的案例，今年碧桂園和藍(lán)光嘉寶的這樣一個(gè)收并購(gòu)的項(xiàng)目幾乎達(dá)到了去年全年的一半，由此可見(jiàn)一斑。

在這樣一個(gè)大時(shí)代的背景以及這么有為的企業(yè)家?guī)ьI(lǐng)的如此優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，所以規(guī)模的擴(kuò)大是一個(gè)必然，因?yàn)楹玫臇|西總是受歡迎，并購(gòu)有主動(dòng)，有被動(dòng)。在這情況底下大家合縱連橫，共襄盛舉，把整個(gè)行業(yè)做美做好應(yīng)該是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

在這樣一個(gè)大潮里面行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)規(guī)模化、常態(tài)化。2020年整個(gè)行業(yè)的擴(kuò)張異常激烈，伴隨企業(yè)的上市潮、年內(nèi)的有效并購(gòu)案例超過(guò)了70宗，收并購(gòu)成為擴(kuò)規(guī)模最直接、高效的手段。

在一次分享會(huì)上，我曾經(jīng)聽(tīng)到過(guò)同行提到過(guò)物管企業(yè)的并購(gòu)很猛，我當(dāng)時(shí)想說(shuō)的是這個(gè)猛既不簡(jiǎn)單也不粗暴，這個(gè)猛其實(shí)是一個(gè)非常精細(xì)的技術(shù)活，絲毫不簡(jiǎn)單。首先從標(biāo)的的選擇、時(shí)點(diǎn)的選擇以及整個(gè)路徑的選擇，以至于之后怎么樣能夠把雙方的合并帶來(lái)很好的合力、協(xié)同效益，并且能夠在幾端幾極上縱橫發(fā)展，這是一個(gè)非常講究全局觀、高屋建瓴和前瞻性的工作，所以說(shuō)它既不簡(jiǎn)單，更不粗暴。

我們待會(huì)在其他的環(huán)節(jié)里面我也希望向參與討論的嘉賓去請(qǐng)教，在他們的這些實(shí)操的經(jīng)驗(yàn)里面是怎么樣說(shuō)服同樣優(yōu)秀的同行，帶著仰慕的心態(tài)加入到新的大家庭，我相信這個(gè)更加需要一些藝術(shù)性的糅合和操作。

科技+資本，我理解是今后這個(gè)行業(yè)的發(fā)展新引擎。

我們常常提到多級(jí)發(fā)展、雙輪驅(qū)動(dòng)等等，但是在物管行業(yè)里面，科技以及資本的介入可能會(huì)形成我們?cè)谶@樣一個(gè)高速賽道和航道上的一個(gè)新的助推器、引擎、發(fā)動(dòng)機(jī)或者是翅膀及雙翼。

資本在剛才的過(guò)程里面已經(jīng)被多次點(diǎn)名，這也加重了我今天匯報(bào)中的緊張心情，雖然我不能代表資本，但是作為一個(gè)從業(yè)人員我們感覺(jué)到確實(shí)我們應(yīng)該聽(tīng)從我們客戶的建議，不能夠過(guò)份的短視，要能夠看到更遠(yuǎn)的未來(lái)。但是資本全方位的助力，全面的推進(jìn)以及科技應(yīng)用的深化、疊加、乘數(shù)效應(yīng)必然為我們這個(gè)行業(yè)帶來(lái)巨大的推動(dòng)，這個(gè)是毋庸諱言。

2019年物業(yè)行業(yè)總營(yíng)業(yè)收入大概是5600億元，在2024年將會(huì)達(dá)到接近1萬(wàn)億，對(duì)比目前整個(gè)行業(yè)的市值，45家上市企業(yè)里面，我們先講香港這40家，總體市值最高的時(shí)候應(yīng)該在1萬(wàn)億港幣附近，也就是大龍總講的8000億人民幣，2024年大概會(huì)達(dá)到9200億，我個(gè)人的體會(huì)這個(gè)數(shù)字應(yīng)該是保守的，如果我們放眼三年之后的世界和板塊，我認(rèn)為我們?cè)賮?lái)講起這個(gè)話題，它的總業(yè)務(wù)規(guī)模應(yīng)該已經(jīng)是萬(wàn)億級(jí)別。各種經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)占比都超過(guò)50%，這就是為什么我們受到市場(chǎng)的親睞，投資人的熱烈追捧的重要原因。

其實(shí)以前大家可能沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，如何在一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)中去挖掘這么一個(gè)分支，如此具有增長(zhǎng)性、盈利性、回報(bào)感，自動(dòng)化、減少認(rèn)知錯(cuò)誤，了解客戶偏好，提供定制服務(wù)、提高經(jīng)營(yíng)效率是我們努力的一條路子。

下面2019年中—2020年中部分企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)收入占比變化，我在揣摩著之前的主講嘉賓會(huì)講什么，我在想你們會(huì)講的更專(zhuān)業(yè)，你們講過(guò)的我就不講了，在之后的場(chǎng)合里面我逐一請(qǐng)教。

但是講的一個(gè)問(wèn)題就是個(gè)人的一個(gè)觀點(diǎn)，不知道大家是否接受，因?yàn)槲易龇康禺a(chǎn)的項(xiàng)目也有一些年歲，在這個(gè)過(guò)程里面我會(huì)理解兩個(gè)到目前為止的3.0。第一個(gè)是大房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)資本化過(guò)程里面的3.0格局，1.0的版本是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)的資本化之路，上市、IPO以及融資。2.0版本就是始自于2014年，在2019年成為市場(chǎng)極為聚焦風(fēng)口的物業(yè)板塊的管理服務(wù)，但我覺(jué)得現(xiàn)在是一個(gè)3.0的時(shí)代。具體到物管行業(yè)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得也有一個(gè)小的3.0，第一是最早期的基礎(chǔ)服務(wù)，我們講的和聽(tīng)的都是非常容易理解的概念，跟我們?nèi)粘？吹降墓芾硖幍暮芏喙ぷ?，基礎(chǔ)物管一脈相承，每一天都朝夕相處。

2.0的版本在招股書(shū)中會(huì)被體現(xiàn)中各種科技的賦能，各種新的增值服務(wù)，非常讓我們耳目一新的概念。我每次參加這個(gè)會(huì)學(xué)習(xí)到很多，包括益明總幾次在演講中提到的龍湖智慧生活里面很多新的創(chuàng)建、暢想，包括實(shí)證都給我們很大的啟迪。

現(xiàn)在3.0時(shí)代，我相信眾多企業(yè)已經(jīng)紛紛走入了，那就是科技已經(jīng)不僅僅是一種賦能的手段，從去年3月份，貝殼成立不滿一年在美國(guó)上市，我們就感覺(jué)到其實(shí)我們很多企業(yè)已經(jīng)漸漸的變成了一個(gè)泛科技了，在積極熱情的展開(kāi)雙臂在擁抱這個(gè)屬于科技的未來(lái)，所以我們很多物管企業(yè)已經(jīng)不僅是科技賦能，它本身就是一個(gè)以科技觸發(fā)，具備科技特質(zhì)的企業(yè)，這就是我理解的小3.0，就是物管企業(yè)的3.0版本，今后會(huì)不會(huì)有更高版本的出現(xiàn)，我相信那是一個(gè)必然。

回到我的本業(yè)，關(guān)于資本對(duì)于物業(yè)行業(yè)整體的觀感和過(guò)去兩年間的工作體會(huì)。

多家的物服企業(yè)登陸港股，同前幾年比有一個(gè)非常大的變化，風(fēng)口始自于2018年末和2019年，2020年受到疫情影響有一個(gè)空窗期，即便如此2020年全年累計(jì)募集金額是560億多元，遠(yuǎn)高于2018年與2019年的108.77億元港元和55.47港元。

新股認(rèn)購(gòu)在港股非?；馃?，備受市場(chǎng)青睞，2020年以來(lái)，超額認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)此起彼伏，成為資本市場(chǎng)的寵兒，基石投資者也為這個(gè)行業(yè)帶來(lái)了充分的背書(shū)，應(yīng)該說(shuō)這是一個(gè)良性的循環(huán)，越來(lái)越多企業(yè)加入，也讓市場(chǎng)熱度急劇提升，優(yōu)秀的基石投資人在用真金白銀為企業(yè)投下了信任的一票。

上市企業(yè)的表現(xiàn)亮眼，但是分化的趨勢(shì)也比較明顯。我們?cè)诤屯顿Y人進(jìn)行溝通的過(guò)程中，對(duì)我們共同經(jīng)辦以及共同關(guān)注的一些企業(yè)和他們股票的市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行了一些私底下的交流和預(yù)測(cè)，大家都在紛紛去揣摩到底未來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)我們會(huì)重點(diǎn)關(guān)注哪些企業(yè)？

回到我剛才的話題，我相信規(guī)模是一個(gè)非常重要的決定性的因素，因?yàn)樗芙o二級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)很好的流動(dòng)性，因?yàn)楣蓛r(jià)會(huì)給予他們更多的溢價(jià)。

這是2014年到現(xiàn)在以來(lái)在港上市的物管企業(yè)的一些簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)一覽，本來(lái)不想放這張表的，因?yàn)樘M(fèi)眼神，這張表的出現(xiàn)使整個(gè)演講資料不太像是一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的表述，更加像是一個(gè)提供大家回去仔細(xì)研究的一份項(xiàng)目資料報(bào)告。但是為什么我還是要放這個(gè)？是因?yàn)槠鋵?shí)這里面所有的顏色，我細(xì)細(xì)把它們做了一些歸納，根據(jù)他們各自財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的歸類(lèi)和他們的業(yè)務(wù)體量，目前的市值，但是最基礎(chǔ)的邏輯仍然是他們?cè)谑袌?chǎng)里的市值，這座有市場(chǎng)里絕對(duì)里的頭部企業(yè)，碧桂園這樣的企業(yè)確實(shí)在市場(chǎng)里投射下一道亮眼的光芒，這讓我們感覺(jué)物管企業(yè)也能成為數(shù)百億美元市值的企業(yè)，這個(gè)表里面就記錄了這樣一個(gè)過(guò)程。

一般我們做這種歸類(lèi)的時(shí)候無(wú)非是從時(shí)間的縱線，由遠(yuǎn)及近，有時(shí)候從體量大小，但是我喜歡和我同事說(shuō)一句話，我說(shuō)按時(shí)間吧，因?yàn)闀r(shí)間無(wú)法改變，但是留給你的未來(lái)是無(wú)限的，今天你的排序可能在有些企業(yè)之后，但是說(shuō)不準(zhǔn)明天就排在了前面，所以我們統(tǒng)計(jì)里面把更多的幻想，更多的暢想留給美好的未來(lái)。

簡(jiǎn)單講講分拆，大部分的物管企業(yè)在過(guò)去幾年間的上市都是以分拆的方式，當(dāng)然我們的龍頭碧桂園服務(wù)是一個(gè)很好的供我們學(xué)習(xí)的范本，但是融創(chuàng)、合景悠活、世茂、恒大物業(yè)這些項(xiàng)目，細(xì)究起來(lái)有很大的不同，我希望各位能夠給我足夠的時(shí)間和機(jī)會(huì)在會(huì)后進(jìn)行更為詳細(xì)的交流和匯報(bào)。

作為前景來(lái)講，我的結(jié)論是，企業(yè)升維發(fā)展，前景廣闊。降維打擊只是我們的手段，升維發(fā)展是我們必將可以看到，可以觸及的未來(lái)。物管行業(yè)目前擴(kuò)張規(guī)模潛力巨大，從擴(kuò)張區(qū)域、擴(kuò)張范圍以及規(guī)模的考量上我們都要細(xì)致去選擇，資本市場(chǎng)依然守護(hù)在這些優(yōu)質(zhì)的客戶旁邊，我覺(jué)得靜待花開(kāi)，靜待更為豐碩的市場(chǎng)回報(bào)到來(lái)。

以上是我對(duì)于整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的一些理解，感謝各位的聆聽(tīng)，謝謝！