李大龍（雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司總裁）：首先感謝“觀點(diǎn)”給我一個機(jī)會和大家做一個分享，我這個環(huán)節(jié)是關(guān)于資本的，我覺得也是非常應(yīng)景，因?yàn)閯偤萌路菔俏覀兯猩鲜泄救プ鰳I(yè)績公告的時間，其實(shí)這段時間我也講了很多，我們剛好在3月21日公告了我們2020年的業(yè)績，見了很多投資者，做了很多路演，借這個機(jī)會我也簡單順著雅生活的業(yè)績路演跟大家分享一下我們在過去一年所取得的一些業(yè)績上的成績。

今天到這個論壇我第一個看到的是我們建銀國際的曾總，很感觸，為什么呢？因?yàn)?016年我剛加入到雅生活規(guī)劃我們上市的時候就跟曾總有一些探討，2016年雅生活的規(guī)模大概一年收入10個億，2017年我們啟動上市，2018年是上市的元年，所以2018—2020年三年實(shí)際上是雅生活第一個發(fā)展的三年規(guī)劃，去年是我們?nèi)暌?guī)劃最后一年，我們的收入規(guī)模達(dá)到了100個億，這幾年大概翻了十倍。我們的管理面積，當(dāng)時上市的時候大概5千萬左右。

在去年年底我們公告，現(xiàn)在我們的合約面積已經(jīng)超過7個億，在管面積是超過5個億，也是翻了十倍。我們的盈利水平當(dāng)時當(dāng)年是3個億，去年我們是達(dá)到了17.5億。這是我們路演跟投資者一直在講的財務(wù)數(shù)據(jù)，同時我們也是從單純的住宅物業(yè)管理再到這三年的發(fā)展，布局了公建，布局了城市服務(wù)，開始了城市服務(wù)的大物業(yè)，所以一路走來也是伴隨著物業(yè)行業(yè)資本化的發(fā)展而發(fā)展。

我對我的成績覺得是蠻滿意的，我不斷跟投資者在講，不斷跟資本市場在講，但發(fā)布成績以后股價也沒怎么漲，我覺得不是雅生活做的不好，而是同行太優(yōu)秀，大家的利潤增長都是50%以上，所以可見整個行業(yè)資本市場的熱捧也好，大家的表現(xiàn)也好也是不負(fù)重望。

資本市場是一個雙刃劍，我自己是跨行做這個行業(yè)的，資本市場是一個“要，再要、還要”，不斷的索要，為什么呢？雅生活要收入、要規(guī)模，同時還要品質(zhì)。

口碑怎么樣，品質(zhì)怎么樣，同時還要你的利潤，其實(shí)要求是非?？量痰摹５覀冎肋@個行業(yè)一味要規(guī)模，你的品牌、品質(zhì)能否去保障呢，這是一個問題。同時要了規(guī)模之后，市場競爭很利潤，要了品質(zhì)之后利潤是否能保持比較高的水平，所以這個沒法平衡。

我現(xiàn)在也釋然，有一段時間我天天看股票，很焦慮，后來不看了，因?yàn)楹芏鄸|西靠拼是拼不過來的，所以雅生活是源于資本，但是也不能依附于資本，資本很多的觀點(diǎn)應(yīng)該是比較短視的，我覺得真正利用這個行業(yè)還是我們行業(yè)自己的人，所以在這個時點(diǎn)上來說我現(xiàn)在非常淡然。

股票漲還是跌，我們看的不是今天，而是看三年，五年之后哪些企業(yè)還能堅持下來，這也是我們一直考慮的一點(diǎn)，所以我跟我們的同事，我跟我們物業(yè)從業(yè)人員，這次做業(yè)績發(fā)布會我也讓我們很多副總裁也參與了，我說你們也聽聽資本市場的觀點(diǎn)，為什么雅生活股票沒漲，因?yàn)槲覀兊拿式档土?，看來看去也不能被資本帶動，所以今天跟大家做這個分享的話，我覺得對于我來說也是通過這三年的一個資本市場的沉淀或者說伴隨著資本市場的發(fā)展，我們也逐漸在走向成熟。

回顧以下雅生活我們的發(fā)展里程碑，1992年就開始干物業(yè)，那時候是最早引入港式物業(yè)，我們2016年開始物業(yè)市場化，也是重組，組建了雅生活生活集團(tuán)，2017年和綠地集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，成為我們的第二大股東。從2018年開始登錄資本市場，2019年開始進(jìn)行行業(yè)整合，2020年布局了城市服務(wù)，完成了整個產(chǎn)業(yè)鏈的布局，所以雅生活近幾年的發(fā)展一路伴隨資本市場，我們見證了物業(yè)資本市場整個發(fā)展的歷程。

今天的雅生活有五大板塊，這和其他物業(yè)公司不太一樣。

我們是實(shí)施一品多牌，我們雅生活100億的收入，其中60%是通過收并購和行業(yè)整合來的。同時我們行業(yè)又富有多元性，大家沒有想過物業(yè)這個行業(yè)怎么樣投資，怎么整合，前三年我們講的是規(guī)模，但現(xiàn)在碰到了一個問題，投完以后如何去提升產(chǎn)業(yè)力，如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合，如何在物業(yè)里面把資本的道路走得快，同時走得穩(wěn)，這對于我們來說確實(shí)是一個新的挑戰(zhàn)，所以今天我們有五大產(chǎn)業(yè)。

我們的住宅過去幾年發(fā)展合約達(dá)到1.7億平方米，管理項(xiàng)目超過了一千個，公服和資管是非住板塊，整個規(guī)模超過50億了，但是這50億是通過收并購，迅速建立我們的產(chǎn)業(yè)能力，所以這一塊是通過借助資本的力量打造了這一塊的產(chǎn)業(yè)平臺。城市服務(wù)也是，我們?nèi)ツ晖ㄟ^布局一些城市服務(wù)，也是建立了這樣一個板塊。社區(qū)商業(yè)，我們通過孵化或者未來投資的方式方法，也是會把這一個板塊做出來。所以今天的雅生活有五大板塊，同時也有很多的品牌，品牌怎么整，中后臺怎么整，我們已經(jīng)進(jìn)入了物業(yè)行業(yè)整合的2.0階段。

在這里跟大家分享一下，就是怎么樣去做投后整合，投后的整合確實(shí)對我們行業(yè)來說是一個新話題。2017年我們開始啟動上市，2018年募集了資金之后我們是收購了大概二十幾家企業(yè)，在2020年的時候絕大部分的企業(yè)已經(jīng)過了對賭期，也就是你抽它鞭子的東西沒有了，怎么樣讓它再次增長，再進(jìn)行業(yè)績的提升，這對我們確實(shí)是一個挑戰(zhàn)。

我們覺得威逼+利誘可能不夠，更重要的是產(chǎn)業(yè)賦能，其實(shí)最核心就是要打造你的產(chǎn)業(yè)能力，也就是能帶著這些企業(yè)在我們的產(chǎn)業(yè)平臺上更好的去發(fā)展，所以我們在去年2020年也在深入探討，我們在資本影響下，通過產(chǎn)業(yè)的整合怎么樣去提升我們的產(chǎn)業(yè)能力。

首先打造了我們的品牌矩陣，我們有全屬性的品牌，也有一些副品牌，這些副品牌在業(yè)績上，管理能力上，市場渠道上都有自己的一些特色，我們把它打造成雅生活主要的品牌矩陣。然后是市場協(xié)同、資源拉通，協(xié)助他們?nèi)ツ庙?xiàng)目，內(nèi)部有這樣一個機(jī)制。

同時信息賦能和產(chǎn)業(yè)賦能，這是什么呢？就是打造我們的運(yùn)營中臺。雅生活在做平臺化的轉(zhuǎn)型，很核心就是要建立標(biāo)準(zhǔn)化，我們在每一細(xì)分賽道，不管住宅也好，還是公建，我們也是把它細(xì)分成為每一個具體的業(yè)態(tài)，然后去打造這樣一個標(biāo)準(zhǔn)，通過信息化的手段進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的輸出，然后提升運(yùn)營效率，最后就是通過機(jī)制機(jī)能。所以我想我們也是進(jìn)入了資本整合的2.0階段，不斷在探索，也不斷在實(shí)施。

當(dāng)然2020年效果還不錯，整體來說我們所有的投后企業(yè)，通過資本運(yùn)作的這些企業(yè)整體凈利潤水平得到了大幅度提升，收入也是提升15%—20%，所以雅生活真的是通過資本的力量，通過產(chǎn)業(yè)的整合走出了可能是這個行業(yè)里面的一個新的路徑。

在去年，我們進(jìn)行了城市服務(wù)的布局，其實(shí)我們也是打造了一個新的平臺，主要我們是通過投拓并舉，搶占了市場的先機(jī)。

整個布局上來說，我們是以保潔和環(huán)衛(wèi)為主，這個行業(yè)也不太容易干，隔行如隔山，確實(shí)有一些行業(yè)壁壘，我們也是借鑒碧桂園的經(jīng)驗(yàn)，做了一些快速投資，整合到這個產(chǎn)業(yè)板塊，讓我們有一定的產(chǎn)業(yè)能力，后續(xù)我們也會通過平臺的優(yōu)勢，通過產(chǎn)業(yè)的延伸繼續(xù)把我們的大物業(yè)、城市物業(yè)作為我們新的增長點(diǎn)。

剛才是趁這個機(jī)會再做了一次路演，雅生活應(yīng)該是資本市場的受益者，我們也是借助資本的春風(fēng)在做，我想每一個企業(yè)都有不同的發(fā)展階段，都有不同的基因，我們學(xué)別的學(xué)不過來，可能別的企業(yè)學(xué)我們也不一定適合，所以我想我們這個行業(yè)應(yīng)該是與日俱新，一日千里，每個企業(yè)都按照自己的發(fā)展道路進(jìn)行不同的賽道布局和發(fā)展。

我們也看到了行業(yè)的趨勢，今天講的是資本，45家企業(yè)上市了，三年前其實(shí)這個行業(yè)很少有資本市場關(guān)注，因?yàn)樯鲜泄静蛔?0家，大家都是在看地產(chǎn)，現(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)投資者，包括投行越來越關(guān)注這個行業(yè)，有來自于地產(chǎn)的，也有來自消費(fèi)的，這個行業(yè)是怎什么樣的行業(yè)大家也進(jìn)行了定位。

以前我們說它是地產(chǎn)下屬的行業(yè)，但是現(xiàn)在很多做消費(fèi)類的投資者和分析師在看這個行業(yè)，所以我們這個行業(yè)有蠻強(qiáng)的類消費(fèi)的屬性，所以行業(yè)很分散，目前還在整合、拓展，市場競爭非常激烈。從賽道上來說，以前我們的地產(chǎn)下面的物業(yè)公司只跟住宅，現(xiàn)在什么都干，公建也在干，降維打擊，地產(chǎn)很多人才都涌入物業(yè)這個行業(yè)，所以這個行業(yè)競爭更加激烈。智能升級，我們也在做信息化水平，當(dāng)然目前信息化水平還是參差不齊，未來還有更大的提升空間，所以我說行業(yè)真的是與日俱新，每家企業(yè)都在沿著自己的戰(zhàn)略進(jìn)行不同的探索。

從資本市場來看這個行業(yè)，我也在講市場有時候也是非常短視的，這個風(fēng)口變得很快。

我記得三年前的時候，我們當(dāng)時介紹這個行業(yè)大家基本上只看住宅，也就是說開發(fā)商越大，住宅的儲備面積越大，它給你的估值越高。過一段時間大家又看增值服務(wù)，是否這個增值服務(wù)能夠帶來附加的價值，但后來我們發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)深入到增值服務(wù)看起來很美，但是做起來很難，這個價值也不是那么快能釋放。

再有一段發(fā)現(xiàn)物業(yè)除了增值以外，還有公建，物業(yè)這個行業(yè)的發(fā)展領(lǐng)域其實(shí)更為廣闊的。再到去年，應(yīng)該是百家爭鳴，百花齊放，我們看到很多的物業(yè)公司上市走的是差異化的道路，大家都在講商業(yè)，估值最高的是誰？碧桂園已經(jīng)超過兩千億了，這是我們行業(yè)的龍頭。我們看到華潤，這是做商業(yè)地產(chǎn)的，現(xiàn)在已經(jīng)破了千億，所以細(xì)分賽道上來說，差異化上來說每一家企業(yè)都有自己的特色和特點(diǎn)，所以這個行業(yè)非常精彩。雅生活也在走自己一些差異化競爭的道路，在住宅，非住，再延伸到城市服務(wù)，實(shí)際上我們也是在走和別人不一樣的道路。

資本助力，行業(yè)仍舊在整合。我覺得行業(yè)的整合速度是比想象的要快，前面我們在談一級市場的整合，實(shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)到了二級市場整合。剛好是今年過完年，我們內(nèi)部開會有一個重磅消息，就是長江總整合了藍(lán)光嘉寶，上市還沒多久就已經(jīng)私有化了，這個在資本的驅(qū)動下應(yīng)該還會繼續(xù)加速，未來二級市場的整合也是一個趨勢。

對我們來說行業(yè)沉淀下來，一方面我們資本的整合，通過資本的手段快速擴(kuò)大是一種手段，整合之后能達(dá)成什么樣的效果，我覺得確實(shí)需要我們頭部企業(yè)逐步去探索，能夠去走出一條新的路徑來。

多業(yè)態(tài)布局，雅生活也在做不同的嘗試，實(shí)際上現(xiàn)在也是一個多元化的，在規(guī)模上、發(fā)展上來說都具有一定競爭優(yōu)勢的，當(dāng)然現(xiàn)在頭部企業(yè)都在進(jìn)行多業(yè)態(tài)的布局，未來我想物業(yè)的市場應(yīng)該會呈現(xiàn)出頭部企業(yè)向以前非住也好、城市服務(wù)也好，向這邊集中或者提升的一個局面。

城市服務(wù)將成為下一個風(fēng)口，最近我看每一家物業(yè)企業(yè)都也一些戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，城市服務(wù)大家都講到大城市、城市物業(yè)，很多企業(yè)也在做轉(zhuǎn)型，對標(biāo)的是貝殼，平臺化的轉(zhuǎn)型，科技化的轉(zhuǎn)型，還有對標(biāo)美團(tuán)，所以我想每家企業(yè)發(fā)展方向都不一樣，雅生活提出來雙千億的轉(zhuǎn)型，我們要打造雙千億的平臺，這個是在主頁層面上穩(wěn)健發(fā)展，達(dá)到千億的估值。

同時在產(chǎn)業(yè)上打造產(chǎn)業(yè)力，同時也要打造一個創(chuàng)新性的平臺，所以我經(jīng)常想雅生活的未來是什么，它不光是一個物業(yè)企業(yè)，也是一個城市企業(yè)，我們基于所有的場景的基礎(chǔ)之上，我們將來能夠成為一個創(chuàng)新孵化類的平臺，不斷的孵化新的產(chǎn)業(yè)，公司不斷孵化新的業(yè)務(wù)，圍繞我們的業(yè)主，不管是ToB、ToC、ToG端，能賦能一個新的產(chǎn)業(yè)集群，這個產(chǎn)業(yè)集群也能達(dá)到千億估值，我想每一個龍頭企業(yè)都有這樣一個夢，怎么樣實(shí)現(xiàn)這個夢我想資本也是很重要的一方面。

雅生活正在做一些增值方面的嘗試，前段時間我們看到政策極大利好，鼓勵物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)，向生活+服務(wù)方向延伸。雅生活也是跟著政策的紅利，其實(shí)在去年一年做了很多的探索。比如說在幼托領(lǐng)域，這是一個剛需，我們看到在社區(qū)也好，甚至在CBD，在一些產(chǎn)業(yè)園也好其實(shí)都有巨大的商業(yè)機(jī)會，而且能夠解決一些痛點(diǎn)的問題。

舉一個例子，其實(shí)雅生活在去年和我們的教育集團(tuán)聯(lián)合打造了樂精靈，樂媽媽的幼托平臺，在大灣區(qū)現(xiàn)在開了30多家店了，大家猜一猜哪一個地方開店的生意最好？其實(shí)不一定是我們的社區(qū)，我們的社區(qū)爬坡期是6個月，我們發(fā)現(xiàn)在雅居樂中心，廣州CBD，珠江新城、寫字樓里面開的店生意是最好的，基本上三個月爬坡期就結(jié)束了，現(xiàn)金流就回正了，那是為什么呢？

那棟寫字樓是我們管的，大部分的媽媽們都是在這個寫字樓里面上班的，80%是這里上班的媽媽們，早上上班她們把孩子送過來，晚上下班接回去，這是一個非常好的場景，也能解決一些剛性的問題，所以今天的雅生活服務(wù)，今天我們的物管行業(yè)我覺得有不同的場景，只要服務(wù)能夠?qū)I(yè)化、品牌化，加上物業(yè)的場景和品牌背書，我相信業(yè)務(wù)的延伸和創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)鏈一定能走出一條新的路。

怎么樣突圍，這個大家講了很多，我一直在講物業(yè)的發(fā)展從目前的階段來說，短期看的是地產(chǎn)的儲備，看爸爸，爸爸強(qiáng)市場一定會給你投票。中期來看，實(shí)際上看的是市場投拓能力，你有沒有機(jī)會，除了地產(chǎn)給予的項(xiàng)目之外能進(jìn)行市場的投拓，長期來看應(yīng)該是平臺搭建的能力，現(xiàn)在我們的物業(yè)拓了很多，投了很多，將來是否能搭建一個平臺，這些平臺讓我們管理的項(xiàng)目，輕資產(chǎn)運(yùn)營的項(xiàng)目能運(yùn)營得穩(wěn)，運(yùn)營得好，同時能進(jìn)行平臺的賦能，所以未來大的龍頭企業(yè)一定是向平臺化轉(zhuǎn)型的。

今天在談資本，我們一直都是非常著迷于資本，但是物業(yè)在資本風(fēng)口之上還是要保持我們的初心，不能看到資本的短期的東西，我覺得更重要的是圍繞我們物業(yè)的核心價值，我們服務(wù)的核心價值，能夠讓這個行業(yè)在資本的加持之下變得更好。

謝謝大家！