主持嘉賓：

建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉先生

討論嘉賓：

建業(yè)住宅(中國)有限公司副總裁于菲女士

藍(lán)綠雙城控股有限公司創(chuàng)始合伙人、副董事長顧建明先生

五礦地產(chǎn)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理，華南區(qū)域董事長戴鵬宇先生

中城投資董事、總裁應(yīng)華先生

深圳市新南山控股(集團(tuán))股份有限公司總經(jīng)理王世云先生

佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策先生

曾粵暉：感謝主辦方觀點機(jī)構(gòu)，尊敬的朱會長，各位嘉賓，我們很榮幸。

這個時間非常特別，進(jìn)行接下來緊接著會有卓越100頒獎盛典，在此之前我們抓緊交流一下幾個話題，這場話題里面有幾個熱詞，穿越周期，其實在今天幾場的討論和之前很多嘉賓講者都曾經(jīng)多次提及，其實我也覺得非常親切，因為記得在2008年的時候我在一份國際經(jīng)濟(jì)刊物上發(fā)表過一篇論文，用的就是類似這樣的題目，當(dāng)時題目翻譯成中文就是穿越經(jīng)濟(jì)周期的資本遠(yuǎn)行，當(dāng)時想講的是國際間的貨幣流動，十余年后我們再次在這個臺上講起地產(chǎn)行業(yè)的周期穿越。

我的理解里面我們這個穿越是向后的穿越，不是我們在電視劇看的向前，所以這種穿越具有一種前瞻性。何謂穿越，我們違法政策和一系列客觀因素的影響，穿越可能更多是一種平平安安順利的度過，但是我們無法完全擺脫影響，否則就是政策失效了。

今天幾個主題我們想做一個分工，我想把這幾個話題一一分配給參加今天幾位討論的主題，首先是關(guān)于房地產(chǎn)政策“兩集中”的問題，就是住宅用地同步公開出讓，集中發(fā)布出讓的公開，集中組織出讓的活動，一般的理解是推進(jìn)了人財?shù)?，完善了三維管理的架構(gòu)，有助減少土地的哄搶，促進(jìn)土地交易市場的平穩(wěn)，更加有序、透明，是三穩(wěn)的重要體現(xiàn)，長效機(jī)制角度來說可能會與三道紅線政策共同形成房地產(chǎn)的長效調(diào)控機(jī)制。

這個話題首先按照嘉賓的意愿，請建業(yè)于菲談?wù)劊驗殛P(guān)于“兩集中”對于房地產(chǎn)拿地有一個影響，之前有嘉賓說有利于資金的籌措，目的性更明確，不像以前做好長時間的資金準(zhǔn)備，我想問一下建業(yè)中，在“兩集中”的政策里面對于我們是利大于弊，還是利多于弊？

于菲：謝謝曾總，比較慚愧，可能我回答有點偏題，不是您的題目。

今天熱詞很多，包括政策的解讀，大家對于趨勢的判斷等等說了很多了。我這兒既不了城市更新的問題，也說不了存量的，包括價值的深挖，包括運營這些話題，因為我在企業(yè)我們就是深耕一個省份，在河南已經(jīng)深耕了20多年，而且是垂直的五級體系去深耕，我這一塊做的更多和思考更多的還是怎么去轉(zhuǎn)化城市化進(jìn)程的一個紅利。我想今天觀點為什么邀請我上臺來，可能更多是出于一家企業(yè)為什么能在一個省份賣一個產(chǎn)品就過千億，而且為什么我們的產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出來四個形態(tài)，結(jié)果已經(jīng)讓市場驗證了，所以基于這個跟大家進(jìn)行分享。在此之前大家都知道建業(yè)是不出河南的，但是我們開始我們要擴(kuò)大根據(jù)地，走出以鄭州為原點500公里地區(qū)，去做大中原的市場。

我第一個感觸就是好的企業(yè)，好的合作資源，因為我是分管營銷客戶和品牌的，在接觸過程中我們覺得市場上很多好的資源我們沒有辦法去合作，為什么呢？這個可能跟我們的初心和我們所有的動作相關(guān)。因為我們所有做的動作一定要跟客戶進(jìn)行強(qiáng)的連接和長效的連接以及深度的客戶的耕耘，所以這個在這兒提出來，接下來大家如果對這個感興趣可以在會后進(jìn)行溝通。

今天主持人給到的題目是趨勢和未來，我想剛才劉總在講他的慘，我們也很慘，我們跟TOP級的企業(yè)怎么做規(guī)劃這些都不是我們的長項，所有都會考慮生和死的問題，現(xiàn)在和未來的問題，從我的條線出發(fā)，可能挑戰(zhàn)會比較清楚了。

第一個挑戰(zhàn)是剛才給各位匯報的，我們今年要走出河南。我們走出去之后，我們管理的能力，我們的服務(wù)半徑以及我們對市場，對于政府的接納程度是不是我們品牌能夠能支撐得住的，所以這是第一個擴(kuò)大根據(jù)地最大的挑戰(zhàn)。

第二個我們在崗地的品牌的溢價能力很強(qiáng)，但是我們還一直不斷擦亮這個品牌，這里面我們建立了一些服務(wù)體系，今天服務(wù)也是一個熱詞，大家提的比較多。我匯報一下建業(yè)1.0的服務(wù)體系是以物業(yè)為基礎(chǔ)的服務(wù)體系，2.0是社區(qū)服務(wù)站，我們現(xiàn)在大概600個項目里頭社區(qū)服務(wù)站全部建成和投入使用。第三個是以會員制為服務(wù)基點的一個3.0的服務(wù)體系。現(xiàn)在在搭建的4.0的服務(wù)體系，包括我剛才講到的1234，它不是一個迭代的關(guān)系，而是一個疊加的關(guān)系，在這個過程中不斷往里加，才能擦亮我們的品牌，4.0我們會從增量、存量以及線上線下創(chuàng)新的場景更新我們服務(wù)4.0體系，我們有很多的思考都是圍繞這個東西去做。這個東西如果橫向倒逼，縱向到底的時候就能想象出這樣一張立體的生態(tài)圖，其實已經(jīng)很清楚了，所以對于我們的挑戰(zhàn)，大家的腦子里要做的事情基本上有一個雛形。我們更多是要把企業(yè)在做的生態(tài)聯(lián)系起來，對于我們接下來提的大營銷、大協(xié)同和大循環(huán)就非常清晰了。

曾粵暉：謝謝于總，講到了建業(yè)去年的業(yè)績，建業(yè)是我非常推崇的企業(yè)。您說的是一個很特別的模塊，千億級別的量級建業(yè)是一個比較典型僅深耕一個省份，當(dāng)然建業(yè)里面輕資產(chǎn)今后將會形成一個上市的集群，這種情況底下我覺得您所說的疊加效應(yīng)可能會變成一種乘數(shù)效應(yīng)，越來越大。

于總講的是企業(yè)本身，我把這個話題講的所謂濃縮了一點，去聚焦到一個點上。不妨我們把視角放寬一些，我想請教一下五礦地產(chǎn)的戴總，“兩集中”對整個房地產(chǎn)的行業(yè)會帶來什么樣的影響，通常來進(jìn)我們覺得會對供應(yīng)端有影響，會實現(xiàn)一個供應(yīng)端的變革，抑制房價的上漲，這是初心。

對企業(yè)會有影響，資金的籌措等等。對城市會有沖擊，另外對資本市場的觀點會有影響，大家都會對你們的企業(yè)在政策的影響之下會帶來什么樣股價的變化，包括未來的走勢會有一些揣摩和揣測。另外就會對未來發(fā)展趨勢的預(yù)測，我想請戴總發(fā)表一下您的觀點。

戴鵬宇：“兩集中”的話題，包括2021年趨勢和挑戰(zhàn)，前面各個專家，還有大佬都講的比較多了，時間比較晚了，我就簡單說幾點吧。

“兩集中”這個政策對企業(yè)利大于弊還是弊大于利，我覺得既然是政策，它就是一個規(guī)則，規(guī)則說不上有利有弊，只能說各自在這個過程中尋找到機(jī)會，對每一個企業(yè)都是公平的，這是我覺得“兩集中”的政策。

這里有兩大矛盾是很突出，第一個是外面的錢很多，但是房地產(chǎn)的錢很少很緊，什么意思呢？中央經(jīng)濟(jì)工作會議也說了，今年是實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，有錢了，錢肯定會多。但是三道紅線加銀行業(yè)的兩道紅線，再加上“兩集中”，其實也在突出另外一個矛盾，今年房地產(chǎn)的錢是很緊的，這邊水很高，這邊水位很低，我們說的三道紅線、兩道紅線、“兩集中”都是為了防止錢過多進(jìn)入房地產(chǎn)，這也是中央一直用政策解決的。

第二個矛盾是2021年我們剛剛開完兩會，中央政府的工作報告上講，今年目標(biāo)是6%，我也看了一下現(xiàn)在各個省份GDP的目標(biāo)全部都出來了，最低是6%以上，高的就是8%了，邱總也說今年預(yù)計8%—9%，所以經(jīng)濟(jì)向好。經(jīng)濟(jì)向好了，各行各業(yè)欣欣向榮，但是房地產(chǎn)要三穩(wěn)，要穩(wěn)地價、房價、預(yù)期，這也是一個非常突出的矛盾，因此我覺得在這兩大矛盾之下我自己對于2021年形勢的判斷，我覺得會是一個價穩(wěn)量升的階段。為什么說量升呢？這邊的需求很洶涌，城鎮(zhèn)化率又沒有完成，改善性需求又一直存在，所以量會升。但是為什么會價穩(wěn)呢？大家不要忽視房住不炒的決心。

曾粵暉：謝謝，我們剛才談完了“兩集中”，不如來說說雙循環(huán)吧，這是第二個話題。

雙循環(huán)也要講到存量的問題，剛才也提到咱們其實在資金的用度上會有一種糾纏，感覺市場里面的錢很多，但是適合我們的錢不是很充裕，現(xiàn)在的市場進(jìn)入到存量資產(chǎn)管理的階段，當(dāng)然這只是我們關(guān)注的一個點。

說到這一點，有哪一些蘊藏的機(jī)會或者是一些趨勢，總體來講市場共同的觀點，機(jī)遇無非是產(chǎn)業(yè)升級化，包括空間城市化，資產(chǎn)證券化以及改革市場化等等幾個趨勢，可能會給我們帶來一些新的契機(jī)。

藍(lán)綠雙城的顧總，請您談?wù)勥@方面你怎么按，關(guān)于雙循環(huán)底下存量發(fā)展，包括增量，怎么理解里面蘊含的機(jī)遇。

顧建明：今天是參加觀點的第二次論壇，受益匪淺。

關(guān)于存量地產(chǎn)是我們必須要面對以及我認(rèn)為今后是一個非常大市場容量的一個板塊。最近浙江省在推行未來社區(qū)，主要是針對于存量地產(chǎn)的有質(zhì)更新，因為70年代末、80年代初這些房子的房齡已經(jīng)到了，如何讓這些房子里面的居然能夠比較好的實現(xiàn)這里面物業(yè)的更新，其實不管是老百姓還是政府管理者都不可避免的一個問題，所以提出了未來社區(qū)的概念，也就是“139”，1個中心以人民美好生活的向往，3個，生態(tài)化、人本化和數(shù)字化，還有9大場景。其實基于這一點，我們當(dāng)時也非常深入去做了解，但是在一定程度上今天坦誠的說，有深圳模式，浙江省也在做探索，我們也做了深入的研究。

你別看這些城區(qū)的房子高度不高，但是密度很大，怎么樣讓這些城市有質(zhì)更新，是我們在座的機(jī)會，也是現(xiàn)在面臨的痛點。

我自己本身在TOD行業(yè)里面做的時間比較長，當(dāng)時我們提出TOD+SOD的發(fā)展模式，實行高強(qiáng)度的開發(fā)，因為所有的城市更新首先是基于它里面的商業(yè)邏輯是成立的，每一個城市在一定探索過程里面對體制機(jī)制、商業(yè)模式會有一個過程。就像杭州地鐵在07年開始建地鐵，到2011年開始探究地鐵+物業(yè)，2011年左右圍繞軌道上的城市它是有一個框架搭建的，差不多十年時間。

我們當(dāng)時提出TOD+SOD的概念，TOD就是以交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，今天也有很多嘉賓提出了服務(wù)，無論是產(chǎn)業(yè)、園區(qū)等等，因為房住不炒，向下就是讓所有居住或者使用這個物業(yè)的人也獲得感，當(dāng)然還有專業(yè)度，比如像產(chǎn)業(yè)園區(qū)，所以以這樣的方式讓城市有質(zhì)更新，存量的階段里面我們覺得是一個非常好的契合點，通過軌道交通高強(qiáng)度的開發(fā)，讓老百姓有獲得感。

SOD就是順應(yīng)現(xiàn)在基本的國策，房住不炒，房子是用來住的。上半場我們說賣房子是我們的目的，下半場我們說賣房子是手段，所以SOD是以服務(wù)為導(dǎo)向的開發(fā)模式做結(jié)合。所以在存量時代里面機(jī)會很大，在這個方向上我們也做了探索，也有一些基本的城市有質(zhì)更新的項目落地，當(dāng)然深圳，包括廣州有很多這樣的機(jī)會，我們也在過程里面進(jìn)行了學(xué)習(xí)探索，今后有機(jī)會做請求。

城市有質(zhì)更新不僅僅是市場行為，這也是城市管理者，城市發(fā)展必須面臨的問題，當(dāng)然如果讓這件事情得以有效、持續(xù)性的發(fā)展，首先是商業(yè)模式，所以今天在這里也把公司簡單的在這個項目，在這個城市存量板塊里面跟大家做一個匯報，就是我們認(rèn)為TOD+SOD是一個出路，后續(xù)也希望邀請在座的同行到杭州來做更多的探索，看看我們的項目，看看我們的一些實踐，我相信在這里面應(yīng)該有非常多的機(jī)會，也有非常多縱深可以可以讓我們這個事情上有更好的可能性。

曾粵暉：謝謝顧總，給我們充分的分享了浙江模式，也提到了深圳廣東模式，所以我想聽聽深圳新南山控股的王總您對這個問題有什么看法。

王世云：我說說個人看法。

剛才各位大佬講的非常受益，其中有一個提到房地產(chǎn)跟制造業(yè)很想死，我們公司下面也有制造業(yè)，也有房地產(chǎn)，確實我們感受這幾年房地產(chǎn)比制造業(yè)好多了。但是我們今天在這兒大家說的比較多的話題還是感覺很迷茫，覺得進(jìn)入了一個困境，我個人的看法為什么會有困境？我問一個問題到底我們房地產(chǎn)多了還是少了?

其實這個問題很簡單，有些地方多了，有些地方很簡單，但是有一個普遍的現(xiàn)象是，深圳是一個典型，深圳這兩年住宅是大大不夠，但是辦公樓多了，深圳空置率越來越高，這不是深圳的問題，這是全國性的問題，所以回過頭到底我們的供給和需求是不是還有空間？

第二個我非常贊成有專家講的，房地產(chǎn)業(yè)在中國至少十年是一個長期性，邱局長也說了這個觀念，我是2005年聽他講過。他說的這個我同意，但是現(xiàn)在的問題是為什么要不停調(diào)控，是因為政府希望這個行業(yè)健康發(fā)展，而我們現(xiàn)在可能杠桿率太高了，剛才說了香港不是這樣的，高意味著什么？它是希望這個行業(yè)好好發(fā)展，但是有潛在風(fēng)險。

最后我再說一個我個人的看法，我認(rèn)為房地產(chǎn)和制造業(yè)顯而易見區(qū)別就是它是不動產(chǎn)，所以位置特別重要，因此去年我們有一個動向三線以下的城市確實不太好，而一二線確實不錯，為什么這樣？

就是城市圈的集聚，短期內(nèi)還有這樣。第二個房地產(chǎn)跟金融特點就是用別人的錢賺自己的錢，但金融更多是把未來預(yù)期的收益放進(jìn)來了，而房地產(chǎn)是用人家現(xiàn)在的錢賺現(xiàn)在的錢，金融是把現(xiàn)在的錢和未來的錢全部放進(jìn)來了，我想說的是金融是可以用的，但是要用好，如果放大的話風(fēng)險也就大了，調(diào)控一定會更嚴(yán)格。

曾粵暉：其實王總說到一個問題，他剛剛談到不僅僅是存量，還有產(chǎn)品的問題，包括商業(yè)產(chǎn)品還是住宅產(chǎn)品等等，我覺得有一個很有趣的現(xiàn)象，當(dāng)房地產(chǎn)的企業(yè)在交流的時候，覺得對資金渴求的時候，哭慘的時候，就會說我們是一個制造企業(yè)，但在向市場推廣我們的時候是說我們是房地產(chǎn)科技企業(yè)，這確實是一個很有趣的探討。

從商業(yè)產(chǎn)品的角度來說確實可能深圳也不是唯一的一個個案了，寫字樓的供給有些更多，住宅反而在抑后，尤其顯得供不應(yīng)求，這可能是因為住宅產(chǎn)品在特定的工作與生活結(jié)合的模式底下它提供了一些工作的應(yīng)用場景。

大家有沒有發(fā)現(xiàn)，當(dāng)你在家上網(wǎng)去開視頻會議的時候，你的工作間，你的書房就成為了你的直播間，是不是以后我們的產(chǎn)品里面就要給大家提前設(shè)計一個科技在家里辦公，而且適于出鏡的工作室，不僅僅是自己雜亂無章的，而是頗為體面，有專業(yè)性、實效性以及科技感十足的應(yīng)用？

謝謝王總，王總也把話題引導(dǎo)了第三個關(guān)于杠桿的問題，我想把這個話題交給中城的應(yīng)總，現(xiàn)在想講的關(guān)于后杠桿時代，怎么定義后杠桿時代，我覺得只要我們投資的功能和特點存在，我們無法和杠桿脫鉤或者和金融機(jī)構(gòu)脫媒，我們永遠(yuǎn)是怎么樣善用在新的框架底下更合理的提升自己的能力，這里我想聽聽?wèi)?yīng)總對這方面的看法，謝謝。

應(yīng)華：感謝曾總，這個話題非常大，過去的20年左右時間，我跟曾總一樣都在金融機(jī)構(gòu)，在銀行，在信托工作了21年。在這21年里面我作為資金的提供方一直在觀察房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常也說自己是一個類金融的機(jī)構(gòu)，一個是正規(guī)軍，一個是“像”，很顯然怎么玩得過正規(guī)軍。

但是今天到這樣一個地步，我又站在房地產(chǎn)的角度再來看資金的使用的時候，其實我覺得沒有房地產(chǎn)行業(yè)我們金融會少掉很大很大一個板塊，所以是相互依存的關(guān)系，甚至是相互依賴，相互生存。所以基于這個角度來說，我們在今天這個時間點上看這個問題必須有一個清醒的認(rèn)識，我們目前是降杠桿，而不是去杠桿，這個速度是不能太快的，太快是會有問題的。有時候政策出來會一刀切，但是內(nèi)功就要在每一家企業(yè)自己把握了。

剛才我有一頁PPT也談到了，三方面的資金一定要用好，第一方面是信用類的債，這個對大企業(yè)來說有優(yōu)勢，小的企業(yè)差一點。大家可以看到一些大企業(yè)目前的發(fā)債3、4，非常低的成本，我們剛剛在香港IPO的公司，海外發(fā)債是3，要不要發(fā)？還是要發(fā)，因為它代表了你的海外形象，所以能發(fā)債還是要發(fā)債。

在那么緊的時間點怎么把握好發(fā)債的環(huán)節(jié)？是一個功夫，時間點，包括一個資金利率的安排是非常重要的，這是第一。第二個就是把握好我們內(nèi)部自身的管理，對內(nèi)要資金，主要就是一個提升管理效能，高周轉(zhuǎn)，在原來的環(huán)境下面是比較容易做到的?，F(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)，你可能產(chǎn)品是高周轉(zhuǎn)，但是你的資金未必高周轉(zhuǎn)得起來，對于這個時候我們對內(nèi)去要一些管理，你是不是有更好的房型，是不是有更好的資信，最后吸引的是那些金融機(jī)構(gòu)能夠給到足夠的支持，或者在同樣給到的量里面它不降，它不降。

第三個就是其他資金合理的使用，并不是說那些抵押類的資金不要用了，其實有時候還是很好用，當(dāng)然能夠用到一些同股同權(quán)類的資金更好，但是這個往往是可遇不可求的，所以我們要把自己的資金安排好。從現(xiàn)階段來說，特別是今年上半年現(xiàn)金為王，要高度確保企業(yè)生存的生命力，這個比你借利息的高低更為重要，相比最后清算的稅收，這個真的不值得一提。所以很多開發(fā)商，特別大的開發(fā)商把現(xiàn)金流的管控提到了前所未有的高度。對于這一系列的東西，小企業(yè)學(xué)不來，每一家企業(yè)不一樣，希望大家根據(jù)自身的企業(yè)做好自身的管理，我們作為一個參謀也可以為大家提供一些幫助。

曾粵暉：謝謝應(yīng)總的實戰(zhàn)分享，今天壓軸嘉賓是佳兆業(yè)副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策總。

我們的題目討論是關(guān)于投融資邏輯，所謂邏輯就是告訴我們?yōu)槭裁矗鋵嵨掖笾碌睦斫鉄o非就是從政策制定者的角度，就是政策管理邏輯。從購房者有置業(yè)投資邏輯，包括供求協(xié)調(diào)邏輯。從開發(fā)商來講我們討論的重點是資金杠桿邏輯和投融資的匹配，這一點想請教劉策總您的觀點。

劉策：謝謝曾總，我個身背景比較特殊，本來是研究出身，后來管了一下投融資，所以想想投融資的邏輯。

我的核心是兩個觀點，我覺得傳統(tǒng)的投融資邏輯已經(jīng)失效了，如果還要討論這個東西只能說明我們的基本功沒做好，甚至做好基本功也沒有超額了紅利。我覺得這種投融資的新邏輯核心體現(xiàn)在兩個緯度，對于投融資的管理來講，第一個還是要有一個跨界的邏輯，原來我們核心看的是地便不便宜，但是現(xiàn)在說實話投資功夫在外面，它取決于我們整個組織的系統(tǒng)能力，你現(xiàn)在能不能拿地，第一你的速度夠不夠快，第二你的融資成本能不能夠低，除此之外其實我覺得沒有競爭的點，在整個投融資的里面其實我覺得核心是這個。

對我們投資人員就是怎么前置的運營方案，這個是很重要，我覺得投資越來越考驗?zāi)愕目缃缒芰Γ驗楝F(xiàn)在說實話開發(fā)商都是給銀行打工的，賺的錢全部給銀行了，如果你不能夠控制你的速度，不能夠控制你的融資成本，基本上拿了地也沒錢賺，但是不拿又沒活干，這是第一個。

第二個對于投融資來講更多還是要從企業(yè)未來戰(zhàn)略的角度，要有一個終局思維。房地產(chǎn)過去是一個既賺錢又值錢的公司，現(xiàn)在它成了一個賺錢，但是不值錢的公司，未來它會成為一個不賺錢，也不值錢的公司。面對這種情況我們怎么辦？我們現(xiàn)在可能還能賺到錢，但是資本市場給的PE倍數(shù)非常低，這個就是不值錢，而且接下來利潤越來越低，可能慢慢也賺不到錢，這樣的話如果現(xiàn)在還在探討傳統(tǒng)的拿地、融資，我覺得這樣的企業(yè)也沒前途，可能更重要的是你怎么能夠跳出這么一個框框你去思考更長遠(yuǎn)的一個地方。

我覺得核心三個層面吧：第1個從企業(yè)自身來講一定要站在商業(yè)模式升級的角度思考未來的大邏輯，資本市場現(xiàn)在對開發(fā)給的PE倍數(shù)很低，但是資本市場對這種高收益、高增長，低負(fù)債的企業(yè)PE還是很高的。第2個就是像不動產(chǎn)的資管，開發(fā)只能給到4、5倍，但是不動產(chǎn)資管能給到20、30倍，你怎么把你的業(yè)務(wù)模式向不動產(chǎn)資管轉(zhuǎn)型，首先是你的商業(yè)模式怎么匹配，核心是你的資產(chǎn)收益跟融資成本的比較。再一個你怎么找資本市場能夠給予你高估值的產(chǎn)業(yè)，比如像物業(yè)，它的PE倍是房地產(chǎn)5倍、6倍，他怎么培養(yǎng)像物業(yè)這樣新的賽道。第3個就是怎么把房地產(chǎn)本身從一個行業(yè)的龍頭企業(yè)變成一個生態(tài)鏈的平臺企業(yè)，這個大家都知道碧桂園也好，恒大也好，甚至深圳的星河，我印象特別深刻，它的規(guī)模不高，但是星河老板他的身價是排在前幾位的，原因就是他在前幾年進(jìn)入了創(chuàng)投，他能享受到基本的盛宴。

所以總結(jié)一下，核心就是兩點，第一個就是你怎么有跨界思維，你可能更多考驗的是你的運營能力。投融資人員可能要具備相應(yīng)的運營管理能力，這個管理不是那個管理，就是他得懂運營，對運營提要求。第二個你怎么能夠站在一個商業(yè)模式升級，站在一個新的賽道，從生態(tài)鏈平臺的角度思考你的大的投融資邏輯，這是需要重點關(guān)注的，只有這樣的公司才有未來。

曾粵暉：謝謝劉總，主辦方提醒我們的時間已經(jīng)到了，我覺得我們交流正酣，意猶未盡。劉總到提到了企業(yè)的航道選擇，這可能是一個更廣闊的空間。凡是我們談到的話題，所謂的一切過往皆為序章，我們談到的事情已經(jīng)發(fā)展了，未來已來，靜待花開，感謝各位的聆聽，謝謝！