劉愛(ài)明（中城新產(chǎn)業(yè)控股集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)?）：謝謝，我確保15分鐘講完。

這是華為手機(jī)拆完了，小米手機(jī)拆完了，大疆無(wú)人機(jī)拆完了，這個(gè)比什么呢？外行看一下熱鬧。華為手機(jī)就兩款螺絲，小米有四款，大疆無(wú)人機(jī)26款。外行也知道，華為手機(jī)水平最高，大疆無(wú)人機(jī)雖然是大品牌，也掙錢(qián)，但是需要提升的東西很多。

西門(mén)子洗碗機(jī)，美的洗碗機(jī)，美的是老牌制造業(yè)企業(yè)，一比在總裝線(xiàn)上的組裝時(shí)間，西門(mén)子就700多秒，美的洗碗機(jī)2200多秒，我們比這個(gè)是什么意思？反正我們拆了很多東西。

后來(lái)我們又拆了一個(gè)特斯拉，大家沒(méi)想到一個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)干這個(gè)事，我們干這個(gè)事干嘛呢？就說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，就是即時(shí)一些大的制造業(yè)企業(yè)也需要很專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，小米需要吧，美的需要吧，汽車(chē)也需要吧，我們就是干這個(gè)服務(wù)的。

設(shè)計(jì)階段大家拼命搞，工業(yè)產(chǎn)品也一樣，中國(guó)沒(méi)人搞這個(gè)服務(wù)，我可以負(fù)責(zé)任告訴大家，中國(guó)是一個(gè)制造業(yè)大國(guó)，不是強(qiáng)國(guó)，你像大疆無(wú)人機(jī)還是26個(gè)螺絲，我們專(zhuān)家研究很容易變成12種，這樣你的效率會(huì)提高，成本會(huì)降低，我們就是干這個(gè)事。

我們還干一件事，就是智能硬件加速器，從工業(yè)設(shè)計(jì)、打樣、檢驗(yàn)檢測(cè)，開(kāi)模注塑等等，假設(shè)一個(gè)高企業(yè)科技他是做耳機(jī)的，老板這個(gè)老板是聲學(xué)方面的專(zhuān)家，但是耳機(jī)生產(chǎn)對(duì)他來(lái)說(shuō)是門(mén)外漢，他完全不懂，這是兩個(gè)行當(dāng)，我們幫你生產(chǎn)耳機(jī)，你找我就會(huì)快。

我們還做了一個(gè)天集社，天集社就是給你找訂單，這個(gè)我就不細(xì)講了。

金融服務(wù)，大家簡(jiǎn)單能理解。

我們還有一個(gè)技術(shù)服務(wù)，我們跟清華搞了一個(gè)智能制造聯(lián)合研究中心。

這幾個(gè)加起來(lái)，我們認(rèn)為是一個(gè)服務(wù)，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)。你搞住宅的要搞住宅服務(wù)，搞商業(yè)的要搞商業(yè)服務(wù)，要產(chǎn)業(yè)的要搞產(chǎn)業(yè)服務(wù)，這就是我們理解的產(chǎn)業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)在園區(qū)經(jīng)營(yíng)上大多干的是這一頁(yè)的事（見(jiàn)PPT圖），這個(gè)我們叫企業(yè)服務(wù)，它不是分門(mén)別類(lèi)的，它是統(tǒng)一來(lái)搞的，綜合性的園區(qū)大家都這么做的。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+企業(yè)服務(wù)，這合起來(lái)就是園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。什么是園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，就是我上面講的這些東西，所以諸位是幸福的，我干的是苦活，這個(gè)很專(zhuān)業(yè)。剛才世聯(lián)行黎總問(wèn)我，你的窄門(mén)之路做的怎么樣？我就是這個(gè)事，當(dāng)然還干了醫(yī)療器械，還干北斗，別我就不多匯報(bào)了。

這個(gè)是我今天想講的第一個(gè)點(diǎn)，你要搞產(chǎn)業(yè)園區(qū)就要搞運(yùn)營(yíng)。我上面這些服務(wù)是解決客戶(hù)痛點(diǎn)的，你說(shuō)我光搞一個(gè)園區(qū)的物業(yè)管理，搞一個(gè)食堂，這不是客戶(hù)的痛點(diǎn)，不是客戶(hù)的痛點(diǎn)就沒(méi)用，他不會(huì)到你的園區(qū)來(lái)，他不到你的園區(qū)來(lái)你的生意就沒(méi)了，你所謂的產(chǎn)業(yè)園區(qū)就經(jīng)營(yíng)部起來(lái)。

時(shí)間關(guān)系，我就跳著講。

第二個(gè)問(wèn)題我說(shuō)一個(gè)事，跟在座關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，也容易聽(tīng)得懂。就是想搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，你至少把這三個(gè)東西能區(qū)分開(kāi)來(lái)，辦公樓、研發(fā)樓和廠(chǎng)房，否則就不對(duì)，你5%—6%的容積率我要看看你蓋出來(lái)的啥，你自己要區(qū)分開(kāi)，本質(zhì)上有區(qū)別，寫(xiě)字樓是干嘛的？給諸位的企業(yè)做的，諸位的企業(yè)只有人，沒(méi)有設(shè)備。

研發(fā)樓和廠(chǎng)房都是給一制造業(yè)干的，華為是制造業(yè)的，任正非不會(huì)坐在CBD的，任正非一定是親自抓研發(fā)，他不會(huì)抓別的，你那個(gè)寫(xiě)字樓他用不了。廠(chǎng)房更是這樣的，它的功能是用于生產(chǎn)研發(fā)。

層數(shù)也有區(qū)別，世界上所有的寫(xiě)字樓都是往天上長(zhǎng)的，100米、200米、300米、500米、800米等等，所有產(chǎn)業(yè)樓都是趴在地上建的，它可以一圈單層一萬(wàn)平米，兩萬(wàn)平米，但是沒(méi)有往天上建，它得趴在地上，道理我就不講了。

廠(chǎng)房更矮，它最好就是5層，所以工業(yè)上樓是比較難的。載荷也有區(qū)別，運(yùn)貨也有區(qū)別，租金水平也有區(qū)別。廠(chǎng)房的最近一般是30塊錢(qián)一平米，這是客戶(hù)確定的，就是你那個(gè)客戶(hù)只能買(mǎi)3000塊錢(qián)的房子，超過(guò)3000塊錢(qián)買(mǎi)不了。

只有金融企業(yè)它單人的利潤(rùn)很高，所以它能租得起高檔寫(xiě)字樓，這個(gè)我就簡(jiǎn)單說(shuō)一下，這三個(gè)東西是不一樣的，大家對(duì)這個(gè)事有一個(gè)認(rèn)識(shí)。

我最后給大家舉一個(gè)例子，去年年底深圳政府給了我一塊地，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，容積率4，建面約11萬(wàn)，這是國(guó)藥設(shè)計(jì)院給我們做的設(shè)計(jì)，基于我們這個(gè)行業(yè)5年的認(rèn)知以后，請(qǐng)國(guó)藥設(shè)計(jì)院做的，從蒸汽、雙回路供電、廢水處理站，?；穫}(cāng)庫(kù)等等，這個(gè)就很專(zhuān)業(yè)了，你想干這個(gè)活，攬瓷器活你就要懂它。設(shè)計(jì)了模塊化的生產(chǎn)車(chē)間，這個(gè)分的很細(xì)，有的要做針劑類(lèi)的，定位也很明確。

這樣做的好處是什么，深圳制藥企業(yè)只能到我這兒來(lái)，別的地方去不了，因?yàn)槟阕銐驅(qū)I(yè)，能服務(wù)它的痛點(diǎn)，你就能做這樣的產(chǎn)業(yè)園，能把它經(jīng)營(yíng)好，我們每個(gè)藥企單元五管旗下。我們這個(gè)成本大概不到五千，租金可以做到60-70，你可以算帳，這個(gè)不比房地產(chǎn)差多少，大家確實(shí)要走窄門(mén)之路。

我的理想是看看能不能做成產(chǎn)業(yè)界的恒隆和萬(wàn)象城，我干的這個(gè)事比你們難多了，希望以后和大家合作，你們吃肉，我就喝點(diǎn)湯，謝謝大家！