應(yīng)華（中城投資董事、總裁）：感謝吳總的鋪墊，剛才提到一句話私募是好用的，接下來(lái)跟大家匯報(bào)一下怎么用好私募。

今天我跟大家匯報(bào)的主題是穿越周期的力量，在座很多都是我們的合作伙伴，也有我的股東，也有我的戰(zhàn)略合作伙伴，大家對(duì)于中城投資都非常熟悉，我就不介紹了。

今天站的緯度和大家不一樣，我是站在金融和投資的角度看待這個(gè)問(wèn)題。同樣我們現(xiàn)在面臨的很多監(jiān)控的一些壓力，包括金融監(jiān)管的一些變革，資管的新規(guī)，2021年12月底將到期，大家特別熟悉的信托相對(duì)來(lái)說(shuō)日子比較難過(guò)，我用數(shù)字說(shuō)明一下。

2020年底我們信托的規(guī)模已經(jīng)降到了20萬(wàn)億左右，我們的公募已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)億，大家可以用的融資性的信托規(guī)模是多少？已經(jīng)降到4萬(wàn)億左右，下降的規(guī)模非常大，當(dāng)然當(dāng)中有一部分是可以用在房地產(chǎn)的，這是一個(gè)。

房地產(chǎn)私募新規(guī)的發(fā)布，其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)的影響不是非常大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)私募一直以投資為主，所以這一塊只要秉承原來(lái)的初心就可以了，回歸到私募和投資的本源就行，這一塊也在堅(jiān)持，我們要向協(xié)會(huì)表明我們是好孩子。

房地產(chǎn)供給側(cè)改革來(lái)看大家不斷講三道紅線，兩道紅線房貸新政和兩集中供地制度。我推測(cè)一下兩集體，我相信22個(gè)城市不會(huì)在同一個(gè)時(shí)間來(lái)供地，所以我想它一個(gè)時(shí)間段的概念，而不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的概念，大家可以拭目以待。對(duì)于整個(gè)三道紅線來(lái)說(shuō)。有一個(gè)重大的影響是什么，原來(lái)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)真的受到很大的挑戰(zhàn)，就上海而言，開(kāi)發(fā)貸應(yīng)該是一個(gè)總量控制，但是對(duì)于大家更關(guān)心的回款，就是按揭貸款排隊(duì)可能都要排到一年以上，所以真正的回款的壓力是非常大的。

總體的改革深層次的邏輯是這樣的，第一方面降低土地抵押和土地財(cái)政的壓力，這是第一方面。第二方面是出清房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，這是站在我們角度來(lái)看，主要是希望降依賴、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)地產(chǎn)、促轉(zhuǎn)型。

對(duì)于這四方面，對(duì)于需求側(cè)房住不炒，供給側(cè)促進(jìn)三穩(wěn)，主要是地方政府審慎性的原則，每個(gè)地方都不一樣，但是總體來(lái)說(shuō)都是非常審慎，開(kāi)發(fā)商將更注重管理。剛才很多人提到，也提到過(guò)房地產(chǎn)的金融屬性，金融屬性什么概念？因?yàn)槲易鼋鹑跁r(shí)間比較長(zhǎng)，20多年，我們所有的利潤(rùn)是以百分點(diǎn)為單位。

假如說(shuō)我們今天重管理，向產(chǎn)業(yè)，向我們的制造業(yè)學(xué)習(xí)，這個(gè)利潤(rùn)它不是一個(gè)百分點(diǎn)的概念，是千分點(diǎn)，甚至是萬(wàn)分點(diǎn)，所以每一分錢都是值得我們尊重的。剛才觀點(diǎn)有一個(gè)排行榜，就是我們的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的排行榜，對(duì)于我們做房地產(chǎn)私募的結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，我對(duì)于這個(gè)排行榜是非常重視的，也就是今天問(wèn)管理要利潤(rùn)是一個(gè)主導(dǎo)的方向。還有就是金融監(jiān)管，金融監(jiān)管毋庸置疑，應(yīng)該說(shuō)只會(huì)更嚴(yán)，不會(huì)更松，這個(gè)邏輯非常簡(jiǎn)單，因?yàn)榻衲晡覀兊腉DP，我們總理預(yù)期是6%，但是很明顯今年的GDP也許會(huì)更好一些。

在這種情況下對(duì)于房地產(chǎn)的支持或者貢獻(xiàn)，它的依賴度就會(huì)少一些。我們內(nèi)部做了一個(gè)測(cè)算，大體的是結(jié)論是這樣，本輪相對(duì)偏嚴(yán)的控制我們預(yù)期是到2023年，甚至到2025年，現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始，要有一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)冬的準(zhǔn)備。

對(duì)于這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制和準(zhǔn)備，我們?cè)谡麄€(gè)大的住宅問(wèn)題上面，它其實(shí)有六個(gè)緯度的控制的，包括新房、二手房，二手房在深圳已經(jīng)看到了，二手房有一個(gè)價(jià)格指導(dǎo)。資金保障和土地端，它是一個(gè)全方位的。其實(shí)房地產(chǎn)公司每年都說(shuō)很難，最終都過(guò)的很好。

我想今年我們?cè)谡f(shuō)這句話的時(shí)候我們對(duì)于今年的結(jié)果不要過(guò)早做一個(gè)判斷，因?yàn)榇蠹铱?，現(xiàn)在我們所有的一些問(wèn)題它是一個(gè)封閉的，而且?guī)缀跏侨采w這樣一個(gè)調(diào)控，所以大家對(duì)于這方面要有更加深刻的理解和認(rèn)識(shí)。

說(shuō)了很多，大家看這張表，提出了很多方案和疑惑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源包括貸款，自由資金的籌措，資金以及預(yù)售款，還有個(gè)人按揭等等。大家看這張圖表，里面有些數(shù)字今年一定會(huì)下來(lái)，主要是貸款，因?yàn)榭偭靠刂?，個(gè)人按揭貸款因?yàn)榛厮莺茈y，有可能會(huì)下降。問(wèn)題來(lái)了，怎么辦？我們必須問(wèn)三個(gè)方面要錢。

第一方面有能力的發(fā)債，也就是信用。第二方面就是銷售的回款，抓自己的經(jīng)營(yíng)效率，力求回款更多，所以現(xiàn)在我看很多開(kāi)發(fā)商對(duì)于付全款的客戶相對(duì)來(lái)說(shuō)有更優(yōu)惠的措施，這是沒(méi)問(wèn)題的。第三塊就是股權(quán)融資的依賴，也就是說(shuō)大家可以考慮同股同權(quán)的合作伙伴以及在股權(quán)方面能夠給到他資金的供應(yīng)商。

第二塊就是房地產(chǎn)私募資金發(fā)展趨勢(shì)。

我今天并不是站在中城投資的角度，而是站在行業(yè)角度思考幾個(gè)問(wèn)題。

第一個(gè)就是主體監(jiān)管以后我們秉持獨(dú)立、合規(guī)、專業(yè)的理念處理問(wèn)題，合規(guī)是最重要，沒(méi)有合規(guī)牌照都會(huì)停掉，專業(yè)最好有強(qiáng)大的股東背景，還有回歸本源能力，還有頭部集中能力。我們可以看到前5位房地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)占據(jù)的備案數(shù)量已經(jīng)高達(dá)80%、90%，這也是沒(méi)有辦法的事情，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

從整個(gè)私募基金系統(tǒng)化主動(dòng)管理能力來(lái)講，大家都投募投管退，這個(gè)每一段分開(kāi)講大家都非常明白，我只是想梳理當(dāng)中的管理這一塊，因?yàn)楹芏辔覀兊乃侥紮C(jī)構(gòu)從內(nèi)心來(lái)講更想做債，大家時(shí)間不允許，機(jī)會(huì)也不允許。對(duì)于這樣一個(gè)時(shí)間，就是六緯度的主動(dòng)管理是必須做到的。

第一個(gè)是制度管理，第二塊是資金管理，第三塊是成本管理，開(kāi)發(fā)進(jìn)度管理、銷售計(jì)劃管理、退出管理。這不是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)非常擬合嗎？是的，假如作為真正財(cái)務(wù)投資者來(lái)說(shuō)，每一個(gè)緯度都必須要控制，這也就是我們房地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)可以問(wèn)它風(fēng)控的體系，投后的體系，包括投后人員占公司的比重到底多少。

假如它占的比重不超過(guò)10%或者說(shuō)低于15%，那么我相信這家機(jī)構(gòu)是偏債的，你真的要投入的話人員的比重是相當(dāng)大的。以中城投資為例，我們正式員工才區(qū)區(qū)85名左右，算上外包就就100名，我們投后加起來(lái)要超過(guò)20名，我們是希望真正去做一個(gè)真正的房地產(chǎn)投資，幫助我們的開(kāi)發(fā)商從我們資金的緯度一起來(lái)分析、研究這個(gè)項(xiàng)目到底是怎么做。

在所有的理念當(dāng)中有一點(diǎn)大家還是要比較關(guān)注的，就是募資能力。大家可以看到原來(lái)房地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)大頭都是銀行來(lái)的，但是大家不要忘記銀行是總量控制，以后哪一個(gè)私募機(jī)構(gòu)在投資領(lǐng)域掌握一定領(lǐng)域它將傲視群雄，我們也是希望私募行業(yè)里面出現(xiàn)一個(gè)巨無(wú)霸企業(yè)，現(xiàn)在我們頭部幾個(gè)私募機(jī)構(gòu)都不是很大，所以大家都有機(jī)會(huì)，也拜托大家支持。

說(shuō)一下基金投資策略。

基金投資策略相對(duì)來(lái)說(shuō)是價(jià)格趨同，以阿爾法為主，以貝塔為輔。我們知道哪一個(gè)時(shí)間點(diǎn)開(kāi)發(fā)點(diǎn)上更需要錢，對(duì)我們來(lái)說(shuō)就是太好的機(jī)會(huì)，看看這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上我們有沒(méi)有足夠的能力和財(cái)力來(lái)支撐大家的拿地。

剛才在交流的時(shí)候，很多人問(wèn)我，你們?cè)陂_(kāi)發(fā)的時(shí)候是怎么來(lái)看選項(xiàng)的，這個(gè)選項(xiàng)我看的最重的并不是回報(bào)率，這些都是預(yù)測(cè)最后的結(jié)果。我們?cè)谠搭^上看的是什么？

就是地貨比，這將決定以后的收成。地貨比低的話，剛才大家都說(shuō)過(guò)用不同的策略進(jìn)行一個(gè)非常好的土地的獲得，包括舊城改造，包括產(chǎn)業(yè)溝地。

在這個(gè)投資邏輯里面我們會(huì)發(fā)現(xiàn)價(jià)值、提升價(jià)值和最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值。這一點(diǎn)我們每家機(jī)構(gòu)都是優(yōu)選房企，優(yōu)選城市項(xiàng)目核心，提升就是主動(dòng)管理，最后通過(guò)各種模式退出，區(qū)域化退出，對(duì)賭退出，資產(chǎn)證券化退出等等。

大家看這張圖，這張圖總結(jié)出來(lái)就是2+9+6，在投資人眼里2就是長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，9就是9個(gè)都市圈，比較新的是滇中，因?yàn)槲覀儑?guó)家的南亞的一些策略，現(xiàn)在從海上走有點(diǎn)難道，從云南往南中有一點(diǎn)機(jī)會(huì)。其他幾個(gè)區(qū)域大家都非常熟悉，京津冀、成渝。

對(duì)于這些機(jī)會(huì)我們有一些合作策略，第一個(gè)是幫助開(kāi)發(fā)商助力開(kāi)發(fā)商去杠桿，我們的合作伙伴相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較鮮明，就是現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)也的確比較大，小的開(kāi)發(fā)商我們也不敢合作，所以我們會(huì)選擇百?gòu)?qiáng)的龍頭做一些區(qū)域的主流產(chǎn)品的合作，這個(gè)地方我就不展開(kāi)講了。

第二塊就是戰(zhàn)略房企的合作，我們要幫助一些戰(zhàn)略房企共同的克服周期的影響。我剛才說(shuō)了這個(gè)周期可能是3—5年的周期，不僅僅是住房類的項(xiàng)目，其他的一些產(chǎn)業(yè)也是我們積極合作的目標(biāo)，包括并購(gòu)，包括一些城市更新，包括它的一些其他產(chǎn)業(yè)。我想作為一個(gè)真正投資者，我們做的是全產(chǎn)業(yè)鏈的。我們?nèi)ツ暌苍谡麄€(gè)香港市場(chǎng)做了很多IPO企業(yè)的錨定，也幫助一些企業(yè)在香港發(fā)債撐一把，我想真正的合作是全方位的、全鏈條的，而不僅僅是某一個(gè)項(xiàng)目某一個(gè)點(diǎn)。現(xiàn)在我們可能看的區(qū)域并不是太大，但是我們的目標(biāo)是整個(gè)鏈，是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。

第三塊合作策略，等會(huì)兒劉愛(ài)明也要說(shuō)，就是運(yùn)營(yíng)商的模式。去年中城加入了一家聯(lián)盟企業(yè)，就普洛斯，它在倉(cāng)儲(chǔ)物流是非常優(yōu)秀的企業(yè)，我們有機(jī)會(huì)也尋求一下合作。這里面大家要疑惑，就是寫(xiě)字樓這里我打了一個(gè)括號(hào)，里面寫(xiě)著機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@個(gè)不強(qiáng)求，當(dāng)然有機(jī)會(huì)我們也會(huì)參與，這是一個(gè)特殊的機(jī)會(huì)。

這是我的最后一頁(yè)P(yáng)PT，我總結(jié)一下變革、趨勢(shì)和策略。對(duì)于變革來(lái)說(shuō)我們要認(rèn)清形勢(shì)，它不是一朝一夕的變革，而是一個(gè)系統(tǒng)性的變革，我們要有系統(tǒng)性的思維。第二點(diǎn)我們要認(rèn)清趨勢(shì)，做一個(gè)投資的長(zhǎng)資金，好用的資金，幫助大家度過(guò)這個(gè)周期。在策略上，其實(shí)我今天說(shuō)的是房地產(chǎn)私募資金，大家也可以尋找更多的方式方法來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

最后還是感謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，感謝各位伙伴在超過(guò)6點(diǎn)鐘以后還聆聽(tīng)我的演講，感謝大家，中城投資助力建設(shè)美好城市，謝謝！