主持嘉賓：

鳳崗天安數(shù)碼城副總經(jīng)理 周艷青

討論嘉賓：

綠地香港首席運(yùn)營官、綠地香港灣區(qū)公司總經(jīng)理 侯光軍

康橋集團(tuán)執(zhí)行副總裁 李威

越秀地產(chǎn)TOD研究院常務(wù)副院長 肖中嶺

力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總裁 王曙煜

當(dāng)代置業(yè)(中國)有限公司副總裁 孫帆

北京實(shí)創(chuàng)億達(dá)科技服務(wù)有限公司總經(jīng)理 官蘭蘭

周艷青：時(shí)間關(guān)系，我們簡潔高效進(jìn)入我們的話題，首先有三個(gè)議題，我們請?jiān)谧總€(gè)嘉賓分享其中兩個(gè)議題。

首先請侯總分享您來分享“土地紅利，布局分化中的都市圈機(jī)會”，對這個(gè)議題分享一下您的見解。

侯光軍：各位專家、各位同仁，我是綠地（香港）首席運(yùn)營官、綠地香港灣區(qū)公司總經(jīng)理侯光軍。

我們行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在階段，進(jìn)入到一個(gè)嚴(yán)重或者高度分化的一個(gè)階段，也是一個(gè)蝶變的階段，或者說進(jìn)入了風(fēng)險(xiǎn)投資的階段。這個(gè)分化體現(xiàn)在幾個(gè)方面：從中國經(jīng)濟(jì)的南北差異和東西差異的分化，包括城鄉(xiāng)的分化，這種分化我們是希望追求更多的均等，但是這種分化不可避免，而且逐步在加大。

第二在城市發(fā)展過程當(dāng)中，到了一個(gè)新的階段，新階段、新格局、新要求，在新的階段里面土地紅利也好，城市更新也好變成了不二的選擇。這個(gè)分化過程也體現(xiàn)出在企業(yè)的分化，頭部企業(yè)越來越集中，地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，無論是頭部企業(yè)里面還是頭部城市里面，還是在城市群都市圈里面他們的占比和我們的整個(gè)產(chǎn)值，應(yīng)該說這種比例都是每年逐步遞增。

所以在新的發(fā)展階段里面要去尋找所謂土地紅利，我覺得更多是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利，城市群和都市圈的效應(yīng)帶來了更多價(jià)值投資的機(jī)遇。

在這個(gè)過程中城市更新成為了我們地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中來尋求獲得更多長遠(yuǎn)發(fā)展或者更多平衡性發(fā)展重要的選線。因?yàn)槿兰t線的限制也好，還有房地產(chǎn)政策的要求也好，全部靠拍地，想去到好的地方拿好的地，還要保持持續(xù)穩(wěn)定、健康有效的發(fā)展這幾乎成為了一件不能成立的公式。

剛才邱局以及幾位前輩都講了行業(yè)了發(fā)展，企業(yè)的管控，各種的要求，所以說在新的階段里面城市群和都市圈的選擇是我們接下去必然的方向。

周艷青：謝謝，接下來有請王曙煜總分享一下第一個(gè)議題。

王曙煜：關(guān)于土地紅利的事情，因?yàn)槲沂莵碜杂谝患蚁愀凵鲜械牡禺a(chǎn)公司，就是力高地產(chǎn)。我覺得對于我們這種中型的公司來講，它一直是踩著自己的節(jié)奏，當(dāng)然我們更看好現(xiàn)在整個(gè)市場的都市圈里面，比如說現(xiàn)在比較看好長三角，當(dāng)然也看好粵港澳大灣區(qū)以及我們長江中游，因?yàn)槲覀冊诮?、武漢、湖南這些地方都有一些深耕的項(xiàng)目，還有環(huán)渤海，圍繞著天津?yàn)楹诵模旧蠂@著這些地方布局了企業(yè)的戰(zhàn)略。

我剛才聽完邱局的介紹很高興，整體來講我們還是能踏上市場的節(jié)奏和方向，包括我們自己在創(chuàng)新上面，做產(chǎn)品上面的一些健康建筑的事情，應(yīng)該說市場的發(fā)展我們還是很看好的，但是我們要踩好自己一些重要的區(qū)位。

周艷青：王總，你們也非常重視都市圈的機(jī)會，會卡住這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，這個(gè)市場的機(jī)會。接下來再請當(dāng)代置業(yè)的孫總分享一下對于土地紅利城市圈機(jī)會的見解。

孫帆：這個(gè)是大家的一個(gè)共性問題，隨著土地政策、金融政策以及信貸對于消費(fèi)端的不斷監(jiān)管，大家對市場的判斷是比較集中，都在趨向于經(jīng)濟(jì)比較好，比較活躍的，包括有人文資源景觀的地區(qū)。

隨著交通立體的發(fā)展，高鐵不斷的成熟，我們覺得城市群的效益越來越集中了，其實(shí)品牌房企、規(guī)模房企的選擇都比較趨同，主要是瞄準(zhǔn)了一個(gè)是長三角，一個(gè)是大灣區(qū)，另外在成渝，長江中下游獲取一些機(jī)會。

我們認(rèn)為隨著“十四五”期間城鎮(zhèn)化率接近目標(biāo)的提升，我們覺得人口基數(shù)比較穩(wěn)固的城市還是有一定的投資機(jī)會可以選擇的，前幾年過熱城市城級偏低的地方，投資選擇上應(yīng)該有一些區(qū)別和對待，還是要注重周期性的風(fēng)險(xiǎn)。

周艷青：我們另外再請康橋的李總分享一下。

李威：題目是都市圈，所以我想從兩個(gè)方面來談這個(gè)問題；

第一，結(jié)合城市群的發(fā)展和都市圈的發(fā)展，這是兩個(gè)不太一樣的邏輯。

先說個(gè)題外話，個(gè)人感覺現(xiàn)在我們國家的區(qū)域發(fā)展中，首都都市圈職能抽離與組合有些像美國的華盛頓特區(qū)模式，長三角主要是對標(biāo)日本的東京灣都市圈，而華南的粵港澳大灣區(qū)，覺得更類似美國西海岸，洛杉磯、舊金山那一片，以科技為驅(qū)動，推動城市帶的發(fā)展。

我們在華南也有若干城市和項(xiàng)目的布局，但是總結(jié)下來發(fā)展的方式比如跟華東比較就有明顯區(qū)別，這是因?yàn)檫M(jìn)入和深耕不同區(qū)域的邏輯是不同的。

第二，結(jié)合都市圈來講，以康橋?yàn)槔窃卩嵵荼就涟l(fā)展起來的一個(gè)企業(yè)，去年從銷售到回款都實(shí)現(xiàn)了較高的增長率，要注意這是在整個(gè)市場下行，特別是鄭州領(lǐng)跌于全國市場的狀況下實(shí)現(xiàn)的，企業(yè)能實(shí)現(xiàn)逆勢高增長，主要就在于我們深耕都市圈的邏輯是正確的，理解是深刻的。
第三，
我們在這個(gè)都市圈中，立足主城、充分激活郊縣市場、重視產(chǎn)品品質(zhì)，真正圍繞客戶需求做事，因此形成了較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。

總的來說，對于都市圈，應(yīng)主要聚焦深耕發(fā)展，再往外延展，與城市群充分布局均衡落地，這兩個(gè)邏輯還是分的比較清楚的，今天結(jié)合觀點(diǎn)發(fā)布的各主要城市排行情況看，我覺得都市圈未來的發(fā)展機(jī)會屬于這些榜單里在各自城市名列前茅的企業(yè)。

周艷青：確實(shí)從大家的分享當(dāng)中我們可以聽得出來，因?yàn)榻裉熘袊康禺a(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了另一個(gè)階段，出現(xiàn)了主題分化，不再是所有的城市都是人流和資源涌入的城市，反而很多三四線的城市成為了收縮性的城市，有一二線的城市和創(chuàng)新型的一線城市，這些城市有資源和人口大量涌入，形成了都市圈，大家也認(rèn)為是新一輪機(jī)會當(dāng)中發(fā)展非常重要的因素。

接下來進(jìn)入第二個(gè)議題：城市更新，存量改造趨勢與空間服務(wù)。針對第二個(gè)議題，我們有請4位嘉賓分享，有請侯總、李總，還有肖總和官總，我們請這4位來分享。

侯光軍：城市更新，下面我看到了非常多城市更新的大佬，我只想講一個(gè)點(diǎn)。

城市更新，比如說在我們廣州、深圳，在我們大灣區(qū)，城市更新是所有開發(fā)商的夢想，城市更新是我們眾多大型開發(fā)商重要的收益來源或者是貨值的儲備或者是糧倉或者是金礦等等，它的價(jià)值和它的重要性不言而喻。

我作為綠地香港，其實(shí)也在介入城市更新，綠地最早就是從舊城改造起步的，但現(xiàn)在經(jīng)過這么多年的發(fā)展之后，我們也在介入舊城改造和城市更新，我們在長三角、華南也有類似的項(xiàng)目。但是在做城市更新的同時(shí)，城市更新不等于大拆大建，城市更新不等于推倒重來，在城市更新服務(wù)上首先要有政府總體的規(guī)劃，其次要有非常明確的或者政府資源的配套和對城市空間整體的規(guī)劃。

在這樣一個(gè)基礎(chǔ)之下，正確的指導(dǎo)方針才下做好，當(dāng)然我們廣東已經(jīng)走在了全國了前列，在這方面我們希望看到不僅僅是以算帳為基礎(chǔ)的城市更新，而是立足于為城市功能更完善，城市的能級、價(jià)值更高的城市更新才是真正的城市更新，否則它就是商業(yè)行為上的地產(chǎn)開發(fā)。我們原來在無錫進(jìn)行了一個(gè)二次開發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個(gè)非常好的街區(qū)。去年做了揚(yáng)州冶金廠，我們把原始的遺跡進(jìn)行了相應(yīng)的保留，進(jìn)行了重新的文化塑造，得到了社會和政府的好評。我們希望賦予更多的精神內(nèi)核，而不是建完以后二十年又出現(xiàn)了建筑垃圾。

周艷青：城市更新不僅是算帳，而是讓城市的功能更完善，給人們提供更好的居住條件，確實(shí)是非常有責(zé)任的企業(yè)家。接下來有請李總。

李威：城市更新是一個(gè)比較大的題目，上午參觀了保利的項(xiàng)目，中午又聽了同行交流一些產(chǎn)城的話題，很受啟發(fā)。更新主要針對存量，那么除了資產(chǎn)的存量現(xiàn)在說的比較多之外，城市土地的存量更新某種程度上是更重要的問題和挑戰(zhàn)，很多企業(yè)現(xiàn)在于不同的重點(diǎn)城市都在積極探索，有的已經(jīng)形成了獨(dú)有的豐富的經(jīng)驗(yàn)。

在這方面康橋也有諸多實(shí)踐，在實(shí)踐過程中，我們對城市更新的目標(biāo)理解是由兩個(gè)層面組成的。

第一個(gè)，通過我們的努力使得整個(gè)城市面貌，整個(gè)區(qū)域價(jià)值、區(qū)域形象，得到顯著的提升，這個(gè)通過我們的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)，是相對是比較容易做到的。

第二個(gè)，從較深層面來講，是承擔(dān)與城市共發(fā)展的社會責(zé)任，通過一個(gè)區(qū)域的更新來實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)的均衡發(fā)展。因?yàn)槲覀兒芏嗟某鞘懈聦?shí)踐不一定是在市中心，而有城郊結(jié)合，這個(gè)過程當(dāng)中，人口均衡的引入、綜合素質(zhì)的提升是首要的，然后再結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，使得整個(gè)區(qū)域人口收入，消費(fèi)力得到提升。作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們最終生產(chǎn)的還是產(chǎn)品，產(chǎn)品需要銷售給客戶，客戶的購買力夠不夠，影響到整個(gè)經(jīng)營邏輯，所以我們實(shí)踐當(dāng)中非常重視這一塊，同時(shí)配合政府一起共同努力解決提升區(qū)域發(fā)展的問題。

兩個(gè)層面之外，我們還圍繞主業(yè)來配套更多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，通過商業(yè)集團(tuán)、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、悅生活服務(wù)集團(tuán)提供涵蓋健康、教育、文化旅游和各種生活服務(wù)，使得居住在這個(gè)區(qū)域的客戶，真正能夠在城市、產(chǎn)業(yè)、生活各個(gè)層次上的需求，得到全面的滿足，這是我們現(xiàn)在在實(shí)踐和堅(jiān)持努力的方向。

周艷青：感謝。我們接下來請?jiān)叫愕男た偂?/p>

肖中嶺：非常感謝有這樣一個(gè)機(jī)會與大家進(jìn)行分享和交流。

越秀地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)合的城市運(yùn)營的運(yùn)營商，今年“十四五”越秀地產(chǎn)提出兩個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)，一個(gè)是TOD發(fā)展，第二個(gè)就是城市更新。而我們認(rèn)為城市更新第一是城市活力的激發(fā)，第二是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，第三文化的傳承，第四是環(huán)境的融合。我們?nèi)绾巫龅竭@四點(diǎn)，越秀地產(chǎn)提出了一個(gè)5.0的方案和版本，這個(gè)5.0是基于TOD的重要抓手，也就是一個(gè)城市的更新往往是有一個(gè)交通因素的提升，因此我們把城市更新和TOD捆綁成為一個(gè)驅(qū)動力上的兩個(gè)車輪，我們通過我們股東資源的稟賦，也就是廣州地鐵集，和廣州地鐵共同促進(jìn)城市的革新，也就是我們城市更新從市政建設(shè)開始，前置到城市規(guī)劃，同時(shí)根據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行土地整理，中端進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)和開發(fā)。但是到了后端，我們?nèi)匀粫τ诔鞘羞\(yùn)營商的身份，我們通過一張地鐵線網(wǎng)和共同串起來的物業(yè)形成整個(gè)城市的服務(wù)，而不是重區(qū)或者某一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此我們物業(yè)服務(wù)的概念變成了城市服務(wù)的概念。最后越秀地產(chǎn)要依托我們母公司越秀集團(tuán)多層次的復(fù)合產(chǎn)業(yè)狀態(tài)，包含集團(tuán)齊下金控、交通投資、食品及地產(chǎn)旗下商投和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，這些多業(yè)態(tài)的組合是越秀運(yùn)營上的天然優(yōu)勢。我們物業(yè)通過產(chǎn)業(yè)培育和運(yùn)營，通過房托基金再進(jìn)行證券化退出，這樣會使我們的資金得到一個(gè)重新的激活，所以說從市政設(shè)施建設(shè)到土地整備再到房地產(chǎn)開發(fā)，再到城市運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，金融退出，整個(gè)鏈條串起來的TOD模式就是5.0模式。

周艷青：越秀地產(chǎn)在業(yè)態(tài)組合和自有物業(yè)資產(chǎn)和融資證券化方面做的非常不錯，感謝您的分享。周艷青：接下來有請官總。

官蘭蘭：關(guān)于這個(gè)話題，我覺得首先我可能得解釋一下我們實(shí)創(chuàng)億達(dá)做什么，其實(shí)我一直服務(wù)新科技和新經(jīng)濟(jì)的增長，實(shí)創(chuàng)億達(dá)是把我們科技園區(qū)的管理作為一個(gè)輕資產(chǎn)輸出到了北京海淀，中關(guān)村1號這個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)科技園區(qū)其實(shí)就和城市更新是密切關(guān)聯(lián)在一起的。我們經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制還算比較成功，大概經(jīng)歷2年多的運(yùn)營時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目規(guī)50多萬方，我們已經(jīng)成為海淀區(qū)新興的標(biāo)桿型的科技園區(qū)，我們的業(yè)主方也非常滿意，因?yàn)槲覀兊馁Y產(chǎn)管理的效率很高，我的租金，還有我的出租率在去年疫情期間反而是逆勢增長，比周邊所有的競品都要好非常多倍。

這樣一個(gè)背后的邏輯和原因，我覺得重點(diǎn)就是回到我們的空間服務(wù)上。我是認(rèn)為在這樣一個(gè)大的背景和環(huán)境下，我們科技園區(qū)運(yùn)營的理念和我們一些服務(wù)的做法會實(shí)現(xiàn)我們一些資產(chǎn)更高效的管理和更高效的收益。像我們在具體的服務(wù)層面的話，首先科技園區(qū)我們要知道科技客戶的需求，所以我們會有完整產(chǎn)業(yè)服務(wù)的團(tuán)隊(duì)。還要知道員工的需求，我們有一個(gè)企業(yè)員工服務(wù)的團(tuán)隊(duì)。同時(shí)還需要用科技化的服務(wù)去服務(wù)他們，所以我搭建了一個(gè)智慧園區(qū)的團(tuán)隊(duì)。

我是覺得我們給企業(yè)發(fā)自內(nèi)心的服務(wù)體系、服務(wù)能力以及最后的服務(wù)輸出落地，才帶來來了這樣一個(gè)非常好的效益，包括產(chǎn)業(yè)升級以及員工享受到美好的生活，還有非常好的辦公環(huán)境。

所以回到這個(gè)話題，我是覺得城市更新也好，城郊片去開發(fā)也好，里面只要涉及到產(chǎn)業(yè)，都離不開產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和空間服務(wù)，我也相信它是未來我們產(chǎn)業(yè)運(yùn)營主體的一個(gè)非常重要的價(jià)值，謝謝！

周艷青：官總更多是從科技園區(qū)的角度給我們做今天的分享，您在北京的項(xiàng)目也是做的非常好，也希望在座的各位有機(jī)會到您的項(xiàng)目參觀學(xué)習(xí)。

接下來第三個(gè)議題，請王總、孫總、官總、李總分享最后一個(gè)一體，就是產(chǎn)品為本，強(qiáng)化產(chǎn)品內(nèi)核與利潤增長之間的關(guān)系。

王曙煜：當(dāng)時(shí)我選了這個(gè)話題，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，中小企業(yè)如何打造自己的核心競爭力，我們力高在做自己的產(chǎn)品當(dāng)中做了很多自己的思考。

兩年前力高就有一條自己的產(chǎn)品戰(zhàn)略，但這個(gè)產(chǎn)品戰(zhàn)略是在一個(gè)中心，也就是我們集團(tuán)和深圳大學(xué)共同成立了一個(gè)研究中心，專門去研究健康建筑的產(chǎn)品，健康建筑的產(chǎn)品從它的研究里面也有一些創(chuàng)新。

我們前面提出來把這些健康產(chǎn)品細(xì)節(jié)落到產(chǎn)品上面去的，我們沒有想到在2020年有疫情來臨，但恰恰正好是因?yàn)槲覀冏鲈诹饲懊?，所以我們?020年的時(shí)候，當(dāng)有疫情來臨的時(shí)候，我們的防疫系統(tǒng)，無感接觸，對水、空氣、電方面防疫的一些標(biāo)準(zhǔn)，在客戶的關(guān)注度上面立馬上升到很高的吸引點(diǎn)。

當(dāng)然我們除了防疫系統(tǒng)，我們還通過三個(gè)緯度，比如如何從空間到規(guī)劃，包括到硬件里面去創(chuàng)造一些，比如說我們中老年，甚至到幼都適合場景，也有醫(yī)養(yǎng)中心，當(dāng)然我們貫穿了雙服務(wù)，一個(gè)是傳統(tǒng)物業(yè)綜合服務(wù)，一個(gè)是社區(qū)康養(yǎng)的服務(wù)，兩個(gè)雙服務(wù)體系做運(yùn)營。

通過一個(gè)中心，通過三個(gè)緯度，再加上我們的一些雙管家服務(wù)延續(xù)的運(yùn)營，我覺得在這條產(chǎn)品線，在我們自己還在發(fā)展，包括自己還在研究、摸索的過程中，在去年和今年，甚至我們在很多項(xiàng)目當(dāng)中初現(xiàn)雛形時(shí)候，我們也看到了客戶的一些需求點(diǎn)，另外這也是大勢所趨。

所以這個(gè)產(chǎn)品上面我們會不斷堅(jiān)持往下走，這條產(chǎn)品戰(zhàn)略應(yīng)該是符合整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展第二個(gè)階段的需求，第二個(gè)階段對產(chǎn)品緯度上的提出了一些課題，我們希望借助這個(gè)產(chǎn)業(yè)做的更好一點(diǎn)，更長一些，也做的更多一些，當(dāng)然它的成果，其實(shí)我們從今年客戶的反饋當(dāng)中也感受到，客戶在眾多的選擇里面會選擇到我們，這也是市場和客戶給到我們的一些反饋。

周艷青：感謝你介紹自己成功的經(jīng)驗(yàn)，接下來有請孫總分享一下。

孫帆：產(chǎn)品主要說一下當(dāng)代的產(chǎn)品，熟悉當(dāng)代的朋友們都知道，當(dāng)代一直堅(jiān)持做綠色節(jié)能科技住宅的企業(yè)，最近的碳中和讓這個(gè)板塊非常熱，目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們建筑行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑行業(yè)一年的消耗的社會能源占到整個(gè)社會總體的50%，這個(gè)與發(fā)達(dá)國家，包括我們參與的2030、2060年的碳中和的計(jì)劃還有巨大的空間。

當(dāng)代從2016年一直在領(lǐng)域里面進(jìn)行研發(fā)和投入，剛才有嘉賓分享過，說可能很多企業(yè)現(xiàn)在都在關(guān)注綠色，但做的不多，當(dāng)代一直在嘗試。目前我們有30多個(gè)不同綠色建筑等級的建筑，一年可以節(jié)約6.5萬噸的碳排放。

但是坦白的講，在前20年這些指標(biāo)只是社會效益，對于市場端沒有太多的價(jià)值，客戶不太關(guān)注你的能源能節(jié)約多少，我們?yōu)榭蛻籼峁┑湍芎母呤孢m度的房子，我們大概節(jié)約75%以下的能源。

除了能源的優(yōu)化以外，我們也一直針對客戶的需求把舒適度在進(jìn)行穩(wěn)步的提升，我們也希望能夠在這種大背景下，希望可以與進(jìn)行碳交易的綠色開發(fā)的企業(yè)合作，因?yàn)槲覀冊诔杀就度肷线€是有一定傾斜的，比如像綠債，地方政府補(bǔ)貼，希望等級能進(jìn)一步提升，這樣能降低我們的財(cái)務(wù)費(fèi)，反哺我們的利潤，希望有更多的企業(yè)加入綠色建筑領(lǐng)域里面去，為我們整體社會可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力量。

周艷青：接下來有請官總。

官蘭蘭：大家如果有機(jī)會去中關(guān)村1號看看就知道了，中關(guān)村1號給大家的感覺不是一個(gè)科技園區(qū)的感覺，不像科技園區(qū)那么冰冷，沒有生活的感受，這是因?yàn)槲覀冊诋a(chǎn)品方面進(jìn)行了很多的思考，我們?nèi)ダ斫馕覀兊目蛻舻降仔枰氖鞘裁?，我們要讀懂我們的客戶。

包括我的企業(yè)和我企業(yè)里的員工，我們會思考企業(yè)入駐一個(gè)科技園區(qū)是否只需要有更便宜的房子就可以，不是的，它也需要更有品質(zhì)感的辦公環(huán)境，也更有尊嚴(yán)、形象的區(qū)域，乃至需要更好的發(fā)展空間。我們的員工需要的是什么？可能大家覺得海淀的碼農(nóng)沒有生活需求，其實(shí)不是這樣的。

我們中關(guān)村1號里面會有一個(gè)美術(shù)館，每年有節(jié)假日藝術(shù)燈光節(jié)，還有一系列的潮流配套，這些都是為了服務(wù)好我們更多的園區(qū)的企業(yè)員工。我們?yōu)閳@區(qū)的企業(yè)服務(wù)什么？我們在產(chǎn)品上面，我們產(chǎn)品很多的細(xì)節(jié)，現(xiàn)在除了簡裝的辦公空間之外，還提供精裝的辦公空間，尤其是海淀大型科技企業(yè)，他們喜歡精裝修拎包入入駐的辦公空間，所以我們在給企業(yè)提供服務(wù)的時(shí)候也會梳理產(chǎn)品不斷更新迭代。

總體來說，我會覺得一個(gè)科技園區(qū)，我們把它理解成我們服務(wù)的還是企業(yè)和員工，讓他們享受更美好的生活，更美好的辦公環(huán)境，其實(shí)背后的思考和很多地產(chǎn)公司的思考是一致的。圍繞這樣一個(gè)理念和心態(tài)去做產(chǎn)品，我覺得我們的產(chǎn)品才比較受客戶的歡迎。

周艷青：接下來有請李總。

李威：康橋在產(chǎn)品的道路上一直強(qiáng)調(diào)自我要求，多年積淀下來企業(yè)的產(chǎn)品意識和重視文化已經(jīng)根深蒂固，目前在行業(yè)中產(chǎn)品力的發(fā)展評估超前于規(guī)模發(fā)展很多，在未來保持可持續(xù)競爭潛力將發(fā)揮重要作用。針對上面這個(gè)題目，我們認(rèn)為有三個(gè)路徑可以嘗試：

首先是產(chǎn)品戰(zhàn)略立體化?？禈蛱剿鹘a(chǎn)品“136”戰(zhàn)略，即在全國化布局進(jìn)程中，通過60%標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目的落位去實(shí)現(xiàn)“品質(zhì)型、快周轉(zhuǎn)”目標(biāo)；與此同時(shí)，優(yōu)選30%的“微創(chuàng)新型”項(xiàng)目，設(shè)定研發(fā)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、專項(xiàng)激勵措施以及不同的運(yùn)營考核標(biāo)準(zhǔn)，留給產(chǎn)品研發(fā)部門更多的時(shí)間與空間進(jìn)行創(chuàng)作性嘗試，從建筑形態(tài)、空間布局到更多的“風(fēng)口”標(biāo)簽（如：健康、綠色及科技）等多個(gè)維度持續(xù)優(yōu)化打磨項(xiàng)目產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)探索的價(jià)值，并在形成成果后充實(shí)產(chǎn)品體系，反哺標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目。最后還有10%的TOP級的項(xiàng)目超前嘗試，樹立標(biāo)桿，引領(lǐng)方向。通過以上系統(tǒng)的整體推進(jìn)以實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品力的整體提升。

其次是組織架構(gòu)專研化。為持續(xù)推動產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新，康橋建立了超級“產(chǎn)品夢工廠”，囊括客研策劃、標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)、創(chuàng)新產(chǎn)品、科技建筑及各區(qū)域和城市設(shè)計(jì)部門，各職能既深研專攻，又高效協(xié)作，組成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)漠a(chǎn)品創(chuàng)研體系。實(shí)踐中將用戶需求快速轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品模型，并進(jìn)行反復(fù)試驗(yàn)、打磨、評估及第三方公司對比檢驗(yàn)等，以此實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的迭代更新，適應(yīng)不斷變化的市場需求。

最后是產(chǎn)研管控系統(tǒng)化。從設(shè)立產(chǎn)品、技術(shù)、管理、部品四大維度的標(biāo)準(zhǔn)入手，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管控；然后依托于數(shù)字化設(shè)計(jì)管理平臺，建立發(fā)布查閱應(yīng)用管理體系，具備項(xiàng)目全流程管理、資料歸檔自動化可視化功能；與此同時(shí)，以康橋?qū)W院產(chǎn)品分院為培養(yǎng)平臺，通過四大系列課程的滾動式培訓(xùn)，以及產(chǎn)品內(nèi)部不同部門間的輪崗規(guī)劃，提升產(chǎn)品研發(fā)人員協(xié)同并進(jìn)且換位思考的管理意識，不斷培養(yǎng)更多具有全視角且深諳康橋產(chǎn)品管理理念的專業(yè)化管理人才。

周艷青：感謝各位的分享，從產(chǎn)品的角度來講，今天在座的各位有偏向于住宅方向的，有偏向于商業(yè)方向的，有偏向于綜合體方向的。

不管哪一個(gè)方向，站在客戶的角度如何打造更好的產(chǎn)品更到客戶，另外從軟性服務(wù)的角度，我們構(gòu)建好了產(chǎn)品，我們運(yùn)營商更應(yīng)該為客戶、為企業(yè)也好，為里面居住的人也好，商業(yè)消費(fèi)者也好，還是辦公人群也好，我們應(yīng)該提供什么樣的他們所需要的服務(wù)，這就是今天講的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)也好，住宅的服務(wù)也好，商業(yè)服務(wù)也好，這是我們一直追求的，也希望今天在座的各位能給參加活動的各位有一些啟發(fā)，能夠打造出自己的核心產(chǎn)品，能夠構(gòu)建更好的服務(wù)體系，感謝各位的參與和分享，謝謝大家！

我們這個(gè)環(huán)節(jié)到此結(jié)束！