郝一斌（金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開發(fā)管理公司董事長）：尊敬的朱會(huì)長、親愛的各位同行、媒體同仁們，非常高興今天有機(jī)會(huì)出席觀點(diǎn)2021年度論壇的活動(dòng)，也非常感謝主辦方提供這個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)闀r(shí)間比較寶貴，有一些大家非常關(guān)心的問題，主辦方也希望我更多去談一談關(guān)于三道紅線，跨周期的問題，我就簡單做一些分享，時(shí)間比較緊，我說幾個(gè)觀點(diǎn)。

三道紅線不說了，看一下我們現(xiàn)在行業(yè)面臨的情況，可以看到在2016年以前行業(yè)體現(xiàn)出大的波動(dòng)是比較整齊的，主要是受到政策的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)市場+政策的周期性行業(yè)，既受到金融政策的影響，也受到行業(yè)政策的調(diào)節(jié)，就是這么一個(gè)周期性的行業(yè)，全世界都是如此。

2016年以后這個(gè)行業(yè)的周期逐步混亂掉了，有些城市長期處于繁榮中，有些城市調(diào)整的周期已經(jīng)變化了。

再看大中城市二手房分線環(huán)比數(shù)據(jù)，雖然在2017年以前不同的一二線城市波幅是不一樣的，但是波動(dòng)周期是一樣的，但是2017年以后我們看到它已經(jīng)糾纏在一起了，是不是這個(gè)行業(yè)真正做到了像政府預(yù)期的變成了一個(gè)平穩(wěn)狀態(tài)呢？是，大的來講是平穩(wěn)的，每年的量平衡增長，增速已經(jīng)趨緩了，但是這個(gè)代價(jià)實(shí)際上是我們城市內(nèi)部產(chǎn)生的高度分化，它的對(duì)沖效應(yīng)形成的平穩(wěn)。是不是所有城市的周期都沒有了？其實(shí)不是的，內(nèi)部周期還存在，只是這個(gè)周期分化了，分化之后產(chǎn)生了對(duì)沖，產(chǎn)生了一個(gè)總量的健康，這個(gè)對(duì)我們來講是一個(gè)值得我們觀察和思考的。

近五年金地集團(tuán)取得了25%的復(fù)合增長率，這是一個(gè)完整周期，從2015年的繁榮周期到2018年調(diào)整，2019年調(diào)整，2020年出現(xiàn)了一些企穩(wěn)的跡象，這是一整個(gè)周期的。我們什么情況下取得25%的增長呢？實(shí)際上資產(chǎn)負(fù)債率是67.2%，凈負(fù)債率是57.8%，現(xiàn)金短債比是1.25，我們一直堅(jiān)持平衡發(fā)展觀，就是要各項(xiàng)均衡。

講完這兩個(gè)跟大家匯報(bào)一下我們的體會(huì)。在市場運(yùn)行機(jī)制方面，中國的房地產(chǎn)市場一直是一個(gè)混合市場，就是一個(gè)市場化的東西和一個(gè)非市場化的，我們也可以把金融政策變成市場化，但是我們有一個(gè)堅(jiān)硬的外框，在這個(gè)行業(yè)不觸及上限和下限的時(shí)候都是符合市場化原則的，所有的因素都是作用在供應(yīng)端或者需求端，供需兩端的變化最終導(dǎo)致市場價(jià)格的變化。

比如價(jià)格上漲，它既是一個(gè)結(jié)果，也是一個(gè)作用因素，它自然反饋到供求關(guān)系。我們內(nèi)核是市場化的，正反饋、負(fù)反饋運(yùn)行的，但是一旦觸及到上限，就是政府對(duì)于一個(gè)城市的價(jià)格漲幅或者是運(yùn)行狀態(tài)有一個(gè)上限，可能就會(huì)觸發(fā)新的調(diào)控狀態(tài)，觸及下限，政府認(rèn)為房子賣不出去，財(cái)政遇到嚴(yán)重調(diào)控，就會(huì)采取救市措施，原來是全國一盤棋，現(xiàn)在是各個(gè)地方分化了，這對(duì)于房地產(chǎn)來說是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，因?yàn)槟悴恢酪粋€(gè)城市的市場容忍度是多少。

你可以看到去年市場漲價(jià)15%，今年就要嚴(yán)格控價(jià)了。去年東莞價(jià)格同比漲了35%才到它的上限，所以這個(gè)里面的東西很難把握，也是遇到的巨大挑戰(zhàn)。所以在不同的分化的模型上，始終我們是需要對(duì)不同的城市進(jìn)行不同的周期處理，采取不同的投資策略，到底是審慎投資還是優(yōu)選投資，這是我們需要大家加強(qiáng)對(duì)市場的研究。

除了過去集團(tuán)對(duì)宏觀市場的研究之外，我們?nèi)绾闻囵B(yǎng)集團(tuán)對(duì)于分區(qū)域、分城市的研究能夠，這是對(duì)于我們做好經(jīng)營是非常重要的，因?yàn)槟愕氖袌雠袛鄬?duì)你的投資具有重大意義，對(duì)你的經(jīng)營也有重大意義，對(duì)你的營銷也有重大意義。

在這種變化之下，我們更強(qiáng)調(diào)就是幾個(gè)能力，為什么更強(qiáng)調(diào)這幾個(gè)能力呢？我們認(rèn)為實(shí)際上市場有一個(gè)大的背景，我們只講三道紅線是不對(duì)的，應(yīng)該看到去年的調(diào)控在疫情下都沒有動(dòng)搖，出臺(tái)了三道紅線和兩項(xiàng)總額管理，實(shí)際上我們整個(gè)行業(yè)供求兩端是全部覆蓋了，應(yīng)該上長效的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制已經(jīng)建立了，整個(gè)行業(yè)處于受控狀態(tài)之下，其實(shí)你的增速是受控了，整個(gè)行業(yè)增速是受控了。

三道紅線其實(shí)對(duì)各個(gè)企業(yè)來講，行業(yè)總量受控到抑制你的企業(yè)加杠桿，其實(shí)會(huì)導(dǎo)致我們經(jīng)營的高度同質(zhì)化。過去大家有不同的模型，不同的模式，比如說我們過去看綠城或者星河灣是高打高溢價(jià)，現(xiàn)在被抑制了。

也有很多企業(yè)是高杠桿的，現(xiàn)在杠桿也被限了，彎道超車的機(jī)會(huì)都沒有。這些都指向了不同的地產(chǎn)經(jīng)營模式，實(shí)際上經(jīng)過不同的限制，地產(chǎn)的經(jīng)營模式可選擇的范圍變得越來越小，大家都在做高周轉(zhuǎn)。高周轉(zhuǎn)做到極致的時(shí)候發(fā)現(xiàn)你也做不下去了，因?yàn)槟阌幸粋€(gè)開發(fā)效率的極限，這個(gè)極限再往前，甚至它的邊界效應(yīng)開始凸現(xiàn)。所以未來幾年這個(gè)行業(yè)經(jīng)營模式，同質(zhì)化的趨勢會(huì)一定非常明顯，在高度同質(zhì)化經(jīng)營模式的情況下實(shí)際上對(duì)大家提出了更高的管理要求。

我們這么理解，我們認(rèn)為中國的公開招拍掛制度終結(jié)了土地紅利時(shí)代，往下就是管理紅利時(shí)代，你的產(chǎn)品創(chuàng)新力、成本適配性、運(yùn)營高效、品質(zhì)工程能力、多元融資能力、優(yōu)質(zhì)服務(wù)能力和多業(yè)態(tài)經(jīng)營能力都提出了更高的要求。

現(xiàn)在大家的產(chǎn)品同質(zhì)化都很厲害，你必須得不斷創(chuàng)新。你的成本適配性，你會(huì)先在現(xiàn)價(jià)情況把你有效的成本，在總成本可控情況下適配性做好，該花的地方花，不該花的地方不花，如何既保持品質(zhì)優(yōu)又保證效果。

原來房價(jià)兩千，售價(jià)八千，沒關(guān)系，現(xiàn)在是地價(jià)4萬，售價(jià)5萬多，你不要慢一年，你的收益全被資金成本收掉了，當(dāng)然你想高效運(yùn)營也是不容易的，你必須有一個(gè)專業(yè)化體系做支撐，有一個(gè)強(qiáng)大的計(jì)劃管控系統(tǒng)，成熟的產(chǎn)品線，高效的供應(yīng)鏈，成熟的采購系統(tǒng)才能做到。

工程管控能力大家也知道，現(xiàn)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)高度工業(yè)化，必須做智能制造、裝配式，集成整體裝修。

多元化融資更不用提了，如果沒有多元化融資在三道紅線下杠桿率會(huì)更加降低。優(yōu)質(zhì)服務(wù)和多業(yè)態(tài)經(jīng)營是未來管理的必選，真正的比拼是你綜合能力方面的比拼。

對(duì)于今年我們的觀點(diǎn)也比較簡單，我們可以看一張簡單的圖，就是2020年因?yàn)閼?yīng)對(duì)疫情超量發(fā)行了貨幣，我們可以看到去年杠桿率的上升是比較寬容的，所以去年一年的宏觀杠桿率從246上升到270，超過了2015-2019年五年的上升。

所以也很簡單，我們今年認(rèn)為整個(gè)貨幣政策會(huì)從保增長、穩(wěn)增長轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)杠桿可能是今年整個(gè)貨幣的主題，今年金融對(duì)于地產(chǎn)的支持是不用抱有太大的幻想，貨幣和涉融容量增量會(huì)下降。這個(gè)行業(yè)進(jìn)入了新的階段，不要再指望有大起大落或者是很快彎道超車的機(jī)會(huì)，短期也不要抱有對(duì)今年市場的預(yù)期。

我們可以看到對(duì)于行業(yè)的影響，另外也可以看到調(diào)控堅(jiān)定的決心，所以大家還是要更多的練好內(nèi)功，這就是我們對(duì)于長效機(jī)制的理解，這是一個(gè)穩(wěn)定的、審慎性的管理體系，這個(gè)體系一定要引起足夠的重視，它是一個(gè)中長期的存在，對(duì)于行業(yè)的增速和行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行一定有無法顛覆的作用的。

剛才我們也講了，未來我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)會(huì)持續(xù)承壓，在這個(gè)大的背景下限制了凈利潤率，三道紅線限制了限制了權(quán)益乘數(shù)，誰有一個(gè)強(qiáng)大的體系誰能把周轉(zhuǎn)率做的又快又穩(wěn)，這個(gè)光快不穩(wěn)的周轉(zhuǎn)率會(huì)給你帶來很多的問題和損失，所以我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)是面臨著一個(gè)ROE下行的局面的，對(duì)于大家能力的要求是一個(gè)體系性的要求。所以我們也認(rèn)為，如何破局呢？有幾個(gè)自己的理解。

第一個(gè)，擴(kuò)大布局，把握周期，提升多業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營能力。為什么還要繼續(xù)擴(kuò)大布局呢？我們可以看到因?yàn)槟阍趩蝹€(gè)城市政策是具有不穩(wěn)定性的，地方政府主觀的調(diào)控有時(shí)候標(biāo)準(zhǔn)不一樣，有時(shí)候想達(dá)到同樣的目的勁沒使對(duì)，所以我們覺得通過擴(kuò)大布局可以讓我們更好的把握行業(yè)的能動(dòng)周期。

現(xiàn)在我們講到周期分化，可能我們需要更好利用周期的分化來保證我們平穩(wěn)的運(yùn)行和持續(xù)的資產(chǎn)提升力更高。需要多業(yè)態(tài)的開發(fā)能力，過去我們更多喜歡銷售型的住宅，以后恐怕對(duì)于住宅、對(duì)于旅游地產(chǎn)，對(duì)于文旅，對(duì)于養(yǎng)老等等方面可能大家需要更多的涉足，尋找更多的機(jī)會(huì)，通過多業(yè)態(tài)的組合來獲取相對(duì)而言不是那么過于壓力大的土地的機(jī)會(huì)。

否則的話單業(yè)態(tài)的住宅市場，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)已經(jīng)是一個(gè)非常激勵(lì)飽和競爭的情況下，大家的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，這是對(duì)大家提出的一個(gè)考驗(yàn)吧。

第二個(gè)，就是提審經(jīng)營管理能力，全面優(yōu)先。過去只是靠產(chǎn)品一家，只是靠高周轉(zhuǎn)、高快，恐怕現(xiàn)在不解決問題了，需要你產(chǎn)品溢價(jià)能力，產(chǎn)品成本適配性，高效方面等等綜合的實(shí)力更強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。

第三個(gè)，就是合作共贏、優(yōu)勢互補(bǔ)。我們需要行業(yè)內(nèi)的更多整合，也需要跨行業(yè)的整合，我們可以看到跟科技力量的整合或者跟其他行業(yè)資源的整合，這樣我們?cè)诘胤秸懈嗟囊鐑r(jià)權(quán)，獲得更多優(yōu)質(zhì)的土地資源。同時(shí)我們行業(yè)內(nèi)也需要做更多的整合和優(yōu)勢互補(bǔ)，有的人有地，有的人有資源，如何更好銜接，如何優(yōu)勢互補(bǔ)，這是我們必須要做的選擇。

我本人分管我們金地集團(tuán)的投資，我也是我們金地集團(tuán)開發(fā)管理公司的董事長，我們拉通了整個(gè)鏈條，股權(quán)收購、股權(quán)合作或者你給我提供資源，你有好的土地，好的資金都可以，如果你既有好的土地資源，也有資金，但是你缺乏能夠經(jīng)得起目前這種市場研究考慮的開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)也可以跟我們合作。

我們打造了一個(gè)全鏈條的機(jī)制，不管是資源整合，股權(quán)合作、項(xiàng)目并購、房地產(chǎn)提供支持或者是房地產(chǎn)的開發(fā)管理運(yùn)營，我們都可以為大家提供我們的合作資源，總之跟大家共同的賦能開發(fā)管理，通過金地集團(tuán)投資資金和管理能力方面為大家全方位的對(duì)接，為大家創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益，也為我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更多的途徑。

最后感謝大家，感謝大家有好的合作機(jī)會(huì)，只要你覺得你有需求都可以跟我們合作，我們非常珍惜和大家的合作機(jī)會(huì)，謝謝大家！