編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

進入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對。

我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”，回顧并總結(jié)標桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點網(wǎng) 自2010年走出珠三角算起，美的置業(yè)全國化之路已經(jīng)10年。

作為一家知名制造業(yè)企業(yè)旗下的地產(chǎn)公司，美的置業(yè)的發(fā)展規(guī)模在一眾類似企業(yè)中或許稱得上“最好”。

超千億銷售規(guī)模、已經(jīng)完成全國化布局、持續(xù)而穩(wěn)定的增長，一系列成績看起來還不錯。

然而，在千億業(yè)績之下，美的置業(yè)的“煩惱”也不少。最直接的一個就是，在2020年監(jiān)管部門設(shè)置的“三條紅線”中，美的置業(yè)踩中一條。

去年8月，監(jiān)管部門意在希望房企控制負債，不要繼續(xù)快速加杠桿，為此，紅-橙-黃-綠”四檔管理成為監(jiān)管部門對房企的分類依據(jù)，并按照剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為70%、凈負債率為100%、現(xiàn)金短債比為1三條標準，對銷售額較高的50家房企進行了劃分。

按照美的置業(yè)2020年中期報告顯示，美的置業(yè)按照剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率81.1%，踩中紅線，其余兩個指標都在綠檔。

因此和大部分企業(yè)一樣，調(diào)整“踩線”指標，成為美的置業(yè)的重要任務(wù)。

千億之路

按照官網(wǎng)顯示，美的置業(yè)成立于2004年，是知名制造企業(yè)美的控股下屬企業(yè)，并由美的創(chuàng)始人何享健先生實際擁有。

截至2020年6月30日，美的置業(yè)在珠三角、長三角、長江中游、華北和西南5大核心經(jīng)濟區(qū)的61個城市布局295個項目，已進駐上海、廣州、武漢、天津、鄭州、重慶、成都等國家中心城市。

截至2020年12月31日止十二個月，美的置業(yè)及附屬公司連同合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約人民幣1261.6億元，相應(yīng)已售建筑面積約1111.4萬平方米，分別同比增長24.63%和10.88%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 觀點指數(shù)整理

和大部分房企在2020年的表現(xiàn)一致，美的置業(yè)上半年銷售處于全年低位，然后一路上揚，年末達到全年高位水平。

觀點指數(shù)此前發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100》榜單中，美的置業(yè)排名第31位，距離TOP30一步之遙。

雖然和銷售排名前十甚至前五的房企仍有不小差距，但在由家電制造業(yè)進軍房地產(chǎn)行業(yè)的一眾房企中，美的置業(yè)的表現(xiàn)已屬優(yōu)異。

事實上，幾乎所有家電企業(yè)都布局了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括格力、長虹、海爾、海信、奧克斯等。

從公開信息來看，取得了較好成績的企業(yè)并不太多。

以格力地產(chǎn)為例，2020年前三季度的營業(yè)收入為42.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤5.97億元，而2019年銷售金額為49.74億元，銷售面積23.8萬平方米。

至于其他幾家，負責海爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)的海爾產(chǎn)城創(chuàng)集團，有第三方統(tǒng)計稱去年前11月銷售190億元左右，奧克斯地產(chǎn)2019年未經(jīng)企業(yè)核實的第三方銷售數(shù)據(jù)為80億元左右。

看起來并不算太高的銷售業(yè)績，依然吸引著家電企業(yè)進入。事實上，此前就曾有分析稱，房地產(chǎn)企業(yè)年利潤幾乎都是家電龍頭企業(yè)的一倍以上，或許這也是家電大鱷們集體進軍地產(chǎn)業(yè)的原因之一。

有分析稱，房地產(chǎn)基本上可以看成家電企業(yè)的一個投資方式，現(xiàn)在房地產(chǎn)整個利潤前景感覺不錯，所有大家都紛紛進去。

還有一些是在主業(yè)上盈利非常艱難，那不如去做副業(yè)，通過家用電器的資產(chǎn)去做抵押，去融資，然后進入地產(chǎn)。

顯然，對于美的集團而言并不存在主業(yè)盈利艱難的情況。據(jù)公告顯示，美的集團2020年上半年營收近1400億，凈利潤139億。

融資和負債

背靠著美的控股這棵大樹，為美的置業(yè)的發(fā)展帶來不少便利，尤其是在融資方面。

據(jù)美的置業(yè)上市前招股書顯示，2018年10月成功上市前大舉擴張階段，美的置業(yè)負債水平一直居高不下，其中2015-2017年，凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%；2018年度以及2019年度的凈負債率則分別為97.4%、89%。

2020年中期，美的置業(yè)凈負債率降至86.8%，雖然和2019年相比降幅并不算太高，但從趨勢來看卻一直穩(wěn)定下降。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 觀點指數(shù)整理

這得益于美的置業(yè)從上市之后就一直在優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，在2020年8月的中期業(yè)績會上，執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈曾多次強調(diào)“健康財務(wù)指標”的重要性。

“我們重新審視所提到的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，要平衡好規(guī)模、利潤以及負債的三角關(guān)系，這是非常重要的課題。”

事實上，單獨觀察美的置業(yè)去年的一些融資，利率水平更能說明問題。

比如，2月發(fā)行的一筆2+2期限公司債，利率低至4%；8月擬再發(fā)行一筆2+2期限公司債，利率再次降低至3.98%，創(chuàng)下公司發(fā)債利率歷史新低。截至2020年中期期末，加權(quán)平均融資成本降低至5.52%。

9月16日，美的置業(yè)完成發(fā)行10億元公司債，其中，品種一發(fā)行規(guī)模為8.4億元，最終票面利率為4.40%；品種二發(fā)行規(guī)模為1.6億元，最終票面利率為3.99%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 觀點指數(shù)整理

作為一個銷售規(guī)模剛過千億的房企，如果不是背后有美的控股的背書和支持，這樣的融資成本是很難獲得的。

事實上，2020年，海外債券票面利率能在4.0%以下的房企有龍湖、綠城，而頭部房企如萬科、保利、中海等發(fā)行公司債票面利率才能在3.6%以下。

另一方面，或許是因為越來越低的融資成本，或許是為了有足夠資金滿足快速發(fā)展的需要，美的置業(yè)的融資規(guī)模出現(xiàn)了明顯上升。

根據(jù)年報數(shù)據(jù)，美的置業(yè)負債總額由2017年的1008.14億元上升至2020年中期的2213.48億元，兩年半內(nèi)總負債增長119.56個百分點、凈增長1205.34億元。

具體債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2020年6月底，銀行借款占比超過六成，為64%，公司債占比21%。集團持有的總現(xiàn)金及銀行結(jié)余為260億元，尚未動用的銀行授信額度為874億元；一年內(nèi)到期債務(wù)占債務(wù)總額比重為21%，現(xiàn)金短債比為2.26。

可以看出，美的置業(yè)融資主要還是依賴國內(nèi)渠道，同時也在積極嘗試更多的融資方式。

比如在2020年，進行了幾次購房尾款資產(chǎn)證券化。

2020年1月21日及22日，美的置業(yè)發(fā)行了共計7.54億元證券化產(chǎn)品，利率為5.85%，發(fā)行機構(gòu)為國泰君安和中山證券。

2020年3月26日，美的置業(yè)發(fā)行12.46億元證券化產(chǎn)品，利率為4.98%，發(fā)行機構(gòu)包括國泰君安、申港證券、中信證券和中山證券。

而在境外融資方面，2019年6月落地首筆29億港元銀團貸款，期限為3年，執(zhí)行利率Hibor+2.73%；2020年7月，第二筆3年期銀團貸，金額為10.5億港幣及0.6億美元，設(shè)置總額不超過11.7億港幣或等值美元的綠鞋期權(quán)，執(zhí)行利率Hibor+2.6%。

重倉與舊改

美的置業(yè)發(fā)布的2020年中報顯示，上半年結(jié)算毛利率下降，營收增幅和歸母凈利的增幅并不對等，出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象。

上半年業(yè)績報表結(jié)算毛利率下降的情況并不少見，房地產(chǎn)行業(yè)激烈競爭導(dǎo)致過往趨高的毛利率回歸正常水平，經(jīng)營相對穩(wěn)健的萬科和中海結(jié)算毛利率也出現(xiàn)下降趨勢，分別由上年同期36.2%、34.9%下降至31.8%、30.6%。

相比之下，美的置業(yè)2020年中期結(jié)算毛利率下滑9.5個百分點至26.4%，下滑幅度高于同等規(guī)模房企的平均水平。

據(jù)資本市場人士分析，2017-2019年拿地價格較高，但房價調(diào)控政策并沒相應(yīng)地放開，導(dǎo)致了毛利率下降。

此前觀點指數(shù)曾統(tǒng)計，隨著重倉城市能級上升，美的置業(yè)銷售均價由2016年6936元/平方米上升至2019年10100元/平方米。另一方面，擴儲成本也隨之上升，2018年和2019中期美的置業(yè)拿地均價/銷售均價比分別為29%、39%。

2020年，美的置業(yè)依然維持了快節(jié)奏的拿地速度，以及較高的拿地溢價。上半年新增24個地塊，集中在15個城市，新增二線及以上城市土儲445萬平方米，占比88%。

拿地區(qū)域來看，上半年美的置業(yè)在長三角區(qū)域新增土地建面245萬平方米，占比48%，大本營珠三角新增土儲建面為34萬平方米，占比7%?？梢詫Ρ鹊氖牵?019年長三角和珠三角新增土地建面占比分別為32%、15%。

對長三角區(qū)域的布局和深耕，始于美的置業(yè)從2010年就開始的全國化布局，當時先后落子貴陽、株洲、順德、徐州、高明等五城市，取得約2000畝土地。

在徐州的基礎(chǔ)上，美的置業(yè)隨后開始了對長三角地區(qū)的布局。

截至2020年6月底，美的置業(yè)土儲共有6133萬平方米（包含已售未結(jié)部分面積），其中長三角區(qū)域土儲占比上升至27%，大灣區(qū)占比下降至19%。

2020年8月舉行的中期業(yè)績會上，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂也表示，公司已經(jīng)進入60個城市，城市布局基本完成，后續(xù)將圍繞長三角、大灣區(qū)、重點省會城市和區(qū)域中心城市等深耕布局，提升單城市的產(chǎn)能。

下半年，美的置業(yè)先后在杭州、寧波、南通、上海拿地，耗資約55億元，并通過參與華夏幸福項目在南京再添一子。

這樣的結(jié)果體現(xiàn)在銷售上，表現(xiàn)已經(jīng)十分明顯。根據(jù)2020年中期業(yè)績，美的置業(yè)來自長三角的銷售貢獻已占上半年全部銷售金額的47%，接近一半。

但這并不代表美的置業(yè)放棄了大本營珠三角的市場，事實上，2019年粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要和深圳先行示范區(qū)等文件的出臺，使得市場非常看好大灣區(qū)未來發(fā)展，越來越多房企紛紛布局大灣區(qū)城市，而美的置業(yè)這種有著天然地緣優(yōu)勢的房企，更不會輕易退出。

只是在拿地方式上，美的置業(yè)進行了一些調(diào)整，增加了舊改拿地的渠道。

據(jù)資本市場人士透露，2020年上半年，美的置業(yè)在佛山簽約幾個舊改項目，通過孵化，舊改項目未來可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)土儲，改善銷售毛利率。

有機構(gòu)統(tǒng)計，截至2020中期，美的置業(yè)擁有的可逐步轉(zhuǎn)為土儲的項目10個、規(guī)劃建面402萬平方米，已轉(zhuǎn)化為土儲的項目4個、規(guī)劃建面133萬平方米，其中2020中期轉(zhuǎn)化2個、規(guī)劃建面67萬平方米，總項目數(shù)由2019年的12個升至14個，預(yù)計年末待轉(zhuǎn)化2個、規(guī)劃建面72萬平方米。

雖然孵化后的舊改項目可以轉(zhuǎn)化為土儲，對改善毛利有很大幫助，但這些舊改項目未進行實質(zhì)轉(zhuǎn)化前，美的置業(yè)的盈利表現(xiàn)依然面臨挑戰(zhàn)，畢竟和其他區(qū)域相比，長三角土地成本要高一些。

據(jù)資本市場人士披露，為了改善未來銷售毛利率，美的置業(yè)在突破千億之后，選擇放緩銷售增速，定在15%-20%區(qū)間，并強調(diào)“精準投資、鞏固深耕”，主要體現(xiàn)在控制拿地成本和精測拿地利潤。

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