如果不是從室內(nèi)短暫過(guò)渡到室外，或許身處香港的你暫未感知到夏天的到來(lái)。在香港，無(wú)論冬夏，空調(diào)總是不厭其煩地運(yùn)作著，這也讓西裝革履的白領(lǐng)精英們得以從容不迫的穿梭于中環(huán)。

和香港的淡定從容不同，置身初夏的內(nèi)地房企，或許還未能好好體會(huì)天朗氣清的景象，就要接受來(lái)自融資收緊的蕭瑟。5月末，各地銀保監(jiān)局、銀保監(jiān)分局開(kāi)出多張罰單，直指金融機(jī)構(gòu)向樓市違規(guī)“輸血”的行為，房企境內(nèi)外融資壓力再增。

于此時(shí)點(diǎn)，6月11日觀點(diǎn)2019香港資本圓桌與包括麥格理集團(tuán)首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡偉俊，建銀國(guó)際董事總經(jīng)理曾粵暉，戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、資本市場(chǎng)部主管李志榮，招銀國(guó)際董事總經(jīng)理區(qū)俊杰，美的置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈在內(nèi)的50多位開(kāi)發(fā)企業(yè)、投行等金融機(jī)構(gòu)高層以及經(jīng)濟(jì)學(xué)者相聚香港文華東方酒店，共同探討新格局下的地產(chǎn)金融機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

可以說(shuō)，這是一場(chǎng)短暫的聚會(huì)。半天的會(huì)議時(shí)間里，與會(huì)嘉賓忙于各抒己見(jiàn)，甚至無(wú)暇窗外的維港景觀。但同時(shí)，這又是一場(chǎng)豐富的思想盛宴，圍繞經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)以及資本運(yùn)作等話(huà)題，參會(huì)者暢所欲言，尋找同行人，冀求破解地產(chǎn)金融的復(fù)雜難題。

房地產(chǎn)不能成為不穩(wěn)定因素

事實(shí)上，關(guān)于房地產(chǎn)格局，地產(chǎn)圈彌漫著對(duì)2019年的悲觀預(yù)期。與會(huì)嘉賓的觀點(diǎn)也出奇一致，即認(rèn)為今年的不確定性強(qiáng)。一方面是來(lái)自外部對(duì)經(jīng)濟(jì)的壓力，另一個(gè)則是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)顯示，政策的搖擺取決于金融、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。而后兩者的不確定，一定程度上也會(huì)給政策帶來(lái)不確定。

不過(guò)，否極泰來(lái)，隨著2019年一季度過(guò)去，市場(chǎng)其實(shí)并沒(méi)有想象的那么悲觀，很多因素都在這個(gè)“不確定”的場(chǎng)景里發(fā)揮著作用。與會(huì)嘉賓認(rèn)為，縱然內(nèi)外部不確定性紛擾，但是可以肯定的是房地產(chǎn)不能成為經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素。

論據(jù)之一來(lái)自于房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力作用。戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、資本市場(chǎng)部主管李志榮提供了一組數(shù)據(jù)，2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額超出加拿大全國(guó)GDP，占中國(guó)GDP總額的13.4%，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)之無(wú)愧的“穩(wěn)定器”。

除此之外，和歐美主要國(guó)家對(duì)比，中國(guó)的存量市場(chǎng)占總房地產(chǎn)市場(chǎng)的15%-16%，而美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家基本在95%-98%，這也意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有充足的潛力和空間。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)正處于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、換擋提速的攻關(guān)期，再加上中美貿(mào)易摩擦升級(jí)，面臨的經(jīng)濟(jì)壓力可想而知。而房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模量大，再加上住房升級(jí)激發(fā)的強(qiáng)大需求，因此無(wú)疑其仍是支撐經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的重要的力量。

不過(guò)，在面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的情況下，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)松綁，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)制造需求點(diǎn)？從過(guò)去的歷史來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著放緩與房地產(chǎn)市場(chǎng)的放松往往是正相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出每三年一次的短周期輪回。

對(duì)于這一輪調(diào)控，絕大部分嘉賓的觀點(diǎn)則認(rèn)為不應(yīng)抱有僥幸。有嘉賓指出，國(guó)家層面是希望房?jī)r(jià)可以控制在一定區(qū)間，房地產(chǎn)慢的時(shí)候，它就幫你，但不是幫你賺利潤(rùn)，而是去庫(kù)存。因此是輪對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度空前堅(jiān)定，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控放松的概率很低。這也意味著因城施策，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)成為未來(lái)的常態(tài)。

資本市場(chǎng)是最苛刻的

資金是房企的命脈。隨著調(diào)控發(fā)展深入，在去杠桿、去通道、非標(biāo)融資再收緊的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資體系正在發(fā)生深刻變化，不僅關(guān)乎房企自身的命運(yùn)，也影響著行業(yè)的走向。壓力和變化并存，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新格局，房企也冀望可以砥礪前行，在逆風(fēng)中順利到岸。

在會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，有嘉賓也認(rèn)為，當(dāng)下需要房企更加穩(wěn)健，以強(qiáng)大的融資和資金能力，來(lái)迎接房地產(chǎn)的最新變化。這也意味著，房企需要學(xué)會(huì)怎么像苛刻的資本市場(chǎng)借助騰挪空間。

李志榮透露，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銀根緊縮，去杠桿持續(xù)的大環(huán)境下，不少房企面臨資金緊張的情況。因此，過(guò)去的一段時(shí)間內(nèi)，出售核心商業(yè)資產(chǎn)以置換現(xiàn)金流用于開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為房企不新鮮的做法。

需要注意的是，外資瞄準(zhǔn)逆周期進(jìn)場(chǎng)，成為中國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)投資的主力。數(shù)據(jù)顯示，外資占2018年一線城市商業(yè)地產(chǎn)投資總額的 37%, 實(shí)際投資金額增長(zhǎng)74%，達(dá)766億元。其中，上海為最受歡迎城市，占2018年外資于國(guó)內(nèi)投資的近七成。

在過(guò)去的2019年一季度，外資也繼續(xù)加大投資，較2018年同期增長(zhǎng)4倍，達(dá)到277.6億元。美資對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)額，于2019年五月已超越去年全年交易額。

而對(duì)于債市來(lái)說(shuō)，上市房企也抓住窗口期，于過(guò)去的幾個(gè)月中加大海外債發(fā)行規(guī)模。觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月，房企融資總額為10234.37億元，其中3-5月為融資高峰，分別為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元，主要以債券融資為主。細(xì)分而言，公司債在所有債券融資中占比最大，5月一度高達(dá)61.07%，融資額達(dá)到797億元。

上市城墻之外，暫未拿到入城許可證的房企也在奮力爭(zhēng)取。目前內(nèi)房在港股的PE還是比較低的，但是可以看到房企依然沒(méi)有減退上市的熱潮。2019年以來(lái)，銀城國(guó)際和德信中國(guó)如愿敲鐘，而眾多申請(qǐng)赴港IPO的內(nèi)地房企，如海倫堡中國(guó)、中梁控股、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際雖然招股書(shū)接連“失效”，但是依然沒(méi)有放棄上市夢(mèng)。這都是為了和資本市場(chǎng)接軌，更便于發(fā)債融資。

當(dāng)然，資本市場(chǎng)是苛刻的，上市并不是一個(gè)一勞永逸的解決方法，同樣需要房企發(fā)揮智慧，用心經(jīng)營(yíng)。

現(xiàn)場(chǎng)嘉賓認(rèn)為，上市公司要多披露，提高資本市場(chǎng)透明度，引導(dǎo)投資者預(yù)期，充當(dāng)股市和資本市場(chǎng)內(nèi)外溝通的橋梁。同時(shí)也要多采取資本運(yùn)作，培育商業(yè)、物業(yè)、酒店、醫(yī)療等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，并在成熟的時(shí)候適時(shí)分拆，豐富上市平臺(tái)的內(nèi)涵。