整體來看，去庫存仍在進行中，價跌量縮態(tài)勢將在整個下半年維持，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、國企改革、區(qū)域經(jīng)濟等主題性機會是板塊行情的主導(dǎo)力量，龍頭公司有階段性估值修復(fù)機會。

2014年6月單月投資增幅較5月回升2個點至12.5%，銷售面積單月跌幅較5月縮窄10.5個百分點至0.2%，對比高頻數(shù)據(jù)，我們認為6月銷售和開發(fā)數(shù)據(jù)改善的主要原因是半年度統(tǒng)計調(diào)整因素，但微刺激和貨幣供應(yīng)放松的影響可能會在之后的三季度體現(xiàn)出來，在去年同期基數(shù)和按揭松動的支持下，三季度銷量同比數(shù)據(jù)將有所改善。但整體來看，去庫存仍在進行中，價跌量縮態(tài)勢將在整個下半年維持，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、國企改革、區(qū)域經(jīng)濟等主題性機會是板塊行情的主導(dǎo)力量，龍頭公司有階段性估值修復(fù)機會。

　　支撐評級的要點

1-6月，房地產(chǎn)投資同比增長14.1%，較1-5月回落0.6個百分點；商品房新開工面積同比下降16.4%，較1-5月收窄2.2個百分點；施工面積同比增長11.3%，較1-4月下降0.7個百分點；土地購置面積同比下降5.8%，較1-5月擴大0.1個百分點。6月單月投資增幅較5月略有回升，微刺激下貨幣寬松起到一定作用，新開工降幅有所收窄，但我們判斷本輪去庫存周期持續(xù)時間較長，預(yù)計全年地產(chǎn)投資增速12%左右。

1-6月，商品房銷售面積48,365萬平方米，同比下降6%；銷售額31,133億元，同比下降6.7%，6月單月銷售面積和銷售額降幅同比分別為0.2%和0.7%；銷售均價6,437元/平方米，同比下降0.8%，較1-5月份收窄0.1個百分點，而6月百城價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下跌且跌幅擴大到0.5%，隨著去庫存的深化下半年價跌量縮的調(diào)整態(tài)勢仍將延續(xù)。

1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58,913億元，同比增長2.9%，較1-5月份回落0.7個百分點。國內(nèi)貸款同比增長14.1%，增速下降2.4個百分點，除了自籌資金同比增長10.1%外，其他資金來源均繼續(xù)下跌，含定金預(yù)收款及個人按揭貸款的其他資金同比下降7.2%，降幅擴大0.8個百分點，房企資金鏈仍然緊張，沒有明顯受益于貨幣政策的寬松。

1-6月，土地市場繼續(xù)受到下游影響，推地量收縮，溢價率大幅下滑。1-6月40個城市土地供應(yīng)面積同比降18%，土地成交面積同比下降17%。1-6月40個城市土地累計成交金額同比上升12%，6月成交均價環(huán)比下降3%，其中一線城市土地市場量價調(diào)整尤為明顯。6月土地溢價率為5.28%，環(huán)比下滑9.22個百分點，土地成交已經(jīng)進入冰點。

政策和消息方面，以呼和浩特為代表的城市開始放松限購，濟南、廈門、南昌等地相繼操作松綁；各地方政府開始放寬住房公積金的提取和使用門檻，對房地產(chǎn)市場進行托底；另外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺設(shè)計開啟，但不動產(chǎn)登記條例未能如期在6月底出臺。

投資評級和信息

6月份樓市延續(xù)價跌量縮的調(diào)整格局，各地限購松綁開閘，貨幣方面的定向微刺激政策出臺使得資金面供應(yīng)相對寬松，6月份二三線城市銷售承壓，一線城市降幅有所縮窄，我們判斷6月已經(jīng)進入同環(huán)比比數(shù)據(jù)的低點，但在緩慢降價過程中觀望情緒主導(dǎo)，市場呈現(xiàn)價跌量縮逐步消化。雖然板塊基本面承壓，但受到再融資需求刺激和房企轉(zhuǎn)型的風(fēng)潮影響，近期中小市值公司表現(xiàn)活躍，享受轉(zhuǎn)型熱點行業(yè)帶來的估值抬升，另外，國企改革的推進也推動板塊相關(guān)公司活躍，從而帶動板塊普遍估值抬升。我們的投資組合推薦招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)的估值修復(fù)機會，京津冀龍頭華夏幸福，我們看好資產(chǎn)變現(xiàn)能力強的冠城大通、華業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型機會，建議可以低位關(guān)注金融街、北京城建。

中銀國際-房地產(chǎn)行業(yè)6月報：去庫存進行中，下半年銷售同比或有改善