受去年需求透支和年內(nèi)信貸緊張影響，上半年全國樓市整體平淡，前5月全國商品房銷售面積及銷售額同比下降7.8%和8.5%。

　　業(yè)績分化明顯，存貨減值存隱憂。從已公布的40家上市房企中報預告看，其中預減或虧損的房企超過一半，達22家。相比于一般房企，主流上市房企平均凈利潤仍能保持15%-20%左右增速，部分房企因基數(shù)原因(深深房A)或投資收益增加(首開股份)業(yè)績大幅增長，但也有部分企業(yè)因結算時點問題(濱江)出現(xiàn)業(yè)績下滑。由于地產(chǎn)行業(yè)確認收入節(jié)奏的特殊性，中報業(yè)績并不能代表全年的業(yè)績增速。但考慮到上半年統(tǒng)計的23家開發(fā)商銷售目標完成率僅41.9%，較去年同期下降4.5個百分點，若銷售持續(xù)低迷，房企庫存持續(xù)積累，需提防房價下行帶來的資產(chǎn)減值對公司業(yè)績及重估凈資產(chǎn)(RNAV)的沖擊。

上半年銷售整體低迷，公司區(qū)域表現(xiàn)各異。受去年需求透支和年內(nèi)信貸緊張影響，上半年全國樓市整體平淡，前5月全國商品房銷售面積及銷售額同比下降7.8%和8.5%。35個主要城市上半年成交同比降18.6%。其中一線城市降幅最大，同比下降31.8%，明顯大于二線(-17.3%)和三線(-8.2%)。公司層面，從開發(fā)商半年業(yè)績來看，龍頭房企表現(xiàn)依然搶眼，碧桂園、恒大銷售額同比增幅超過50%，萬達、綠地、萬科增速亦均在20%以上。相比之下，中型房企表現(xiàn)相對分化，富力、華夏幸福同比增速超過20%，龍湖、招商銷量則出現(xiàn)不同程度下滑。招保萬金上半年銷售額同比增速分別為-10.3%、2.3%、20.6%、-13.8%。2014年上半年銷售額TOP10、TOP20的市占率分別為18.6%和24.3%，較2013年全年提升4.9個和5.4個百分點，集中度穩(wěn)步提升。

預計全年銷售面積同比略有下降，銷量大概率四季度企穩(wěn)。下半年可售壓力和資金敞口風險將沖擊開發(fā)商定價，隨著房價調(diào)整，房地產(chǎn)體系的風險將逐步暴露，商業(yè)銀行站在風險控制的角度并不會顯著加大對個人按揭貸款的授信額度，流動性環(huán)境改善僅有利于按揭貸款利率從上浮回到基準。信貸環(huán)境改善配合開發(fā)商降價跑量，預計下半年成交同比降幅將有所收窄。中性假設下，預計全年全國商品房銷售面積同比下降1.66%。

投資建議。目前行業(yè)主要跟蹤開發(fā)類公司PE在5-7倍之間。板塊相對估值和絕對估值均處于歷史低位，估值已反映投資者對于基本面和資產(chǎn)減值壓力的擔憂。我們認為隨著IPO開閘，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)承壓，加上7月前2周重點城市成交環(huán)比上漲9%，同比下降6%，環(huán)同比較6月均有所改善，投資者短期可適度參與資金博弈帶來的板塊反彈機會。但由于淡季因素，開發(fā)商7、8月降價和推盤意愿均有所不足，基本面能否持續(xù)改善值得關注。

風險提示：銷售持續(xù)下滑帶來地產(chǎn)商債務違約的風險。

平安證券-地產(chǎn)行業(yè)2014年半年報業(yè)績前瞻：業(yè)績分化明顯，存貨減值存隱憂