以銷定產(chǎn)，也就是看到銷售走弱后降低投資，2013年底起，開發(fā)企業(yè)的策略逐漸從以銷定產(chǎn)變成了預銷定產(chǎn)，也就是預計銷售可能走弱就先降低投資。施工面積慣性決定年內(nèi)開發(fā)投資仍將維持15%左右的增長。

投資要點

3月銷售面積同比降幅預計繼續(xù)擴大，并達到年內(nèi)最低點。2014年前兩個月，商品房銷售面積小幅同比下降。2013年3月基數(shù)較高，3月份商品房銷售面積同比降幅或擴大。4月以后同比基數(shù)問題逐漸得到解決，推貨逐漸擴大，預計銷售同比增速會恢復，全年仍可能實現(xiàn)銷售面積的正增長。

房價上漲幅度不斷收窄，雙向調(diào)控成為主流。按揭貸款加權(quán)平均利率的緩慢上行和按揭放款速度的遲緩，加之房價經(jīng)過2年多上漲達到階段性高位，我們預計未來房價上漲幅度不斷收窄。但是，政策應對極快速。單向限制房價上漲過快的政策迅速演變?yōu)榉謪^(qū)域雙向限制房地產(chǎn)市場大起大落的政策。房價和整個金融系統(tǒng)及開發(fā)投資緊密相關，我們認為，2014年全國房價絕對水平并不會出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和存量住房拋售并無關系，也不會造成房價下跌。不動產(chǎn)登記并不是一種房地產(chǎn)調(diào)控的手段，更不是降低房價的手段。這是指由統(tǒng)一的國家專職部門，將有關不動產(chǎn)物權(quán)和其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。這一制度的結(jié)果，是為了搞清楚存量住房的情況，保證不動產(chǎn)交易安全，強化產(chǎn)權(quán)的保護。不動產(chǎn)登記并不等于將全社會所有成員不動產(chǎn)保有狀況全部公示，和是否懲罰多套房持有者并無因果關系。我們認為，不動產(chǎn)登記改革，是我國物權(quán)保護之路的重要一步，也是政策科學化的必要技術手段。

從以銷定產(chǎn)到預銷定產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)對行業(yè)的預期比行業(yè)實際運行更加低，主動降低投資力度。以銷定產(chǎn)，也就是看到銷售走弱后降低投資，2013年底起，開發(fā)企業(yè)的策略逐漸從以銷定產(chǎn)變成了預銷定產(chǎn)，也就是預計銷售可能走弱就先降低投資。施工面積慣性決定年內(nèi)開發(fā)投資仍將維持15%左右的增長。但若政策不變，2015年起開發(fā)投資面臨突然失速風險。當然，龍頭公司銷售目標普遍偏低，也說明企業(yè)理性。這種理性，大幅降低了地產(chǎn)企業(yè)的風險，當然也使得地產(chǎn)上游企業(yè)承擔了更大風險。

風險提示：4月銷售并不能如預期恢復的風險。

行業(yè)龍頭企業(yè)還有廣闊發(fā)展空間，且在市況中優(yōu)勢更加明顯。雙向調(diào)控環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)主要工作并不是判斷政策，而是挑戰(zhàn)市場。龍頭房企融資，品牌，人才等各個方面都有明顯優(yōu)勢，預計市場占有率將不斷提升。

中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)2014年3月跟蹤報告：從以銷定產(chǎn)到預銷定產(chǎn)