　　青島卓越營銷總監(jiān)汪志雷對觀點新媒體表示，主要是項目性價比較高，比較符合市場需求。今年賣得最好的是88平小三房，這是在其他項目很少見的。單價在6000-7000元/平方米之間，大概60萬元左右的總價，就可以買一套三房，而且這個小區(qū)有人住，更有升值的空間，所以對客戶的吸引力很大。

　　蔚藍群島是卓越在青島的第一個項目，也是卓越蔚藍系列產(chǎn)品之一；這類作品比較典型的特點就是郊區(qū)、大盤、剛需。而作為城陽剛需房的典型，卓越蔚藍群島一直都以低價吸引了眾多新青島人的關(guān)注。

　　根據(jù)汪志雷的解釋，所謂新青島人，即戶籍不在青島，但是因為讀書、工作等原因來到青島，并最終定居在青島的人群。據(jù)悉，每年這類流動人口大概在130萬人次左右；這一類人群是青島城陽區(qū)、李滄區(qū)的購房主力軍。

　　“青島所處的節(jié)點跟當時在深圳所處的節(jié)點是比較類似的，都是針對新進入城市的剛需人群；最早是周邊來買，開過一期之后，就會面對全市。”

　　但汪志雷亦承認，這期間需要一個市場培育期，需要花費很大的精力和時間。自2007年進入青島至今，卓越蔚藍群島運作長達八年之久。

　　青島思源經(jīng)紀李振明也表示，在2007年、2008年時，卓越蔚藍群島所處片區(qū)的市政建設(shè)、交通、商業(yè)等服務(wù)配套都還不健全。

　　自2011年始，為了迎合市場需求，蔚藍群島從大戶型為主轉(zhuǎn)型成小戶型剛需房為主，并在后續(xù)填補配套，打造居住環(huán)境及生活、工作上的設(shè)施。

　　汪志雷表示，蔚藍群島項目已經(jīng)銷售100萬平方米左右，還有兩到三年的去化時間；后期開盤80%以上是剛需產(chǎn)品；只是在景觀資源比較好的地方有一些洋房、別墅。

　　“剛需的潛力還是很大的，限購限價政策一直在持續(xù)，改善型、投資型項目一直被打壓，2013年賣得比較好的基本上是剛需性質(zhì)產(chǎn)品。”

　　剛需改善冷熱兩重天

　　2013年青島排名前十的樓盤中，只有曉港名城是改善型住房，其他九個項目均為剛需產(chǎn)品。

　　青島銀海世邦市場研究中心經(jīng)理孫悅超認為，自從樓市調(diào)控以來，高端市場受限比較嚴重，中低端市場主要客群還是婚房等剛性需求的；高端市場主要是偏向于投資，更考慮成本問題。

　　除了政策等因素外，也與青島本地購房習(xí)慣不無關(guān)系。

　　“市區(qū)的人群一般不會選擇城陽、黃島等新區(qū)域。”青島思源經(jīng)紀李振明指出，對青島當?shù)厝硕?，選擇改善型住房有以下類型：注重身份和面子的選市南區(qū)，如華潤中心；注重面子和環(huán)境的會選嶗山區(qū)低密度洋房產(chǎn)品；第三是拿時間換居住舒適度，回到膠南、城陽、即墨等購買別墅。

　　他還指出，位于城陽區(qū)的改善型項目面臨去化難的問題，如果在城陽區(qū)全部建140平方米房型，可能只能消化10%，剩下90%很難消化。

　　此外，與2013年青島銷售金額冠軍中海國際社區(qū)相比，中海的改善型項目紫御觀邸銷售也存在滯后。

　　資料顯示，中海紫御觀邸位于青島市北區(qū)山東路西側(cè)，地上總建筑面積約19.4萬平方米，其中住宅項目約占60%，商業(yè)項目面積約77000平米，該項目還曾是2007年青島轟動一時的地王。

　　有青島業(yè)內(nèi)人士透露，中海紫御觀邸較同區(qū)位項目總價偏高，200-300平方米的精裝房，最早是23000元/平方米左右，后來降至21000元/平方米，2013年又降價至19999元/平方米。

　　“滯銷的原因之一便是市場不認可中海紫御觀邸所處區(qū)域，那里本身就不是一個品質(zhì)改善的區(qū)域。”該人士總結(jié)稱。

（審校：勞蓉蓉）