合生創(chuàng)展無(wú)論土儲(chǔ)還是貨值都較為豐沛，但其銷售能力是軟肋。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜 提及合生創(chuàng)展，不少人都記得萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石的“航空母艦”典故。但在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的這些年，合生創(chuàng)展一直原地踏步，被困淺水，2010年就已制定的150億全年目標(biāo)，走了3年仍未到達(dá)。

　　1月17日下午，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司公布，截止2013年12月31日止12個(gè)月，其合約銷售金額為約112.7億元，較去年同期的116.4億元下降3.2%，未能完成150億的年度銷售目標(biāo)。

　　公告顯示，合生創(chuàng)展去年的112.7億銷售額涉及的銷售面積約為65萬(wàn)平方米，合約銷售平均售價(jià)為每平方米17205元，較去年同期每平方米17259元下降0.3%。

　　合生創(chuàng)展稱，其12月單月的合約銷售額約為5.6億元。其中，北京世界花園項(xiàng)目仍然受到市場(chǎng)歡迎，上海御廷園項(xiàng)目亦錄得穩(wěn)定銷售。

　　招商證券分析師段斐欽指出，合生創(chuàng)展無(wú)論土儲(chǔ)還是貨值都較為豐沛，但其銷售能力是軟肋，加之多年來(lái)管理層一直動(dòng)蕩。此外，在住宅業(yè)務(wù)并未形成核心優(yōu)勢(shì)的前提下，將觸角過(guò)多擴(kuò)展到商業(yè)、文化、養(yǎng)老等方面，亦分散了精力和資源。

　　豪宅還是剛需？

　　合生創(chuàng)展副主席張懿年初在香港業(yè)績(jī)會(huì)上信誓旦旦提出，2013年的銷售目標(biāo)是保住150億，力爭(zhēng)180億，也就是說(shuō)，比2012年的117億有25%以上的增長(zhǎng)。

　　當(dāng)時(shí)，合生還在香港舉辦“高端地產(chǎn)系列”產(chǎn)品推介會(huì)，向市場(chǎng)與投資者展示合生系四大頂級(jí)豪宅，分別是位于北京的合生·霄云路8號(hào)、上海的合生·東郊別墅與合生·佘山東紫園、廣州的合生·帝景山莊，表現(xiàn)了其欲推豪宅的決心。

　　在一系列豪宅中，表現(xiàn)最搶眼的當(dāng)屬?gòu)V州僅與珠江新城一橋之隔的珠江帝景紫龍府，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目全年網(wǎng)簽成交182套，網(wǎng)簽面積30371平方米，成交均價(jià)為31125元/平。項(xiàng)目正在主推“樓王”單位，報(bào)價(jià)為40000元/平方米。

　　就全年業(yè)績(jī)而言，合生的豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)平平。以重點(diǎn)區(qū)域北京來(lái)說(shuō)，合生·霄云路8號(hào)雖然一直是北京高端項(xiàng)目的佼佼者，一度被稱為北京最貴的房子，但據(jù)北京業(yè)內(nèi)人士表示，該項(xiàng)目放量較少，并不能帶來(lái)多少業(yè)績(jī)，反倒是位于通州的剛需項(xiàng)目濱江帝景，為其寡淡的業(yè)績(jī)?cè)鎏砹肆辽?/p>

　　合生·濱江帝景位于通州運(yùn)河西大街，毗鄰?fù)ㄖ菪鲁呛诵膮^(qū)及京杭大運(yùn)河，項(xiàng)目占地20萬(wàn)平方米，總建筑面積約43萬(wàn)平方米，主力戶型88-89平米兩居，112平米和154平米三居。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目擠進(jìn)北京2013年銷售排行榜前十，以1120套的成交套數(shù)和13241平方米的成交面積，分別位列銷售套數(shù)榜和面積榜的第六位。

　　而合生創(chuàng)展廣州的相關(guān)人士亦向觀點(diǎn)新媒體表示，2014年將主推剛需型項(xiàng)目。

　　“航母”繼續(xù)擱淺

　　合生無(wú)論是土儲(chǔ)還是貨源都極為豐沛。據(jù)合生創(chuàng)展對(duì)外透露，截至12年底，共擁有3324萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，在北京、上海、廣州合計(jì)擁有50多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約1800萬(wàn)平方米。

　　貨值方面，招商證券研報(bào)指出，合生2013年的可售資源高達(dá) 450-500 億元。只要達(dá)到30%的保守去化率，即可完成全年目標(biāo)。

　　因此，招商證券分析師認(rèn)為，合生羸弱的銷售能力或許是阻礙其達(dá)成目標(biāo)的一大原因。“銷售能力非常重要，同樣是做高端項(xiàng)目，融創(chuàng)的營(yíng)銷能力就很好，綠城在與其合作后這方面的能力亦得到提升，對(duì)業(yè)績(jī)的提升較為顯著。”

　　另外，一直以來(lái)的管理層動(dòng)蕩也對(duì)合生的業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。有廣州資深業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年朱孟依幾兄弟分散，致使實(shí)力有所削弱。職業(yè)經(jīng)理人也頻繁更迭，搖搖擺擺沒(méi)有一個(gè)連貫性，對(duì)于公司的良性成長(zhǎng)亦帶來(lái)了諸多不確定性。

　　值得一提的是，合生也在致力于多元化的轉(zhuǎn)型，2012 年開(kāi)始，持續(xù)從房地產(chǎn)的類生產(chǎn)型公司，向“多元化的投資戰(zhàn)略型”公司轉(zhuǎn)變。而這些轉(zhuǎn)變，短時(shí)期內(nèi)無(wú)法體現(xiàn)在銷售數(shù)據(jù)上。

　　“合生在廣州住宅項(xiàng)目較少，多為商業(yè)項(xiàng)目，而且持有比例較大，這些無(wú)法直接顯現(xiàn)在其業(yè)績(jī)里。”上述廣州業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，合生的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入到一個(gè)瓶頸期，多元化的嘗試如文化、養(yǎng)老、園區(qū)，尚未形成市場(chǎng)效應(yīng)，沒(méi)有形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　上述招商證券分析師亦指出，合生的多元化沒(méi)有實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)。在他看來(lái)，應(yīng)該先做業(yè)務(wù)的單一化，在單一化有了核心優(yōu)勢(shì)后再做多元化，否則多元化會(huì)增加管理能力的壓力，同時(shí)稀釋公司的資源和精力。