中糧地產(chǎn)雖然已在土地空間極為有限的深圳擁有不少土地儲備，但要將這些項(xiàng)目順利開發(fā)，轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)效益，可能仍需長時間等待。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 相比中糧置地日前大規(guī)模注資硬闖港股的風(fēng)光，同屬中糧集團(tuán)旗下的A股上市平臺中糧地產(chǎn)則多少有些落寞。

　　然而落寞之于，中糧地產(chǎn)還是在積極尋找發(fā)展機(jī)會，而在深圳，無疑會聚焦于城市更新。

　　10月22日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其已與創(chuàng)維電視子公司新創(chuàng)維電器簽訂合作協(xié)議，就獲取深圳市光明新區(qū)公明創(chuàng)維城市更新項(xiàng)目展開合作。

　　根據(jù)協(xié)議，中糧地產(chǎn)深圳公司將獲得上述項(xiàng)目的實(shí)施主體和用地單位資格，并向新創(chuàng)維電器支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用16.5億元。

　　中糧地產(chǎn)表示，本次交易有助于公司在深圳地區(qū)拓展新項(xiàng)目，有利于公司主營業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　16.5億接盤創(chuàng)維

　　資料顯示，創(chuàng)維城市更新項(xiàng)目地塊拆遷用地面積約11.49萬平方米，分為7、8、9三個地塊。其中07、09地塊為二類居住用地，08地塊為一類工業(yè)用地。

　　同時，目前創(chuàng)維項(xiàng)目已取得深圳市城市更新單元專項(xiàng)規(guī)劃批復(fù)，且相關(guān)公司已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，不過地塊尚未補(bǔ)交地價，亦未簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

　　就此，中糧地產(chǎn)表示，若公司成功獲取該項(xiàng)目，預(yù)計將向政府相關(guān)部門補(bǔ)交地價款約9.11億元，具體以實(shí)際發(fā)生金額為準(zhǔn)。

　　對于是次與創(chuàng)維的合作，中糧地產(chǎn)證券事物代表范步登表示，這符合公司在深圳發(fā)展的策略，但該項(xiàng)目還沒有被納入深圳城市更新單元計劃，也還需要相關(guān)政府部門的審核，目前更多的還是前期工作。

　　但是，以目前深圳城市更新的相關(guān)政策，中糧地產(chǎn)成功獲得上述項(xiàng)目的可能性極大，之后中糧地產(chǎn)將在深圳擁有三個城市更新項(xiàng)目，用地面積將超過150萬平方米。

　　在此之前，中糧地產(chǎn)擁有與城市更新有關(guān)的項(xiàng)目包括深圳寶安區(qū)22區(qū)中糧工業(yè)園，以及寶安區(qū)25區(qū)兩大項(xiàng)目。

　　范步登曾介紹道，上述兩個城市更新項(xiàng)目中可拆可建的占地總面積約16萬平方米，還有占地約80萬平方米的園區(qū)廠房用于出租或辦公，可出租面積超過120萬平方米；只不過這部分用地暫未列入深圳城市更新計劃。

　　不過，上述兩個項(xiàng)目的情況卻不盡相同，范步登表示，由于22區(qū)中糧地產(chǎn)擁有90%權(quán)益，且已經(jīng)申報通過，整體情況不會特別復(fù)雜，但與22區(qū)相比，25區(qū)的情況就相對復(fù)雜一些。

　　深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也指出，目前25區(qū)中個人商戶比較多，同時還有一些企業(yè)機(jī)構(gòu)，所以盡管25區(qū)的申報也已獲批，但由于涉及拆遷利益主體太多，該項(xiàng)目進(jìn)展一直不順。

　　城市更新之難

　　得益于城市更新，中糧地產(chǎn)雖然已在土地空間極為有限的深圳擁有不少土地儲備，但要將這些項(xiàng)目順利開發(fā)，進(jìn)而轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)效益，中糧地產(chǎn)可能仍需長時間等待。

　　其實(shí)除此次直接收購的創(chuàng)維項(xiàng)目外，中糧地產(chǎn)所擁有的其余用地均屬于歷史遺留資產(chǎn)。2004年12月底，中糧受讓深保投公司持有的深寶恒59.63%的股權(quán)，而中糧地產(chǎn)也由深寶恒變更而來。

　　對深寶恒的收購，不僅為中糧地產(chǎn)搭建了資本運(yùn)作平臺，同時也為其儲備了大量的工業(yè)用地。

　　范步登曾表示，深寶恒下面的資產(chǎn)不僅僅是22區(qū)、25區(qū)兩個，其實(shí)還有很多土地，大約有100萬平方米的土地分布于寶安區(qū)福永大洋開發(fā)區(qū)以及艾默生工業(yè)園。只是由于這些地方比較偏遠(yuǎn)，暫時還沒有被納入城市更新單元。

　　其實(shí)，此次中糧地產(chǎn)收購的創(chuàng)維項(xiàng)目也面臨同樣的問題。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就指出，光明新區(qū)在深圳的發(fā)展版圖上還是較為落后，城市更新的推進(jìn)步伐也較慢，同時該區(qū)域目前周邊房價還處于深圳的低位，因而從盈利角度來看，創(chuàng)維項(xiàng)目并不會很高。

　　而相比專注深圳城市更新項(xiàng)目的佳兆業(yè)、京基等房企，中糧地產(chǎn)在此類項(xiàng)目的拆遷談判、項(xiàng)目推進(jìn)和整體運(yùn)營方面的經(jīng)驗(yàn)肯定不足。

　　不過，上述人士還提到，由于深圳中心區(qū)的地價不斷攀升，通過市場招拍掛獲得地塊，不僅競爭難度大，且項(xiàng)目運(yùn)營和開發(fā)難度也會加大，雖然創(chuàng)維項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，但拿地成本卻會相應(yīng)降低。

　　另外，眾所周知的是，深圳城市更新項(xiàng)目除拆遷難度外，還將面臨資金占用大、項(xiàng)目周期長、政府關(guān)系協(xié)調(diào)難度大等問題。

　　雖然中糧地產(chǎn)貴為央企，在上述方面可能會有一些優(yōu)勢，但由于其在中糧集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)整合中處于尷尬位置，因而是否會得到集團(tuán)的有利支持，目前還尚未可知。