“我們強(qiáng)調(diào)的是集成的概念，這個(gè)是我們最大的戰(zhàn)略所在?！?/h3>

　　編者按：協(xié)信集團(tuán)10月18日在上海舉辦名為“星光璀璨，協(xié)信之約”的商業(yè)發(fā)布會(huì)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營核心思想、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標(biāo)及未來規(guī)劃予以發(fā)布。

　　期間協(xié)信董事長吳旭、CEO劉愛明、高級(jí)副總裁兼協(xié)信購物中心董事總經(jīng)理王裕強(qiáng)等一眾高管接受了媒體采訪，討論涉及企業(yè)發(fā)展方方面面，主要圍繞商業(yè)地產(chǎn)話題。

　　窺一斑而知全豹，在商業(yè)地產(chǎn)大浪潮來臨之際，觀點(diǎn)新媒體推出協(xié)信高管訪談實(shí)錄，近距離展示商業(yè)地產(chǎn)第一線的智慧火花。

　　本次采訪共分三輯放出，本期為協(xié)信CEO劉愛明現(xiàn)場(chǎng)采訪。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 對(duì)協(xié)信的商業(yè)模式，協(xié)信CEO劉愛明多次強(qiáng)調(diào)其商、住、產(chǎn)集成開發(fā)模式。

　　按照上述模式，劉愛明介紹，在土地獲取上并不需要去拼搶每一塊地，重點(diǎn)是在同政府溝通方面?！罢匾暤氖嵌愂?，反過來對(duì)項(xiàng)目有約束，這也是企業(yè)要做明確的表述的。”

　　“我們強(qiáng)調(diào)的是集成的概念，這個(gè)是我們最大的戰(zhàn)略所在?！?/p>

　　談到商、住、產(chǎn)相互之間的關(guān)系，劉愛明稱，住宅肯定是現(xiàn)金流的產(chǎn)品，因?yàn)樯虡I(yè)要持有。

　　他還明確，住宅在未來始終會(huì)是個(gè)大比例，可能超過50%?，F(xiàn)階段住宅和非住宅的比例，住宅大概占到65%到70%，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的部分加起來也才30%到35%左右?！拔磥磉@個(gè)比例可能會(huì)有變化，但是住宅始終是要超過一半，這是肯定的?！?/p>

　　在未來規(guī)劃方面，劉愛明介紹，協(xié)信未來的增長會(huì)通過持有越來越多的購物中心來取得集團(tuán)的增長。據(jù)悉，在未來5年，協(xié)信規(guī)劃了差不多400萬平方米的在建和開業(yè)的商業(yè)面積，并且都是持有。

　　“從整體的運(yùn)作來說，每年有銷售、有利潤，最后的結(jié)果就是持有了這么多購物中心，用這個(gè)來取得企業(yè)核心增長?！?/p>

　　劉愛明還透露，一直在拓展浙江市場(chǎng)，但由于土地比較緊張競(jìng)爭(zhēng)激烈，到現(xiàn)在還沒有收獲。不過他表示，明年想進(jìn)入浙江市場(chǎng)。

　　以下是協(xié)信CEO劉愛明在協(xié)信商業(yè)發(fā)布會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)采訪實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：協(xié)信在拿地方面是如何計(jì)劃的？最近土地市場(chǎng)比較火爆，近段時(shí)間在上?；蛘呤瞧渌胤接袥]有拿地計(jì)劃？

　　劉愛明：諸位朋友下午好，目前蘇錫鎮(zhèn)加起來有七八個(gè)項(xiàng)目，400萬平米，上海的兩個(gè)項(xiàng)目也都已經(jīng)開工，有的已經(jīng)進(jìn)入預(yù)售的階段。

　　按照協(xié)信的商業(yè)模式，也就是商、住、產(chǎn)集成的開發(fā)模式，并不需要去拼搶每一塊地。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的地塊有很多都是與政府直接談，不完全是價(jià)格問題，還有很多經(jīng)營問題；商業(yè)方面的話，很多政府也非常需要開一個(gè)好商場(chǎng)，能夠有好的運(yùn)營。

　　我們的商業(yè)模式相對(duì)來說，在專業(yè)上會(huì)有一些挑戰(zhàn)，因?yàn)槭巧套‘a(chǎn)集成開發(fā)。當(dāng)然它有好的一面，就是在土地上相對(duì)容易獲取，競(jìng)爭(zhēng)性并不是很強(qiáng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：協(xié)信在上海有兩個(gè)項(xiàng)目，對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目有什么新的理念？希望這兩個(gè)項(xiàng)目為上海帶來什么樣的內(nèi)容？

　　劉愛明：上海這兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是這樣的形態(tài)，下面是商業(yè)，并且是做持有運(yùn)營，上面是寫字樓。這也是這兩個(gè)項(xiàng)目比較大的特點(diǎn)。

　　我們講商住產(chǎn)集成開發(fā)，實(shí)際上是要研究持有的購物中心和上面寫字樓部分未來是什么關(guān)系，它能怎樣相互促進(jìn)。

　　像現(xiàn)在重慶的項(xiàng)目--重慶協(xié)信中心已經(jīng)做出來，一個(gè)商場(chǎng)、一個(gè)寫字樓、一個(gè)酒店、一個(gè)服務(wù)式公寓，相互之間促進(jìn)得非常好。寫字樓的人中午去用餐、購物，寫字樓的人去住酒店，酒店的人去逛商場(chǎng)，商場(chǎng)好的經(jīng)營又給整個(gè)項(xiàng)目帶來極高的知名度。當(dāng)中相互促進(jìn)，就是集成開發(fā)的模式，這實(shí)際上是協(xié)信一個(gè)比較大的特點(diǎn)。

　　在上海做一個(gè)純寫字樓，還是下面是商場(chǎng)、上面是寫字樓，我們對(duì)哪個(gè)興趣大？肯定是后者。因?yàn)樽龀钟行蛯懽謽且彩俏覀兊膹?qiáng)項(xiàng)，我寧愿選擇是后者，一定要做一個(gè)持有型的購物中心。這兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)初和政府接洽，大家對(duì)這一點(diǎn)是有共鳴的，如果不做持有型購物中心，政府也不找我們；如果沒有持有型購物中心，我興趣也沒有那么大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：長三角是所有房企必爭(zhēng)的一個(gè)地方，對(duì)于浙江和江蘇這一塊，你們是怎么看的？

　　劉愛明：長三角是我們整體布局當(dāng)中最重要的一塊，大家從我們現(xiàn)在進(jìn)入的城市可以看得出來，我們?cè)陂L三角(上海、蘇州、無錫、鎮(zhèn)江)開發(fā)項(xiàng)目是最多的，也基本上成了這樣的態(tài)勢(shì)了。

　　對(duì)江浙我們沒有輕重之分，對(duì)江蘇感興趣，對(duì)浙江也感興趣，只是進(jìn)入的順序不一樣，可能由于歷史的一些原因。先進(jìn)入江蘇，是因?yàn)槲覀兒茉缭谔K州、無錫就有拿地，鎮(zhèn)江以及未來的南京，這都順理成章。浙江也一直在拓展，但是坦白說，浙江確實(shí)土地比較緊張，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較強(qiáng)一點(diǎn)，所以到現(xiàn)在也還沒有收獲。我們有這樣一個(gè)計(jì)劃，明年想進(jìn)入浙江市場(chǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：是以上海為協(xié)信的中心嗎？

　　劉愛明：長三角當(dāng)然是以上海為中心。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：當(dāng)前中國房地產(chǎn)的調(diào)控一直在變，但是它對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和住宅是區(qū)別對(duì)待的，從集團(tuán)層面，協(xié)信住宅和商業(yè)兩者的關(guān)系是如何平衡的？它們結(jié)合的平衡點(diǎn)又是如何去把握的？

　　劉愛明：集團(tuán)的整體戰(zhàn)略是商、住、產(chǎn)集成開發(fā)，不能把任何一塊獨(dú)立出來看。當(dāng)然運(yùn)作上相對(duì)是獨(dú)立的，商業(yè)是商業(yè)、產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)，我們內(nèi)部有兩個(gè)事業(yè)部，商業(yè)是一部分，產(chǎn)業(yè)是一部分。

　　但從戰(zhàn)略層面上來看，首先是集成開發(fā)，而不是三塊。集團(tuán)說有一塊做商業(yè)，有一塊做商業(yè)，有一塊搞住宅，就變成三個(gè)好像獨(dú)立的公司，不是這樣的。我們的優(yōu)勢(shì)是在于集成，而不是在于這三個(gè)都搞，三個(gè)都搞和集成是兩個(gè)概念。

　　三個(gè)都搞是說做商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)，這是一種做法，是商、住、產(chǎn)集成開發(fā)，重點(diǎn)在于集成。我們強(qiáng)調(diào)的是集成，在這個(gè)項(xiàng)目里面有產(chǎn)業(yè)、商業(yè)，運(yùn)作上可以分開，但是項(xiàng)目是分不開的，它是連在一起的。所以我們強(qiáng)調(diào)的是集成的概念，這個(gè)是我們最大的戰(zhàn)略所在。

　　談到這幾個(gè)相互之間的關(guān)系，簡單地說，住宅肯定是現(xiàn)金流的產(chǎn)品，因?yàn)樯虡I(yè)要持有。住宅在未來始終會(huì)是個(gè)大比例，可能超過50%?，F(xiàn)階段住宅和非住宅的比例，住宅大概占到65%到70%，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的部分加起來也才30%到35%左右。未來這個(gè)比例可能會(huì)有變化，但是住宅始終是要超過一半，這是肯定的。

　　另外在未來的規(guī)劃中，我們未來的增長會(huì)通過持有越來越多的購物中心來取得集團(tuán)的增長。所以我們?cè)谖磥?年當(dāng)中，規(guī)劃了差不多400萬平方米的在建和開業(yè)的商業(yè)面積，這些都是持有的。

　　從整體的運(yùn)作來說，每年有銷售、有利潤，最后的結(jié)果就是持有了這么多購物中心，用這個(gè)來取得企業(yè)核心增長。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在整個(gè)中國的商業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)什么樣的格局環(huán)境？

　　劉愛明：中國商業(yè)地產(chǎn)的量多還是少，整體上來說，我覺得這個(gè)問題還在探討，有人說多了，未來要出問題，有人說還不夠。當(dāng)然局部不一樣，某個(gè)局部的城市、局部的地區(qū)可能很明顯是過量，但我說的是整體概念。

　　多和少這個(gè)問題本身還在探討。但是從本質(zhì)上，我認(rèn)為跟未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系，這實(shí)際上是未來跟城市演變和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)系。作為我來說是關(guān)注這個(gè)變化，但是實(shí)際上沒有明確結(jié)論。這種狀態(tài)是企業(yè)經(jīng)營要面臨的狀態(tài)，就是未來有些說不清楚。

　　第二個(gè)我覺得探討得比較多的是電商，這個(gè)話題也是這樣性質(zhì)的?，F(xiàn)在的調(diào)控對(duì)住宅行業(yè)產(chǎn)生了很大的影響，那電商也一樣，只把它看成調(diào)控，其實(shí)沒有電商，也有別的形式的商業(yè)對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)形成挑戰(zhàn)，這是肯定的。

　　傳統(tǒng)商業(yè)肯定不能一成不變，它總要變，是電商引起的變化，就去應(yīng)對(duì)，可能大多數(shù)經(jīng)營狀況也是那樣，就是要推進(jìn)這個(gè)發(fā)展，這樣一個(gè)狀態(tài)，實(shí)際上就是個(gè)變化。

　　我就用這兩個(gè)話題來說一說，確實(shí)沒辦法完全正面回答你提的問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：此前您講到，星光時(shí)代是協(xié)信的核心產(chǎn)品，星光68是機(jī)會(huì)性產(chǎn)品，今年可能在協(xié)信有第二個(gè)星光68，不知道現(xiàn)在進(jìn)展如何？

　　劉愛明：就是重慶的SFC項(xiàng)目，在重慶解放碑，下面是星光68，是奢侈型商場(chǎng)，上面兩棟超高層寫字樓。

　　那個(gè)項(xiàng)目寫字樓已經(jīng)封頂，商場(chǎng)的招商現(xiàn)在全面進(jìn)展，在年后就開始經(jīng)營，這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)明年要開業(yè)，我們現(xiàn)在叫星光廣場(chǎng)。今后我們?nèi)齻€(gè)產(chǎn)品，一個(gè)叫星光廣場(chǎng)，一個(gè)叫星光時(shí)代，一個(gè)叫星光天地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：上海最近自貿(mào)區(qū)獲批，您對(duì)自貿(mào)區(qū)這個(gè)概念怎么看？

　　劉愛明：我只有兩個(gè)字：祝福。對(duì)大家都是非常好的事。這個(gè)問題我倒不是從房地產(chǎn)的角度來看，從房地產(chǎn)的角度來看，好像馬上房價(jià)就漲，也不一定是一個(gè)很好的事。它更多還有一些深層次的含義，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響，甚至觸及到一些改革，我覺得這肯定是一個(gè)非常好的事，所以只能用祝福這兩個(gè)字。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年很多房企由于購物中心的存量比較大，現(xiàn)在招商都倍感壓力，您如何看這個(gè)問題？

　　劉愛明：商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)有它的風(fēng)險(xiǎn)，它的經(jīng)營跟住宅是完全不一樣的，住宅只要竣工了，問題就完了。商業(yè)是竣工之后問題才開始，就是商場(chǎng)開張那天問題才開始，而且這個(gè)問題永遠(yuǎn)沒有結(jié)束的時(shí)候。

　　它這個(gè)問題永遠(yuǎn)沒有結(jié)束的時(shí)候，一直處于動(dòng)態(tài)當(dāng)中，這是商業(yè)地產(chǎn)真正的風(fēng)險(xiǎn)所在。做得好的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)非常值錢，一個(gè)商場(chǎng)值一百億，完全有可能。商業(yè)地產(chǎn)的未來是它的風(fēng)險(xiǎn)，要回避這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，真正的還是招商、運(yùn)營管理的問題，這個(gè)過程是持續(xù)在整個(gè)商場(chǎng)的生命周期里。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：現(xiàn)在協(xié)信在上海拿的地都是商業(yè)性質(zhì)為主，會(huì)不會(huì)在上海拿一些純住宅性質(zhì)的土地？

　　劉愛明：如果有地我當(dāng)然也愿意。怎么可能拒絕純住宅的地呢？

　　純住宅現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)得一塌糊涂，那對(duì)我們來說沒必要，還是結(jié)合強(qiáng)項(xiàng)把商、住、產(chǎn)整合起來，這樣拿地，這就不會(huì)面臨那么激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：業(yè)界非常關(guān)注協(xié)信上市的計(jì)劃，請(qǐng)劉總透露一下協(xié)信上市的進(jìn)程；還有一劉總怎么看住宅和商業(yè)的走勢(shì)？

　　劉愛明：上市的問題確實(shí)不能多說，也不讓說，大家理解一下。

　　住宅市場(chǎng)是很難預(yù)測(cè)的，其實(shí)這么多年的發(fā)展，我覺得看住宅不用研究未來，研究一下歷史就清楚了。它實(shí)際上跟中國的經(jīng)濟(jì)有很大的關(guān)系，這是事實(shí)。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)的走向、匯率的走向，這完全都不是我們今天在這兒能談的話題。我們只能從另外一個(gè)角度來談，從客戶的層面、需求的層面，這是說得清楚的。每個(gè)城市總體需求、分區(qū)域的需求、分產(chǎn)品的需求，我覺得都能說得清楚。

　　這個(gè)區(qū)域豪宅太多了，那再做豪宅就不行。前幾年豪宅的供應(yīng)量一直不大，未來豪宅可能又面臨一個(gè)漲價(jià)的壓力。剛需方面，這幾年供應(yīng)量非常大，局部區(qū)域剛需可能又面臨另外的壓力，是這么一個(gè)情況。我的回答可能不能讓你滿意，確實(shí)它是一個(gè)說不清楚的東西。

　　商業(yè)地產(chǎn)，我覺得總體來說還是有很強(qiáng)的需求。未來中國三五千萬以上人口的城市會(huì)有多少個(gè)，或者是一千萬以上人口的城市會(huì)有多少，這是個(gè)很有意思的話題。順著這個(gè)思路，會(huì)覺得商業(yè)地產(chǎn)未來還會(huì)有很大的發(fā)展，總體來說還是一個(gè)快速發(fā)展的情況。

　　但商業(yè)地產(chǎn)本身就是一個(gè)長期經(jīng)營的東西，一般來說商場(chǎng)開張頭三年基本上是調(diào)整期，并不特別追求前三年的盈利，這都很正常。三年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說是很短的時(shí)間，因?yàn)樗?jīng)營幾十年的。在局部市場(chǎng)大家說這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)太多，但是我覺得這個(gè)范圍不是那么廣，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身就是一個(gè)長周期的經(jīng)營。今年供應(yīng)量是大，過三年這個(gè)城市的供應(yīng)量也不大，完全有可能，就是它的購物中心數(shù)量就沒有想象中那么大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：協(xié)信做的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是什么樣的？拿地的時(shí)候有怎樣的要求？

　　劉愛明：我們現(xiàn)在核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品是總部基地，比如重慶的總部城。大概是個(gè)什么概念呢？一般在城市，至少是在副中心這樣的地段，當(dāng)然一個(gè)城市有幾個(gè)副中心，大城市有五六個(gè)、七八個(gè)副中心都正常，在這樣的區(qū)域。規(guī)模一般到四五十萬平方米，以辦公為主，至少超過一半都是辦公，配以一定的住宅，實(shí)際更多的是人才公寓，然后加上商業(yè)，是這樣一個(gè)形式。

　　因?yàn)槭强偛炕兀瑢?shí)際上政府會(huì)對(duì)項(xiàng)目有要求，它不是普通的寫字樓，不能切小了賣，因?yàn)檎匾暤氖嵌愂??？偛炕鼐褪瞧髽I(yè)到這兒，稅要在這兒落地，所以存在大量的跟政府溝通的過程。

　　政府反過來對(duì)項(xiàng)目有約束，比如一畝地要給產(chǎn)出多少稅收，這是企業(yè)是要做明確的表述的。在后期的招商當(dāng)中，雖然也是寫字樓，但重點(diǎn)反而是招商。這種企業(yè)的招商連政府都會(huì)參與，因?yàn)檎灿姓猩倘蝿?wù)，這就是我們核心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　具體到商、住、產(chǎn)整合起來的產(chǎn)品，全國有非常多的總部基地，而總部基地里面有持有型購物中心的就我們一家，所以這就是協(xié)信的產(chǎn)品特點(diǎn)。還有些更大的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，里面可能住宅、購物中心都有。

（審校：劉滿桃）