潘軍表示，花樣年將發(fā)揮一直以來的優(yōu)勢(shì)，在深圳，會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 見習(xí)編輯 小潔 “我們將會(huì)更多的貼近市場(chǎng)的剛需產(chǎn)品，將把一、二線城市剛需產(chǎn)品作為銷售主流，輔助一線核心城市商業(yè)項(xiàng)目。”花樣年總裁潘軍在8月19日召開的2013年中期業(yè)績會(huì)上表示。

　　今年上半年，花樣年的營業(yè)額同比增加128.3%，達(dá)到約27.51億元，毛利也較去年同期的5.03億元增至10.3億元，增長幅度達(dá)104.8%。

　　經(jīng)過2012年的調(diào)整，今年上半年，花樣年開展了社區(qū)小額貸款公司、租賃團(tuán)隊(duì)、海外公司團(tuán)隊(duì)等新業(yè)務(wù)，據(jù)介紹，花樣年在上半年的銷售主要來自于9個(gè)核心城市的19個(gè)項(xiàng)目。

　　上半年，花樣年抓住了市場(chǎng)較好的時(shí)間點(diǎn)，發(fā)行兩期債券，管理層認(rèn)為，“這對(duì)花樣年的現(xiàn)金流是一個(gè)非常好的補(bǔ)充。”

　　與此同時(shí)，花樣年還在新加坡啟動(dòng)第一個(gè)海外項(xiàng)目。據(jù)了解，這個(gè)項(xiàng)目將被打造成高端的小戶型公寓，規(guī)模約1.3萬平方米。

　　談及拿地問題，潘軍表示，“花樣年已積累了大量優(yōu)質(zhì)的土地，在第三季度將審慎把握投資機(jī)會(huì)，將根據(jù)現(xiàn)金的情況來進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的選擇。此外，花樣年還將在海外市場(chǎng)尋找一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以配合在海外投資的需求。”

　　但是對(duì)于前海“熱”土帶來的房企爭搶，潘軍則表示，“花樣年對(duì)前海一直比較關(guān)注，但不會(huì)拿過多的資金直接參與僅以房地產(chǎn)開發(fā)作為進(jìn)入前提條件的一些競投活動(dòng)中，在前海比較成熟的時(shí)期才會(huì)考慮進(jìn)入。”

　　潘軍指，“2013年是花樣年的一個(gè)轉(zhuǎn)型之年，全年的房地產(chǎn)銷售目標(biāo)是100億，上半年我們實(shí)現(xiàn)了36.7億，完成全年計(jì)劃的37%，但是我們對(duì)于完成全年100億的目標(biāo)非常有信心。”

　　以下為花樣年2013年中期業(yè)績會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：花樣年上半年的毛利率是多少？剛才您說上半年和明年將會(huì)推出一些低成本的項(xiàng)目，這會(huì)將毛利率提高到什么水平？

　　李傅玉：今年，我們的合同銷售毛利率約37%左右，我們預(yù)計(jì)毛利率和中期差不多，大概維持在36%-37%之間。

　　而我們的毛利率從去年41%降低現(xiàn)在的37%，最主要是因?yàn)槲覀儺a(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變。在以前41%的毛利率中，商業(yè)和剛需住宅基本5：5的比例，今年我們的剛需住宅的比例提高到占比60%，商業(yè)占比40%。

　　與此同時(shí)，剛需住宅的去化率、現(xiàn)金回籠速度比商業(yè)快很多，所以在這方面我們還是應(yīng)著市場(chǎng)的情況發(fā)展，希望有更充裕的現(xiàn)金流來支撐我們的快速拓展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：花樣年未來將會(huì)拿出多少資金去收購?fù)恋?？?duì)哪些區(qū)域會(huì)重點(diǎn)考慮？

　　李傅玉：今年上半年我們用了23億來買地，在下半年，我們這些剛需產(chǎn)品在一、二線城市周轉(zhuǎn)比較快、利潤比較好、資金回籠比較多，按照我們的現(xiàn)金流來看，我們估計(jì)大概拿出8-10億。在這個(gè)前提下，我們的凈負(fù)債率較去年底保持在80%左右。

　　潘軍：下半年及未來，我們?cè)陧?xiàng)目收購方面將有更多的資金資源，我們會(huì)通過合作的方式來降低對(duì)資金的需求。

　　花樣年在一、二線城市獲取優(yōu)質(zhì)土地的能力比較強(qiáng)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的運(yùn)行也使得我們有機(jī)會(huì)獲得更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，目前也有很多的基金在尋求和花樣年在更多項(xiàng)目上的合作，所以，資金方面不會(huì)對(duì)花樣年產(chǎn)生壓力。

　　在布局上，我們也有在變化，去年我們進(jìn)入了北京，今年我們進(jìn)入了上海，而在7月份，我們還成立了廣州公司，目前已有項(xiàng)目正處洽談中。在8月初，我們?cè)偬旖蛞搏@得了土地。

　　更重要的是，我們也將發(fā)揮我們一直以來的優(yōu)勢(shì)，比如在深圳，我們會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。

　　所以，花樣年在未來城市布局主要集中在一線城市、直轄市以及核心的二線城市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：目前花樣年的小額貸款業(yè)務(wù)進(jìn)展如何？6、7月份的銷售情況又如何？

　　潘軍：小額貸款我們做了兩個(gè)范圍，應(yīng)該講放款的額度和收回利息的比例，現(xiàn)在我們每個(gè)月放約300多萬，這個(gè)數(shù)字比我們預(yù)期是增加的。每筆均額只有4.8萬元，真正做到了小微貸，支持的對(duì)象主要是一些個(gè)體工商戶、以及工薪階層。

　　當(dāng)然，這還不足以成為一個(gè)很明顯的趨勢(shì)。我們認(rèn)為，花樣年基于社區(qū)小微貸的模式是符合國際潮流，而且在體系保障和整個(gè)的業(yè)務(wù)模型設(shè)計(jì)方面在行業(yè)內(nèi)是領(lǐng)先的，下半年我們將繼續(xù)擴(kuò)大這個(gè)城市的商戶布局。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：最近土地市場(chǎng)價(jià)格都較高，這對(duì)你們集中在一、二線發(fā)展，在毛利率方面是否會(huì)受到影響？土地價(jià)格過高，會(huì)不會(huì)影響你們獲取土地的積極性？

　　潘軍：花樣年獲取土地的方式比較多樣，不單純依靠拍賣，也會(huì)參加投標(biāo)拍賣。比如在深圳，花樣年積累了大量的信用，我們利用舊改，和很多村股份公司有著非常密切的聯(lián)系，所以我們可以不通過公開市場(chǎng)獲取項(xiàng)目。

　　另外，我們有著非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，在一、二線城市，我們不僅要有住宅開發(fā)能力，更重要的還有商業(yè)管理、酒店管理能力。最近，找花樣年合作的土地方越來越多，這是因?yàn)槲覀儾粌H有開發(fā)能力，更關(guān)鍵的是我們擁有酒店和商業(yè)，以及未來社區(qū)養(yǎng)老等連續(xù)性的服務(wù)，這是很多政府和開發(fā)商所需要的。所以，我們的很多土地也是通過合作來達(dá)到實(shí)施專業(yè)服務(wù)的目標(biāo)。

　　我們認(rèn)為，單純靠開發(fā)能力獲取土地自然會(huì)產(chǎn)生激烈的競爭，而有綜合性服務(wù)能力的地產(chǎn)商在未來，我們認(rèn)為更有優(yōu)勢(shì)用更低的成本獲取更高的利潤率，來抵消剛需產(chǎn)品提升以后所帶來利潤率下降的劣勢(shì)。當(dāng)兩者相抵消的時(shí)候，我們的目標(biāo)是使我們的凈利率維持在比較穩(wěn)定的水平，這是我們認(rèn)為花樣年和同行相比擁有的最核心的能力。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：花樣年有試水金融行業(yè)，在前海也有金融服務(wù)項(xiàng)目，那么你們是否對(duì)前海下一批商業(yè)用地有競投意向？在符合公司發(fā)展的條件下，是否會(huì)拿地？

　　潘軍：花樣年對(duì)前海一直比較關(guān)注。但是，我們認(rèn)為前海非常有成長性，我們不會(huì)拿過多的資金直接參與僅以房地產(chǎn)開發(fā)作為進(jìn)入前提條件的一些競投活動(dòng)中。我們希望在花樣年擁有更強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和綜合金融服務(wù)能力以后，在前海比較成熟的時(shí)期再進(jìn)入，我們將把有限的資金投到能產(chǎn)生更大投資收益的項(xiàng)目中。

　　所以，我們會(huì)關(guān)注前海，在前海進(jìn)行相關(guān)的一些服務(wù)性的投資，而不是簡單的參與房地產(chǎn)的開發(fā)投資。目前，我們對(duì)前海的開發(fā)是持審慎態(tài)度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：目前，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力普遍在下降，對(duì)此，花樣年有什么應(yīng)對(duì)措施？剛才，也提到花樣年在轉(zhuǎn)型做社區(qū)綜合服務(wù)運(yùn)營商，這是不是應(yīng)對(duì)的方式之一？

　　潘軍：關(guān)于盈利水平，剛才我已經(jīng)講了，單純的以剛需產(chǎn)品作為主流開發(fā)的開發(fā)商一定會(huì)面臨土地的激烈競爭，如果土地市場(chǎng)是公開的，建筑市場(chǎng)成本不大，同行的競爭基本上是價(jià)格之間的競爭，這樣也勢(shì)必拉低了行業(yè)的平均盈利能力。

　　我們的策略是，第一，利用房地產(chǎn)開發(fā)所形成的產(chǎn)品，通過住戶需求的挖掘形成了我們輕資產(chǎn)服務(wù)的獲利能力，這部分輕資產(chǎn)核心利潤率在我們認(rèn)為超過25%。當(dāng)這些利潤形成規(guī)模以后，會(huì)提升花樣年的平均盈利水平。

　　第二，花樣年形成了綜合服務(wù)能力以后，將在一些城市綜合運(yùn)營型項(xiàng)目上發(fā)揮我們幾重利潤點(diǎn)，除了拿地開發(fā)之外，我們后續(xù)的運(yùn)營也會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的運(yùn)營收入，有助于我們利潤率的提升。

　　第三，這些土地有很多是政府在競標(biāo)方面給予一些支持，使得我們的開發(fā)利潤能夠好于同類單一的住宅項(xiàng)目。

　　所以，由此來提升我們的整體經(jīng)營利潤率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下半年將為花樣年貢獻(xiàn)最多的項(xiàng)目有哪些？分布哪些區(qū)域？

　　潘軍：下半年我們將在成都、天津、蘇州、桂林、東莞等城市推出更多的剛需產(chǎn)品，來滿足現(xiàn)金流的問題和營業(yè)目標(biāo)的問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：彩生活分拆上市有沒有最新的進(jìn)展情況？

　　潘軍：彩生活已經(jīng)公告，董事會(huì)已批準(zhǔn)分拆上市的請(qǐng)求。但具體時(shí)間、表現(xiàn)，我還不能透露，具體將以我們公告為準(zhǔn)。