陳淮：謝謝大家，有幾分惶恐，因為一般我講的時候，巴所長要在，今天他還沒有到，通常我講完了他要對我?guī)追峙u，給我很多的啟發(fā)，今天他不在，我恐怕就講不大好。20分鐘的時間，我講三個問題，我今天的題目是“城鎮(zhèn)化紅利，可持續(xù)增長如何再造地產(chǎn)繁榮”。

　　很多媒體朋友喜歡問，中國的新城鎮(zhèn)化如何避免過去10年的房地產(chǎn)化，這個包含一個虛假的確認的前提。好像我們過去這些年的房地產(chǎn)的發(fā)展就是一個房地產(chǎn)化。我想講的第一個問題是，中國的城鎮(zhèn)化從來沒有過房地產(chǎn)化。80年代，一個中國老人在南海邊畫了一個圈，平地生起了深圳這樣一座新城，我們有了珠三角這樣一個國民經(jīng)濟增長的帶頭地區(qū)，有了對外開放的一個窗口，有了向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的實驗區(qū)，90年代初期浦東開發(fā)，差不多是同樣再造了一個新上海，帶動了長江下游15個城市的發(fā)展，我們就有了第二個國民經(jīng)濟增長帶頭地區(qū)。把這樣一些重大的發(fā)展說成是房地產(chǎn)化，我以為是沒有道理的。這是第一條。

　　第二，我們在過去10年、20年中，不管是開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)還是新城區(qū)，這些新區(qū)建設(shè)，使我們城市的人口承載能力大為提高，我們1980年有1.9億城鎮(zhèn)人口，2012年城市里實際裝載了7.2億人，實際上在城鎮(zhèn)中遠遠超過8.5億人，因為還有流動人口沒有統(tǒng)計在內(nèi)。這流動人口不是他今天在，明天不在了，是張三走了，李四來，這個規(guī)模是不會減小的，我們城市這么多人裝進去，并且有飯吃，有工作，有地方住，這怎么能叫房地產(chǎn)化？中國的城市化帶動了我們擴大內(nèi)需，帶動了我們經(jīng)濟改革，所有這些新城區(qū)，新園區(qū)的建設(shè)，是我們新體制的最重要的試驗田。

　　第三，在過去10年、20年、30年中，真正中國走出了貧困，實現(xiàn)了溫飽，靠什么？到80年代中后期的時候，10億人里還有2.4億人吃不飽飯，到今天我們13.6億人基本解決了溫飽問題，其中主要是農(nóng)民進城經(jīng)商、務工取得的工資性收入的貢獻，并不是農(nóng)民直補的貢獻，主要是工資的貢獻，誰給他們提供了工資和工資性收入？城市和城市建設(shè)。盡管這個城市建設(shè)過程中，還存在著巨大的不足，在制度上，在基礎(chǔ)設(shè)施的完善上，我們還能舉出更多的不足，但是不論它怎么不足，也不可以把它概括為所謂的房地產(chǎn)化，這種認識是過于片面和不符合歷史與客觀實際的。我們能夠開了舉世矚目的奧運會、世博會，能夠有一大批和全世界在一個水平線競爭的產(chǎn)業(yè)，比如中國的家電產(chǎn)業(yè)當之無愧的世界第一，不論是黑家電、白家電、大家電、小家電，我們世界第一。比如我們的鋼鐵業(yè)，中國的鋼產(chǎn)量占全世界鋼產(chǎn)量的67%，比如我們的汽車業(yè)在2009年一舉從1300多萬輛暴增到1800多萬輛，從那以后穩(wěn)居世界第一，這些規(guī)模的擴張，沒有城市化、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，是不可想象的。希望我們大家把眼界看開闊一點，特別是我們掌握了媒體輿論喉舌的朋友們，再不要說這種無知、過于狹窄的話。

　　中國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化的紅利，我們已經(jīng)嘗到了，并且還在不斷的擴張和示范中，這是第一。

　　第二，我們怎么能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的問題？我從一些公共媒體上、輿論平臺上看到，又開放房地產(chǎn)企業(yè)再融資是不是就泡沫了？房地產(chǎn)企業(yè)拿地是不是就是我們的城鎮(zhèn)化又走偏了？房地產(chǎn)企業(yè)不拿地、不融資，它干什么？開海鮮館不進貨、不買魚蝦，他怎么做生意？這個問題問得是沒有邏輯和道理的。古今中外，凡是蓋房子，一般規(guī)律就是要借錢的，山區(qū)老農(nóng)民給兒子娶媳婦蓋房子，也要把十里八鄉(xiāng)親戚朋友借遍，這叫動用農(nóng)村社會金融資源。消耗土地、資金，這是正常的再循環(huán)過程。

　　我們首先說，怎么樣房地產(chǎn)業(yè)就平穩(wěn)健康發(fā)展了？第一是讓他們更快、更多、更好地蓋房子，而不是把開發(fā)商都逮起來，不讓蓋房子，不蓋、少蓋、蓋壞房子。還有比蓋更多房子更重要的城鎮(zhèn)化的事嗎？不管是房價問題，還是蝸居問題，還是剛需問題，還是農(nóng)民的市民化問題，在城鎮(zhèn)化的問題上，首先要有房地產(chǎn)業(yè)在規(guī)模、技術(shù)、競爭力上不斷改善和提高，而不是萎縮。

　　第二，房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，是把房子蓋在合適的地方，我們過去十年蓋了非常多的房子，我們住房建設(shè)的規(guī)模和速度可以說全世界無人能比，我們僅僅北京和上海一個城市，一年的開盤總量可以抵得上歐盟主要城市加在一起的開盤總量，但是最重要的是，我們的房子過度集中在北、上、廣、深了。

　　剛才我們前一個發(fā)言者說北京的房價漲了多少，或者房子增長了多少，而全國只增長了5%，我們過去一些年，城市結(jié)構(gòu)的不合理，是今后一個重點需要調(diào)整的方向，如果我們不能解決大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展、二三線城市的加速擴張，而不是限制，那么我們永遠解決不了北、上、廣、深的房價問題，你用限購、限貸、限價，你把什么都限制了，你也不可能解決這些地方的房價問題。因為這些有限的大城市不可能無限制的蓋房子，并且容納幾億人的需求的。健康平穩(wěn)發(fā)展的第二個，在調(diào)整供求關(guān)系上，把供和求更多的重心放在二三線城市，放在中小城鎮(zhèn)，實現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。

　　第三，房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展還需要改革，我們現(xiàn)在最大的問題是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中兩個最基礎(chǔ)、最重要的要素，一個叫土地，一個叫資金，它們還遠遠沒實現(xiàn)市場經(jīng)濟。政府還是唯一的土地供應者，政府既是供給者，又是房地產(chǎn)市場的調(diào)控者，又是土地利益的受益者，這樣一種格局，不可能有什么平穩(wěn)健康發(fā)展，土地制度的改革以及充分市場化，包括資金，今天上午我們討論的問題中我曾經(jīng)講到一點，我們現(xiàn)在有市場化的利率嗎？也就是資金的價格有通過自發(fā)的、充分競爭實現(xiàn)的市場價格嗎？我們有多元化的市場化融資渠道嗎？我們有供開發(fā)商選擇的風險配置方式不同的直接融資品種嗎？改革不僅僅是向市場經(jīng)濟的改革，還包括要不斷地削減，而不是強化政府的權(quán)力。在過去十年的調(diào)控中，我們最大的缺陷之一，就幾乎所有的調(diào)控措施，不管它是國五、國十、國二十，都是在不斷地強化政府的權(quán)力，弱化市場經(jīng)濟配置資源的作用。市場那只看不見的手越來越看不見，政府那只閑不住的手，越來越閑不住。改革是我們健康、平穩(wěn)發(fā)展的最關(guān)鍵、最重要的落腳點第一。

　　第四，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)有限的供給？我們絕不可能在未來3年、5年、10年、20年這樣一個短期、長期的過程中，讓所有的需求想在什么時間實現(xiàn)就什么時間實現(xiàn)，恐怕供不應求將是長期存在的，哪一部分住房需求應該最先解決？住房緊張的群體，等著結(jié)婚的群體，以及進城務工、經(jīng)商群體，他們應該是我們的供給中首先應該得到滿足的群體。這是我講的第二個問題，什么叫房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，別老把短期的調(diào)控和長效機制聯(lián)系起來，長效機制是一項制度建設(shè)，是我們的房地產(chǎn)企業(yè)怎么更強大，而不是弱小，勞動力的需求更快更好的滿足，而不是通過政府的分配來得到滿足。

　　最后說一個短期的經(jīng)濟運行問題。2013年中國經(jīng)濟首位的目標是維護國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行，是保住國民經(jīng)濟增速的下限，防止通脹突破上限。在這樣一個過程中，我們從一季度、二季度的觀察，我們遇到了一些比我們預想的要困難得多的問題，比如說出口，盡管7月份出口有所回升，但6月份的時候我們的出口是負增長3%以上，盡管昨天的說句說財政7月份的同比是增長的，但是上半年財政增長只有3%，這是一個很困難的格局。經(jīng)濟增速直接決定著就業(yè)，決定著財政收支平衡，決定著煤炭、鋼鐵、石油化工等行業(yè)的經(jīng)營狀況，決定著銀行資金狀況控制在一定的規(guī)模。即便我們7月份出口數(shù)據(jù)有所改觀，但是我們注意到上半年人民幣升值為5.6%，這樣一個升值帶來的結(jié)果不能使出口成為經(jīng)濟增長的動力。

　　而投資方面，這兩天發(fā)改委的領(lǐng)導說，我們不可能再有一個新的四萬億，即便有也是有效率的。擴大消費需求固然是我們解決這個矛盾的根本之策，但是擴大消費、擴大內(nèi)需不可能在短期內(nèi)有跳躍式的增長。在2013年，在投資增長中，最穩(wěn)定、貢獻最大的首先就是房地產(chǎn)業(yè)。因此，2013年穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模和增速對于國民經(jīng)濟來說是一個至關(guān)重要的事，而不是相反。

　　至于通貨膨脹，請大家注意，通貨膨脹指的是居民消費價格，而不是資產(chǎn)價格，我們說的房價、股價都是資產(chǎn)價格，表達通貨膨脹的CPI說的是消費品和居民消費價格，兩個價格別一概而論。當然，我們2013年究竟會不會有惡性通脹出現(xiàn)，現(xiàn)在在各個領(lǐng)域人們也有不同的說法，人們說現(xiàn)在更多的應該擔心通貨緊縮，因為我們幾乎沒有一個制造業(yè)領(lǐng)域，或者實業(yè)領(lǐng)域是供不應求的，更多的是供大于求，而且據(jù)2012年和2013年上半年的物價數(shù)據(jù)，連溫和正常通脹的3%下限都沒達到，不值得把通貨膨脹問題提出來。我以為還是小心為好，因為從2008年以來，中國通貨膨脹的推動因素都不主要是中國自己的供求不平衡，而是外部因素為主。比如國際大宗商品價格上漲，再比如說美國的量化寬松貨幣政策給我們出的，人民幣要么升值，要么忍受輸入性通脹這樣的兩難問題，這個問題有點專業(yè)，我不在這里展開說。簡單說，不論是維護國民經(jīng)濟的增長速度，還是防止通貨膨脹，房地產(chǎn)業(yè)在2013年首先是扮演一個正面，而不是相反的角色，這是一個已成定局之事。