何劍波：各位來(lái)賓、朋友們，大家下午好！本次博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，講到新力量或者創(chuàng)新，那就不得不談到新力量這個(gè)時(shí)代，今天我想在這里和大家分享一下我們對(duì)這個(gè)時(shí)代和行業(yè)的一些看法。

　　現(xiàn)在我們講房地產(chǎn)的改革時(shí)代，可能都離不開(kāi)一個(gè)關(guān)鍵詞，叫做新型城市化。新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，新型城市化在多個(gè)場(chǎng)合被屢次提及，在十八大報(bào)告中，對(duì)城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)的表述，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“積極穩(wěn)妥的推進(jìn)城市化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，走集約、智能、綠色、低碳的新型城市化道路，一直到近期，中央政治局會(huì)議提出的，推進(jìn)以人為核心的新型城市化，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的內(nèi)容，都越來(lái)越清晰地表明，以人為核心的新型城市化的時(shí)代，其實(shí)就是我們房地產(chǎn)行業(yè)所處的新時(shí)代。

　　中國(guó)發(fā)展到今天，城鎮(zhèn)化的提出不是拍腦袋拍出來(lái)的，而是很多專(zhuān)家經(jīng)過(guò)大量的研究，包括借鑒了其它國(guó)家的發(fā)展規(guī)律，包括城鎮(zhèn)化的規(guī)律，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的相互作用等等而得出的結(jié)論，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)人的城鎮(zhèn)化，首先也離不開(kāi)物的城鎮(zhèn)化，離不開(kāi)城市建設(shè)發(fā)展，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)物理的空間，人也不可能城鎮(zhèn)化，只不過(guò)我們現(xiàn)在物的城鎮(zhèn)化是走在前頭了，走得比較快，但是人還沒(méi)有城鎮(zhèn)化，所以現(xiàn)在提新型城鎮(zhèn)化，實(shí)際上是反過(guò)來(lái)補(bǔ)這個(gè)課。如果說(shuō)過(guò)去十幾年城鎮(zhèn)化率從20%到30%一直到50%的過(guò)程，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)高速發(fā)展時(shí)代的話(huà)，那么以人為核心的基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)化率要從50%發(fā)展到80%到90%的過(guò)程，將開(kāi)創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的另外一個(gè)新的階段。美國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到90%，韓國(guó)已經(jīng)達(dá)到了80%，如果做一個(gè)比較，美國(guó)大中城市的吃穿住行用，以及基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件等等，和中國(guó)的大中型城市其實(shí)是沒(méi)有太大差別的。但是為什么美國(guó)是發(fā)達(dá)國(guó)家，而中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家呢？差別就在于在這個(gè)大中城市之外還有40%沒(méi)有實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

　　現(xiàn)階段關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的研究?jī)?nèi)容，大多是從政府和學(xué)者的角度出發(fā)的，這些內(nèi)容大家都接觸比較多，今天我在這里主要是想從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的角度去談一些具體的內(nèi)容。無(wú)論過(guò)去十幾年的城鎮(zhèn)化，還是現(xiàn)在的新型城鎮(zhèn)化，大概可以總結(jié)出6個(gè)基本的要素：土地、房屋、產(chǎn)業(yè)、人、戶(hù)籍、權(quán)利。過(guò)去十幾年的城鎮(zhèn)化關(guān)注點(diǎn)主要在土地、房屋和產(chǎn)業(yè)上，是以物為核心，表現(xiàn)出來(lái)的是物的城鎮(zhèn)化的特點(diǎn)。而新型城鎮(zhèn)化的關(guān)注點(diǎn)在于人，是強(qiáng)調(diào)以人為核心的城鎮(zhèn)化，要實(shí)現(xiàn)人、戶(hù)籍、全國(guó)和土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。

　　如果我們從研究新型城鎮(zhèn)化的6個(gè)基本要素來(lái)看，其實(shí)新型城鎮(zhèn)化有兩個(gè)核心內(nèi)容，就是市民化和房地產(chǎn)化，這里我想表達(dá)的房地產(chǎn)化是廣義的房地產(chǎn)化。首先講講市民化，市民化其實(shí)就是人的城鎮(zhèn)化的表達(dá)，即城鎮(zhèn)化下人、戶(hù)籍、權(quán)利的統(tǒng)一，而房地產(chǎn)化就是以人為核心的土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的結(jié)合模式，及人、戶(hù)籍、權(quán)利與土地、房屋、產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。過(guò)去十幾年，城鎮(zhèn)化極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)的發(fā)展，高樓大廈蓋起來(lái)了，新城、新的產(chǎn)業(yè)園建起來(lái)了，在城里居住的人也多了，但是在這個(gè)過(guò)程中卻忽略了人的多方面需求，光有房子不行，得給他戶(hù)口，給他相應(yīng)的福利保障，政治權(quán)利、就業(yè)權(quán)利、受教育的權(quán)利等等?，F(xiàn)在這樣的情況在北京就非常普遍，許多人在北京生活了很多年，但是沒(méi)有戶(hù)口，不能買(mǎi)房，不能買(mǎi)車(chē)，孩子不能上學(xué)，醫(yī)保也解決不了，這個(gè)矛盾非常突出。所以表面上看，北京好像已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全面的城鎮(zhèn)化，但實(shí)際上如果以人的城鎮(zhèn)化的角度來(lái)衡量的話(huà)，還差得很遠(yuǎn)。大城市是這樣，中小城市也是這樣，因此，新型城鎮(zhèn)化與過(guò)去相比，最重要的體現(xiàn)就是市民化和房地產(chǎn)化這兩個(gè)方面。

　　在市民化的過(guò)程中，人、戶(hù)籍、權(quán)利的統(tǒng)一是政府需要重點(diǎn)關(guān)注和解決的。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)農(nóng)民工總量超過(guò)了2.5億人，20%的農(nóng)民工子女無(wú)法入讀全日制學(xué)校，參加保險(xiǎn)的比例還沒(méi)有超過(guò)30%，大部分地區(qū)沒(méi)有將農(nóng)民工打入住房保障對(duì)象，以非戶(hù)籍地生活6個(gè)月以上統(tǒng)計(jì)，2011年我國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)達(dá)到了2.3億，其中78.8%在東部地區(qū)，其中80在大中型城市，44%在省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市。2012年中國(guó)社科院發(fā)布的城市藍(lán)皮書(shū)指出，當(dāng)前城市人口中，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的總量是2.4億人，占城市人口的1/3左右，2012年全市按戶(hù)籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅有35%，如果按照公布的2011年城鎮(zhèn)中農(nóng)業(yè)人口市民化程度平均為40%計(jì)算，中國(guó)真實(shí)的、完全的城市化率只有42%，比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的常住人口城鎮(zhèn)化率的52%要低10個(gè)百分點(diǎn)，所以目前來(lái)看，市民化的道路還是任重道遠(yuǎn)的。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)來(lái)說(shuō)，就更應(yīng)該放在房地產(chǎn)化上面。新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但是房地產(chǎn)化是其發(fā)展的基礎(chǔ)和重要的表現(xiàn)形式。

　　在新型城市化的大背景下，房地產(chǎn)不再是狹義的房地產(chǎn)，而是廣義的，它包含了居住、社交、購(gòu)物、休閑、康體、旅游、養(yǎng)老等與人的生活相關(guān)的部分。也包括了工業(yè)、產(chǎn)業(yè)等與生產(chǎn)相關(guān)的部分，不僅包括了大中小城市的部分，而且也包括了小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)的部分。講到新型城鎮(zhèn)化下面房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，我們首先來(lái)看幾個(gè)數(shù)字，從經(jīng)濟(jì)增量的角度來(lái)看，從1990年到2010年，我國(guó)按1990年不變價(jià)計(jì)算，GDP增長(zhǎng)了39萬(wàn)億，其中89%來(lái)自第三產(chǎn)業(yè)，2000年到2010年，按照2000年不變價(jià)格計(jì)算的新增GDP是21.5億元。其中94%是來(lái)自二三產(chǎn)業(yè)，從1990年到2010年一起計(jì)算，總共增加的GDP物是30.4萬(wàn)億元，其中91.6%來(lái)自二三產(chǎn)業(yè)，未來(lái)新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來(lái)越依靠二三產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，結(jié)果就將把二三產(chǎn)業(yè)用地需求和對(duì)房屋的需求大幅度拉升上來(lái)。未來(lái)我國(guó)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移規(guī)模巨大，城市藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)到2030年大概有3.9億農(nóng)業(yè)人口要市民化，其中存量有1.9億，增量達(dá)到2億，目前城市的房地產(chǎn)限購(gòu)政策主要是基于城市戶(hù)籍要素的，在這個(gè)龐大的市民化過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這就是一個(gè)賦予了精神文化需求的土地和房屋的巨大需求。從這兩個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，依然是前景光明，道路廣闊。

　　新型城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，我們依然從城鎮(zhèn)化的基本形式來(lái)入手進(jìn)行判斷，城鎮(zhèn)化過(guò)程有兩個(gè)典型的形式，一個(gè)是城鎮(zhèn)化數(shù)目的增多，二是各城市內(nèi)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，從過(guò)去十幾年城鎮(zhèn)化的結(jié)果看，我們看到的更多的是后者，從200年到2010年，北京總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)了41%，上海增長(zhǎng)了37.5%，天津增長(zhǎng)了29%，同期全國(guó)城鎮(zhèn)人口平均只增長(zhǎng)了5.8%，這也就是過(guò)去城鎮(zhèn)化的主要形式。而前者非常容易被人忽略掉，城市的新區(qū)、衛(wèi)星城、中型城市和小型城市的連接區(qū)域，城市和城市之間的過(guò)渡區(qū)域則是城鎮(zhèn)數(shù)目增加的最好機(jī)會(huì)。未來(lái)在新型城鎮(zhèn)化的模式下，土地和房屋的結(jié)合，不僅在大中小城市，而且會(huì)延伸到更多的小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)中。這兩個(gè)方向都是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的廣闊平臺(tái)。城鎮(zhèn)數(shù)目的增多和城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，都應(yīng)該由市場(chǎng)的手，而不應(yīng)該僅僅由政府強(qiáng)制性的拉動(dòng)，政府大量的基礎(chǔ)設(shè)施的投入，造成財(cái)政的負(fù)擔(dān)壓力加大，被逼無(wú)奈要高價(jià)賣(mài)地去消除赤字，在企業(yè)買(mǎi)地成本增高過(guò)后，什么賺錢(qián)就賣(mài)什么，最后導(dǎo)致房子賣(mài)完了，但是區(qū)域也沒(méi)有發(fā)展起來(lái)。所以未來(lái)著重的是政府的權(quán)責(zé)明確之后，區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)。從發(fā)展模式來(lái)看，有三種模式是可以看得到的，一種是城市的復(fù)合發(fā)展模式，第二是小城鎮(zhèn)的發(fā)展模式，第三是新型的農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展模式。

　　城市復(fù)合發(fā)展模式，一般是處于城鎮(zhèn)化率比較高的區(qū)域，以典型的城市群來(lái)講，城市群中核心大城市和分散在大城市周邊的中型城市在過(guò)去十幾年的城市化過(guò)程中，物的城市化已經(jīng)發(fā)展到一定的高度，以人為核心的城市化已經(jīng)進(jìn)行了有益的探索，在未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的時(shí)代，這類(lèi)區(qū)域會(huì)更多表現(xiàn)為復(fù)合型的發(fā)展機(jī)會(huì)，即居住功能和社交功能的結(jié)合，居住功能與休閑區(qū)的結(jié)合等等。這樣的機(jī)會(huì)對(duì)企業(yè)資金能力、運(yùn)營(yíng)能力和資源整合能力都有不小的挑戰(zhàn)，但是在利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和品牌影響力兩個(gè)方面的回報(bào)都是很豐厚的。第二種模式是小鎮(zhèn)發(fā)展模式，上午已經(jīng)有一些嘉賓特別的專(zhuān)題講到了小鎮(zhèn)發(fā)展模式，這是未來(lái)提高城市化水平的中間層，在城市群的發(fā)展和形成過(guò)程中，核心大城市和中型城市的連接區(qū)域，中型城市和小型城市的連接區(qū)域，以及城市和城市之間的過(guò)渡區(qū)域是今后新城鎮(zhèn)發(fā)展的一個(gè)廣闊舞臺(tái)，在未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，我們預(yù)測(cè)這種極具特色的，集合了休閑、旅游、康體、養(yǎng)生，乃至產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等功能的新型小鎮(zhèn)將會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)巨大機(jī)會(huì)，這種新型小鎮(zhèn)既承載了城市的功能，也承載了旅游、休閑、度假的功能，同時(shí)還承襲了城市的功能，同時(shí)還承載了區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能，在區(qū)域發(fā)展和人口導(dǎo)入方面都有創(chuàng)造性的示范作用。五礦在最近幾年也是在廣東省投資運(yùn)作了哈斯塔特小鎮(zhèn)，也是在我們對(duì)小鎮(zhèn)多年研究的基礎(chǔ)上總結(jié)和實(shí)踐出來(lái)的，目前也取得了初步的成功，對(duì)于初步發(fā)展和人口導(dǎo)入都有一個(gè)不小的帶動(dòng)。第三個(gè)是新型農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展模式，這一般會(huì)出現(xiàn)在城市化率比較低的區(qū)域，這種模式目前在國(guó)內(nèi)還處于探索階段，一些企業(yè)的探索性的嘗試，大部分還是在物的城鎮(zhèn)化階段，與人的結(jié)合還比較薄弱，未來(lái)在新型城鎮(zhèn)化階段，新型的農(nóng)村社區(qū)發(fā)展模式是最集中體現(xiàn)市民化和房地產(chǎn)化結(jié)合成果的模式，目前在發(fā)展模式方面還有比較大的一個(gè)發(fā)展空間，包括我們現(xiàn)在很多企業(yè)在參與一些新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)等等，誰(shuí)在方面應(yīng)該都做了很多探索，我們也在做相關(guān)的研究，主要是集合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)工業(yè)、休閑、旅游、養(yǎng)老、人居等等，把一二三產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，在未來(lái)將會(huì)形成以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的重要實(shí)踐途徑。

　　在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展不僅是非常重要的，而且是具有示范作用的。在我們國(guó)家各行各業(yè)里面，房地產(chǎn)行業(yè)是市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，對(duì)其它行業(yè)的發(fā)展來(lái)講，甚至對(duì)政府經(jīng)濟(jì)政策的制定，都能提供一些參考和示范的作用，可以為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)政策提供一個(gè)樣本，新型城鎮(zhèn)化的兩個(gè)內(nèi)容是市民化和房地產(chǎn)行業(yè)化，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也需要變革，需要尋找創(chuàng)新方向，要用新的發(fā)展思路和發(fā)展模式去面對(duì)新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。政府有新時(shí)期的執(zhí)政思路，作為企業(yè)來(lái)講，我們也要有新時(shí)期的發(fā)展思路。房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)的發(fā)展越來(lái)越去行政化，在變革的背景下，新力量將會(huì)創(chuàng)造新的高度。

　　謝謝大家。