三四線銷售意外回升，增長持續(xù)性有待驗證。開工跳增幅度超預期，未來仍在溫和回升之中。

　　投資要點：

　　三四線銷售意外回升，增長持續(xù)性有待驗證。2013年7月全國商品房銷售面積9700萬方，同比增長12.4%，較6月增加1.6個百分點；商品房銷售金額6172億，同比增長14.6%，較6月回落3.1個百分點，銷售面積增速高于我們月初預期的0%，主要原因三四線城市銷售增速偏高。1)7月7月一二線市場銷售平淡，同比回落11.7個百分點至3.6%，與申萬監(jiān)控重點城市情況吻合，基本符合預期。2)三四線城市在基數上升11個百分點的情況下，銷售面積單月同比從6月的8.3%逆勢上升10.5個百分點至18.8%，大幅超出我們預期0%。但由于7月三四線銷售超預期回升出現在6月超預期下降之后，且絕對水平仍在平穩(wěn)范圍內，并不能確認回升趨勢，需留待下月數據驗證。

　　但我們認為，下半年的資金環(huán)境仍處于中性略偏緊狀態(tài)，銷售難有超預期的表現。維持下半年銷售同比將降至0%左右徘徊的判斷，1-4季度全國銷售面積的單季度增速分別為37%、25%、2%、3%，維持13年銷售面積增速12%的預測。

　　開工跳增幅度超預期，未來仍在溫和回升之中。2013年7月新開工面積1.67億平，單月同比45.2%，較6月大幅上升31.0個百分點，跳增幅度超過預期，但主要原因仍在于我們對去年基數影響估計不足。雖然7月新開工單月同比跳增幅度較大，但我們仍然認為下半年新開工的上升幅度將較溫和，主要原因在于：1)2季度銷售相對疲軟，下半年開發(fā)商進一步加強開工力度的動力不足；2)三四線地區(qū)庫存仍然較高且去化相對緩慢，將從中長期壓制開工增幅。維持13年新開工面積增速9%的預測，3、4季度的新開工單季度同比分別為13%、17%。

　　資增速小幅回升，竣工面積增長加速是下半年投資主要制約。2013年7月全國房地產開發(fā)投資額7474億元，同比增長21.2%，較6月上升1.8個百分點，略低于月度數據前瞻中預測的24%。7月投資上升的幅度不及預期，主要原因是竣工面積提升速度加快。7月竣工面積單月增速達17.7%，較6月進一步提升了6.8個百分點，竣工面積加大可能將是下半年投資增長的主要制約因素。預計3、4季度土地購置費和新開工逐漸回升伴隨竣工面積增長和基數逐漸抬高，投資同比將在20%左右徘徊，維持13年投資增速20%的預測。

　　維持各項預測。維持13年銷售面積增速12%、新開工增速9%、投資增速20%的預測。

　　維持行業(yè)觀點，政策性事件仍可刺激股價繼續(xù)反彈，但邊際效果漸次減弱。

　　在中性偏緊的貨幣環(huán)境下，下半年銷售對支撐板塊持續(xù)反彈支撐乏力，但由于估值低、業(yè)績確定，仍有配置和防御價值，相對收益將得以延續(xù)。維持月報觀點，就8月看，再融資、城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)等政策性事件仍可繼續(xù)刺激股價反彈，但邊際效果將漸次減弱。若要參與，建議關注泛海建設、鐵嶺新城、中天城投、首開股份等涉及棚戶區(qū)和舊城改造、且可能有再融資需求的公司。

　　就下半年看，在中性偏緊的貨幣環(huán)境下，預計下半年銷售難超預期，基本面對板塊持續(xù)反彈支撐乏力，但由于估值較低、業(yè)績確定，地產仍具有配置和防御的價值，板塊將取得相對收益，推薦保利地產、萬科A、華夏幸福等。

　　申銀萬國-房地產行業(yè)7月統(tǒng)計數據點評：竣工加速制約投資增速，三四線銷售回升待驗證