其實(shí)海南的房子本來(lái)就不是必須品而是一個(gè)奢侈品，奢侈品賣給別人干什么呢？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在8月16日富力的業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)李思廉表示富力目前的土地儲(chǔ)備足以滿足自身發(fā)展，因此拿地較謹(jǐn)慎。

　　他認(rèn)為，地價(jià)近期不會(huì)有大幅上升，未來(lái)會(huì)加大二三線城市的土地儲(chǔ)備。

　　這與觀點(diǎn)新媒體在之前對(duì)富力副總經(jīng)理趙沨采訪時(shí)，其對(duì)二三線城市發(fā)展的回答幾乎一樣。但趙沨同時(shí)也表示，富力會(huì)深耕現(xiàn)有的城市，在此基礎(chǔ)上才會(huì)考慮是否進(jìn)入一些全新的城市。

　　作為富力海南項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人，趙沨長(zhǎng)期廣州海南兩地奔波。而對(duì)于受調(diào)控影響頗為嚴(yán)重的海南市場(chǎng)，趙沨在接受采訪時(shí)直言，海南樓市的確比以前差了一些。

　　“其實(shí)海南本來(lái)就沒(méi)有什么剛需，加上現(xiàn)在還在限購(gòu)”，對(duì)于海南市場(chǎng)，趙沨如此感慨。事實(shí)上，趙沨也很清楚，海南的房子對(duì)于普通大眾而言，就像是奢侈品而并非必需品，所以購(gòu)買對(duì)象有限，畢竟一般人買個(gè)奢侈品來(lái)干什么呢？

　　但同時(shí)，趙沨也表示，應(yīng)該將海南樓市放開(kāi)，并作為一些有錢人的投資渠道之一，這樣有助于資金的流動(dòng)，也可以吸納更多的資金。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上對(duì)趙沨的采訪整理實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：我們知道您主要負(fù)責(zé)富力海南的項(xiàng)目，那么您怎么看待目前海南的市場(chǎng)呢？

　　趙沨：海南樓市受宏觀調(diào)控影響可能比以前會(huì)差一些，但具體差幾成很難講，只能說(shuō)海南省整個(gè)成交都要差一些。其實(shí)海南本來(lái)就沒(méi)有什么剛需，加上現(xiàn)在還在限購(gòu)。

　　其實(shí)海南的房子本來(lái)就不是必需品而是一個(gè)奢侈品，奢侈品賣給別人干什么呢？我認(rèn)為海南房?jī)r(jià)越貴越好，把中國(guó)的錢消化掉，讓資金流動(dòng)起來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：指投資在房地產(chǎn)上？

　　趙沨：都一樣。其實(shí)受影響是很多方面的，大形勢(shì)下國(guó)家的限購(gòu)政策，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，購(gòu)房的欲望也沒(méi)有那么高，反而應(yīng)該讓這種度假項(xiàng)目有投資的需要，可以吸納資金。

　　觀點(diǎn)新媒體：那您怎么看海南房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走向呢？

　　趙沨：長(zhǎng)遠(yuǎn)還是從戰(zhàn)略考慮，海南的資源還是非常稀缺的，全中國(guó)就這一個(gè)地方，隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還需要滿足老百姓的吃穿住行，各方面會(huì)變得越來(lái)越舒適。其實(shí)買海南的房子就像買手表一樣，雖然每次只能戴一塊表卻可能存了十塊表在家里面，那些表都會(huì)帶嗎？也不一定，但作為生活已經(jīng)到了享受的時(shí)候，就要配備這些東西也是正常的，但前提是經(jīng)濟(jì)確實(shí)發(fā)展到一定的程度。

　　其實(shí)國(guó)外也一樣，度假產(chǎn)品受經(jīng)濟(jì)調(diào)控和發(fā)展的影響是最早顯現(xiàn)的，影響也是最大的，但經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)之后這種獨(dú)特的產(chǎn)品也不愁賣。實(shí)際上現(xiàn)在海南的整體均價(jià)是超過(guò)國(guó)內(nèi)很多城市，這也是海南樓市的價(jià)值體現(xiàn)，也不是便宜了就一定有人買。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么富力會(huì)考慮調(diào)整海南項(xiàng)目的產(chǎn)品類型以針對(duì)剛性需求嗎？

　　趙沨：海南的人口本來(lái)很少，剛性需求在哪里呢？從來(lái)沒(méi)有。海南從來(lái)沒(méi)有人流浪街頭。

　　觀點(diǎn)新媒體：那會(huì)選擇加大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資嗎？

　　趙沨：這種方面不會(huì)特別多，富力還是希望更多生產(chǎn)能解決城市居住的剛性需求的產(chǎn)品，度假產(chǎn)品不是富力的重點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么商業(yè)項(xiàng)目會(huì)加大投資嗎？特別是在廣州，隨著珠江新城那些商業(yè)項(xiàng)目的逐漸出售之后，富力是否會(huì)在廣州增加商業(yè)土儲(chǔ)？

　　趙沨：我個(gè)人認(rèn)為拿出來(lái)賣的不叫商業(yè)項(xiàng)目，拿出來(lái)租才是商業(yè)項(xiàng)目，或者說(shuō)真正自己持有運(yùn)營(yíng)的叫商業(yè)項(xiàng)目更確切一些。比如酒店是富力自己運(yùn)營(yíng)和持有的，而寫字樓開(kāi)發(fā)了之后再賣掉，對(duì)于公司來(lái)講就是投資，這和住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)并沒(méi)有太大的區(qū)別，也不需要增加太多其他人力物力的消耗。

　　比如商場(chǎng)持有運(yùn)營(yíng)需要團(tuán)隊(duì)，酒店管理也需要團(tuán)隊(duì)持續(xù)的進(jìn)行維護(hù)，但本質(zhì)上開(kāi)發(fā)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目再賣掉和開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目再賣掉是一樣的。

　　觀點(diǎn)新媒體：即使如此，商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和需要投資的資金畢竟還是會(huì)遠(yuǎn)超住宅項(xiàng)目，不擔(dān)心影響資金鏈嗎？

　　趙沨：這還是要看怎么運(yùn)作項(xiàng)目的。在珠江新城的商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域很重要，珠江新城在廣州的核心區(qū)位，是真正的CBD，所以這些商業(yè)項(xiàng)目會(huì)有自己的價(jià)值，其實(shí)富力在這里的項(xiàng)目也不見(jiàn)得比住宅貴，比如珠江新城有住宅均價(jià)在五六萬(wàn)元的，但富力商業(yè)項(xiàng)目的均價(jià)才三萬(wàn)元左右。

　　所以對(duì)富力來(lái)講區(qū)分是不是商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該是看這個(gè)項(xiàng)目是不是出售的，持有項(xiàng)目然后持續(xù)運(yùn)營(yíng)收租金是一種經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)完了賣掉是另一種模式。

　　萬(wàn)達(dá)很多商場(chǎng)是沒(méi)有賣的，然后持有在自己手上進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，這叫做商業(yè)項(xiàng)目。如果賣掉了就跟開(kāi)發(fā)商沒(méi)關(guān)系了，寫字樓賣完了跟開(kāi)發(fā)商有什么關(guān)系呢？只是需要找一個(gè)管理公司就可以了，以后賺不賺錢和開(kāi)發(fā)商沒(méi)關(guān)系了。

　　觀點(diǎn)新媒體：但在市場(chǎng)不好的時(shí)候，大量持有的商業(yè)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)很多不是嗎？

　　趙沨：對(duì)。但這是每個(gè)企業(yè)自己的配置，有的企業(yè)會(huì)這樣是為了資產(chǎn)的沉淀或者形象的表達(dá)，這就要看不同企業(yè)的戰(zhàn)略和定位了。比如很多香港的寫字樓是不賣的，新鴻基的寫字樓基本都不賣，現(xiàn)在香港哪里能有寫字樓賣呢？香港形成的商業(yè)模式都是拿來(lái)租。

　　觀點(diǎn)新媒體：從富力每個(gè)月公布的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，賣的最好的依然是廣州，然后北京、天津。

　　趙沨：不光我們，可能所有的房地產(chǎn)公司都是這樣。

　　像海南這樣的地方，作為度假買與不買，今天買還是明天買沒(méi)有太大的區(qū)別，但是對(duì)于城市的住宅，居民要結(jié)婚要改善，又覺(jué)得房子會(huì)漲價(jià)就必須搶先買，這個(gè)時(shí)候很多人就真的是必須買。所謂的剛需包括投資需要的人，覺(jué)得房子會(huì)漲價(jià)就會(huì)買，不管自己住或者怎么樣也好都會(huì)買的。海南就無(wú)所謂，除非一個(gè)人的錢確實(shí)比較多了，生活享受到一定的程度必須買一套來(lái)度假，或者來(lái)展示身份就會(huì)在海南買。

　　觀點(diǎn)新媒體：在西安、重慶這些地方項(xiàng)目的情況怎么樣？

　　趙沨：銷售都不錯(cuò)。銷售量肯定是廣州、北京比較大，但這些二線城市的銷售比例都還不錯(cuò)。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力會(huì)逐漸加大在這些二線城市的投資嗎？

　　趙沨：應(yīng)該會(huì)，公司一直都在尋找一些新的城市發(fā)展，也會(huì)深耕一些城市。有的城市我們現(xiàn)在項(xiàng)目比較少，單個(gè)城市的量還不夠，那么富力會(huì)在這些有一定基礎(chǔ)的城市加大投入。

　　觀點(diǎn)新媒體：但觀察富力的拓展，發(fā)現(xiàn)基本都是在已有項(xiàng)目的城市發(fā)展，似乎很少進(jìn)入全新的城市？

　　趙沨：這也是富力發(fā)展的原則之一，希望在一個(gè)城市深耕，爭(zhēng)取在這個(gè)城市做多一些。

　　要到更多的覆蓋還得考慮人力資源及公司的管理覆蓋不覆蓋得了，有的公司一百多個(gè)項(xiàng)目在七八十個(gè)城市，但我們到現(xiàn)在為止才十幾個(gè)城市，每個(gè)城市有幾個(gè)項(xiàng)目或者只有單個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然每家企業(yè)風(fēng)格不一樣。

　　當(dāng)然富力也會(huì)挖掘其他的一些城市去拓展，公司也有這樣的打算，現(xiàn)在正試探的做一些事。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在大家最關(guān)注的可能也是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)及政策的走勢(shì)，您個(gè)人是怎么看的？

　　趙沨：在活動(dòng)上有人問(wèn)政府官員，調(diào)控這么久到底誰(shuí)得利？是老百姓買得起房了？還是政府可以收多點(diǎn)錢和稅？還是開(kāi)發(fā)商賺了很多？其實(shí)很難回答調(diào)控做到最后到底是要讓誰(shuí)買得起房子。所以政府再出政策干什么？我覺(jué)得是進(jìn)入平穩(wěn)的銷售期。

　　其實(shí)量的增加也不是突飛猛進(jìn)，實(shí)際上是剛需釋放之后逐步恢復(fù)到應(yīng)該有的成交量，但價(jià)格和銷售量都突飛猛進(jìn)是不太可能，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商也聰明了，也不會(huì)隨意地再漲價(jià)，而且每家開(kāi)發(fā)商都有一些庫(kù)存壓力，都要在一定時(shí)間內(nèi)去消耗掉庫(kù)存。

　　所以我認(rèn)為不會(huì)再出更嚴(yán)格的政策了，而且今天的公布數(shù)據(jù)來(lái)看經(jīng)濟(jì)確實(shí)是有發(fā)展減緩的趨向，而且發(fā)展會(huì)越來(lái)越慢，這種情況下政府按道理是會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是會(huì)要增長(zhǎng)，不會(huì)讓經(jīng)濟(jì)慢下來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您會(huì)認(rèn)為下半年樓市情況會(huì)更好嗎？

　　趙沨：任志強(qiáng)說(shuō)明年三月份會(huì)好點(diǎn)，我覺(jué)得同意這個(gè)觀點(diǎn)，政府的交接班都會(huì)是一個(gè)新的起點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在兩次降息之后會(huì)有大量資金流出，雖并未直接進(jìn)入樓市，但肯定會(huì)間接使得樓市資金更多，那么您認(rèn)為這會(huì)使下半年樓市成交及價(jià)格出現(xiàn)上升嗎？

　　趙沨：大家都是買漲不買跌。實(shí)際上成交量逐步地溫和放大是正常的現(xiàn)象，而且政府也希望看到平穩(wěn)的市場(chǎng)而不是起伏太大，一會(huì)高一會(huì)低的。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年很多企業(yè)縮減了開(kāi)工量，因此也有很多人擔(dān)心會(huì)影響未來(lái)一段時(shí)間的供應(yīng)，您怎么看這個(gè)情況？

　　趙沨：目前影響沒(méi)有那么快。這段時(shí)間土地的成交也逐步放開(kāi)了，有些企業(yè)覺(jué)得存貨不夠，為了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展會(huì)考慮補(bǔ)充一些資源，所以這些事還是留給市場(chǎng)去回答。

　　可能價(jià)格還是會(huì)漲的，也會(huì)溫和地把成交量放大。

　　觀點(diǎn)新媒體：是因?yàn)橄拶?gòu)政策的作用嗎？所以成交和價(jià)格都不可能出現(xiàn)明顯上漲。

　　趙沨：我認(rèn)為政策會(huì)長(zhǎng)期存在，特別是限購(gòu)政策應(yīng)該不會(huì)取消，但也不會(huì)更嚴(yán)格，在政策長(zhǎng)期執(zhí)行的前提下現(xiàn)在很多城市進(jìn)行微調(diào)也是為了適應(yīng)自身的要求。

　　觀點(diǎn)新媒體：富力在重慶和上海都有項(xiàng)目，作為第一批試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市富力方面有感到很明顯的影響嗎？

　　趙沨：有一些，至少購(gòu)房者心里感覺(jué)到多收一點(diǎn)錢。但整體收稅上面來(lái)看，去年有資料稱重慶一年收1億多房產(chǎn)稅，簡(jiǎn)直少的可憐。政府對(duì)于房產(chǎn)稅是否全國(guó)推行沒(méi)有明確的說(shuō)法，是不是收爭(zhēng)議也很大，是不是該立法等等。