高端地產(chǎn)理應(yīng)被調(diào)控，但這個調(diào)控我覺得不是外在的力量，發(fā)展商和高端地產(chǎn)市場本身是需要調(diào)控的。　　

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 張媛娜 “房地產(chǎn)市場就像孫大圣。在皈依佛祖之前，天兵天將先去圍剿他，接著再去招安，然后讓太上老君拿爐煉他，最后被如來佛祖壓在五行山下，皈依佛祖之后就要去取真經(jīng)了。”

　　一向言語幽默的頤和地產(chǎn)副總裁趙永爽如此生動的形容房地產(chǎn)市場。他說，《西游記》就好像一部形象的房地產(chǎn)市場的發(fā)展史。

　　而對于主攻高端住宅市場的頤和而言，調(diào)控對其的影響似乎要更大的一些。然而，趙永爽卻認(rèn)為，高端住宅市場理應(yīng)被調(diào)控。

　　他表示，越高端越要理性和健康。如果有內(nèi)力和外力共同作用，使得高端地產(chǎn)市場能夠健康地發(fā)展，那么對市場的參與各方都是有利的。

　　其續(xù)稱，調(diào)控的對象不僅僅是高端的住宅和豪宅，而是整個房地產(chǎn)市場。國家宏觀調(diào)控不是僅僅針對于房地產(chǎn)。它是以房地產(chǎn)作為要點，其實調(diào)控的是整體國民經(jīng)濟(jì)。

　　調(diào)控以來，愈加嚴(yán)峻的形式使得越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，這樣來看，頤和在旅游地產(chǎn)方面似乎已先行了一步。

　　正當(dāng)其他房企考慮如何進(jìn)入旅游地產(chǎn)市場時，頤和已經(jīng)在思考如何做到產(chǎn)業(yè)升級。

　　趙永爽表示，旅游地產(chǎn)不是想做就能做的，同樣需要十幾年時間的積累。九十年代初的時候，頤和的團(tuán)隊就已經(jīng)在德國、荷蘭等管理旅游設(shè)施，這本身就是一種試驗，也是一種學(xué)習(xí)和積累。

　　同時他還指出，旅游的核心不是景點，而是服務(wù)。旅游本身體現(xiàn)的是一種服務(wù)意識，地產(chǎn)體現(xiàn)的是一種精雕細(xì)琢的產(chǎn)品和質(zhì)量意識。服務(wù)加產(chǎn)品都做好的時候，自然做好了旅游地產(chǎn)。

　　“旅游地產(chǎn)是服務(wù)加產(chǎn)品，再升華就是人文加物質(zhì)。所以，我覺得旅游地產(chǎn)不是簡單的地產(chǎn)細(xì)分，而是住宅和商業(yè)地產(chǎn)的升級。”

　　以下為觀點新媒體對廣州頤和集團(tuán)有限公司副總裁趙永爽先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：頤和主攻高端住宅市場，而這也是調(diào)控的重點對象，頤和如何應(yīng)對這一局面？

　　趙永爽：首先我覺得調(diào)控的對象不僅僅是高端的住宅和豪宅，而是整個房地產(chǎn)市場。我始終認(rèn)為，國家宏觀調(diào)控不是僅僅針對于房地產(chǎn)。它是以房地產(chǎn)作為要點，其實調(diào)控的是整體國民經(jīng)濟(jì)。所以我不認(rèn)為豪宅和高端地產(chǎn)是最受調(diào)控的對象。

　　不過，高端地產(chǎn)理應(yīng)被調(diào)控，但這個調(diào)控我覺得不是外在的力量，發(fā)展商和高端地產(chǎn)市場本身是需要調(diào)控的，為什么呢？因為越高端越要理性和健康。如果有內(nèi)力和外力共同作用，使得高端地產(chǎn)市場能夠健康地發(fā)展，我覺得對市場的參與各方都是有利的。

　　高端地產(chǎn)為什么被大家關(guān)注，因為它的價格高，但價格高下面隱藏的是性價比。在市場很好的時候，大家會看到很多偽豪宅。就是因為原來很多做中低端項目的發(fā)展商，借著房地產(chǎn)市場價格走高的趨勢，將手下剛需的樓盤進(jìn)行升價，把價格升到了跟豪宅和高端地產(chǎn)差不多的價格。這是高端地產(chǎn)隱藏的一個現(xiàn)象。

　　第二個現(xiàn)象，當(dāng)市場很好的時候，買家和業(yè)主會瘋狂的置業(yè)。這種時候，很多不是做豪宅和高端地產(chǎn)的發(fā)展商也進(jìn)入高端地產(chǎn)領(lǐng)域，實際上就把高端地產(chǎn)市場變成了可以進(jìn)行投機(jī)行為的地方。

　　很多投機(jī)客為什么會去炒賣高端地產(chǎn)？畢竟高端地產(chǎn)的價格高，買入的價格高，賣出的價格更高，邊際利潤自然就高。所以大家看到的高房價好像全部都是高端地產(chǎn)，實際上不是這樣，有一些僅僅是為了投機(jī)的需要。

　　還有，為什么高端地產(chǎn)一直以來價格是比較高的？因為做高端地產(chǎn)需要錘煉和積累。所謂十年樹木，百年樹人，高端地產(chǎn)也不可能一兩年就經(jīng)營得出來。

　　也正因為如此，才使得很多一直做中低端產(chǎn)品的房地產(chǎn)發(fā)展商，甚至沒有做過地產(chǎn)的發(fā)展商都去做高端地產(chǎn)，所以使得高端住宅市場變成了眾矢之的，高端地產(chǎn)自然變成了一個被調(diào)控的對象。

　　觀點新媒體：高端住宅產(chǎn)品的利潤要比剛需產(chǎn)品的利潤高嗎？

　　趙永爽：理論上是這樣的。但是，遇到一些市場變化的時候，大家的利潤率都會進(jìn)行合理的回調(diào)。從利潤絕對值來講，可能高端地產(chǎn)更大一些，但它本身投入也高。

　　觀點新媒體：剛才您提到，很多之前不做高端地產(chǎn)甚至不做地產(chǎn)的發(fā)展商都來做高端地產(chǎn)，您認(rèn)為會不會對一直在做高端產(chǎn)品的頤和產(chǎn)生沖擊和影響？

　　趙永爽：我覺得不會，因為路遙知馬力。頤和的信心來源于哪里呢？來源于時間和積累。剛才講的并不是一個很好的現(xiàn)象，但是我們歡迎競爭。

　　中國房地產(chǎn)市場之所以這幾年發(fā)展這么快，除了有國家經(jīng)濟(jì)和投資渠道狹窄的客觀原因之外，還有一個主觀原因就是因為競爭。在所有的高額的消費品中，只有房地產(chǎn)市場對買家是最公平的，只要你有錢就能夠買到。

　　為什么地產(chǎn)會比較公平，就是因為競爭，尤其是在廣州。我覺得廣州的市場成熟度就在于此，各種各樣的房地產(chǎn)商齊聚一堂。而且，很少聽說廣州的發(fā)展商一夜之間倒掉或者轉(zhuǎn)行。正是因為充分的競爭，使得廣州地產(chǎn)企業(yè)無論是走到外省或者國外去都有天生的“免疫力”。

　　雖然房地產(chǎn)被調(diào)控，競爭也很激烈。但是，只要在這個環(huán)境下能夠生存下來就很厲害。我以前曾講過，房地產(chǎn)市場就像孫大圣。在皈依佛祖之前，天兵天將先去圍剿他，接著再去招安，然后讓太上老君拿爐煉他，最后被如來佛祖壓在五行山下，皈依佛祖之后就要去取真經(jīng)了。所以西游記就好像一部形象的房地產(chǎn)市場的發(fā)展史。

　　觀點新媒體：您認(rèn)為，廣州的房地產(chǎn)市場因為競爭的原因比較成熟。但是，北京和上海的房地產(chǎn)市場肯定也會有同樣的競爭，那么對比起來看，廣州的房地產(chǎn)市場自身有什么特色？

　　趙永爽：廣州的房地產(chǎn)市場的競爭，是在有限的需求量之內(nèi)去競爭，所以比拼的是實力和產(chǎn)品的質(zhì)量。而上海和北京的房地產(chǎn)市場需求不僅來源于當(dāng)?shù)?，更是來源于全國甚至全世界?/p>

　　在有限的需求情況下，只有把產(chǎn)品做得更好，才能賣得出去，這是很簡單的道理。在無限需求的情況下，只要把名字起好或者把宣傳做好，也可能賣得出去。

　　所以，在有限的需求下，廣州的房地產(chǎn)市場更考驗發(fā)展商的實力。

　　觀點新媒體：頤和除了住宅之外，另一大方向就是旅游地產(chǎn)，未來頤和會不會加大旅游地產(chǎn)的比重？目前也有很多房企試水旅游地產(chǎn)，那么您怎么看待目前中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀？

　　趙永爽：因為頤和一直都在做旅游地產(chǎn)，所以也沒有刻意的去加大在這方面的比重。頤和的旅游地產(chǎn)跟其他旅游地產(chǎn)模式不一樣，我們的旅游地產(chǎn)更偏向于休閑、健康的地產(chǎn)。

　　另外，旅游地產(chǎn)也不是想做就能做的，同樣需要十幾年時間的積累。九十年代初的時候，頤和的團(tuán)隊就已經(jīng)在德國、荷蘭等管理旅游設(shè)施，這本身就是一種試驗，也是一種學(xué)習(xí)和積累。

　　旅游的核心不是景點，而是服務(wù)。旅游本身體現(xiàn)的是一種服務(wù)意識，地產(chǎn)體現(xiàn)的是一種精雕細(xì)琢的產(chǎn)品和質(zhì)量意識。服務(wù)加產(chǎn)品都做好的時候，自然做好了旅游地產(chǎn)。

　　前段時間我們?nèi)ヅ_灣看了旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。臺灣是一個很有意思的地方，它傳承了中國的文化，也受到日本的細(xì)致服務(wù)意識的影響。而且它的服務(wù)不僅僅體現(xiàn)在人的服務(wù)上，通過很多設(shè)施也能夠體會到以人為本的人文關(guān)懷。

　　旅游地產(chǎn)是服務(wù)加產(chǎn)品，再升華就是人文加物質(zhì)。所以，我覺得旅游地產(chǎn)不是簡單的地產(chǎn)細(xì)分，而是住宅和商業(yè)地產(chǎn)的升級。

　　觀點新媒體：臺灣的旅游地產(chǎn)做得很好？它的住宅市場的情況如何？

　　趙永爽：我認(rèn)為臺灣的旅游地產(chǎn)很好。很小也很精致，你可以品味到里面很多文化的精髓。

　　臺灣住宅市場沒有國內(nèi)大，房價也沒有國內(nèi)高，而且臺灣的住宅僅僅是普通的消費產(chǎn)品。而國內(nèi)的房子卻承載了太多的期望與功能。

　　我覺得國內(nèi)的房產(chǎn)有六大功能。第一大功能是儲蓄，很多人買房是為了存錢，可以保值；第二，它有遺傳的功能，可以傳給下一代來住；第三，炫耀的功能，房子也會作為人們彼此攀比炫耀的工具；第四，投資的功能，投資跟存錢不一樣，投資是為了升值，為了賺錢；第五，才是居住的功能；第六，還有一種功能是國家經(jīng)濟(jì)需要的功能。所以，我一直說房價不高，因為中國的房子承載的功能太多了。

　　觀點新媒體：頤和計劃在江門臺山那邊開發(fā)有一個溫泉城項目，請問目前這個項目進(jìn)度怎么樣？未來的規(guī)劃如何？

　　趙永爽：我們這個項目定位為國際溫泉城，目前這個項目已經(jīng)在進(jìn)行前期規(guī)劃了，總投資大概兩三百億。項目預(yù)計五年之內(nèi)全部出來，里面包含主題酒店、休閑社區(qū)，溫泉文化博物館、學(xué)校以及一些商業(yè)設(shè)施等。

　　在廣東所有的地級市里面，我認(rèn)為江門臺山市最平和，它既有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又有自身的傳統(tǒng)文化，同時這里也是僑鄉(xiāng)，全世界華人來源最多的地方可能就是臺山。

　　而且頤和強(qiáng)調(diào)的是從溫泉文化上升到家庭文化，我希望來頤和溫泉城泡溫泉的都是一家人，所以我們倡導(dǎo)的是一種家庭文化。

　　觀點新媒體：今年三月至今，樓市成交出現(xiàn)逐月回升，有分析認(rèn)為是房企以價換量的結(jié)果，您是否認(rèn)同這個觀點？您預(yù)計下半年會不會出現(xiàn)全面的價格戰(zhàn)？

　　趙永爽：我認(rèn)同這觀點，這是對的。市場學(xué)是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇中的一個細(xì)分部分，我覺得在市場不好的時候通過價格救市，通過價格去刺激消費是必要手段，也是僅有的一個手段。所以，以價換量是正確的。價格戰(zhàn)永遠(yuǎn)是最幼稚、最單純、最直接、也是最有效的方式。

　　其實，價格戰(zhàn)早已開始，當(dāng)價格戰(zhàn)變成一種常態(tài)的時候，就不是傳統(tǒng)意義上的價格戰(zhàn)了，而僅僅是營銷和銷售的手段。

　　觀點新媒體：四月份，您在參加一個活動的時候提出“頭發(fā)黑白論”；五一期間，您又提出了一個“三駕馬車論”。怎么理解？

　　趙永爽：關(guān)于“頭發(fā)黑白論”，我的原話是這樣的，“欣喜的告訴大家，春節(jié)前我回北京，家里人和朋友說小趙這么年輕，鬢角都變白了，我說因為最近市場不太好。也欣喜的告訴大家，最近我頭發(fā)變黑了。”

　　我當(dāng)時說頭發(fā)白有兩個目的，第一是道出了房地產(chǎn)人的心態(tài)。我們只是想把事情干好，我們操的心也很多。

　　第二是想說市場在變好。因為當(dāng)時的市場已經(jīng)在轉(zhuǎn)暖，轉(zhuǎn)暖不是因為國家的調(diào)控放松了，而是大家的購買欲望和熱情在這個時間節(jié)點被小部分的釋放出來。

　　“三駕馬車論”是指房地產(chǎn)市場如果回暖，肯定要有三方面的力量共同拉動。第一方面，理性的投資者出手了。第二方面，剛需的消費者能夠買得起房。最近剛需市場反應(yīng)優(yōu)良不僅僅是因為房價下降了，更因為首套房利率下降。第三方面，更新?lián)Q代的需求?，F(xiàn)在大家對大房子和舒適的房子需求越來越強(qiáng)烈。

　　這三個力量共同努力，才是一個好的市場向前走的方向。

　　觀點新媒體：你覺得今年五一廣州的樓市怎么樣？一般來講，像五一、端午、國慶，這種中國比較重大的節(jié)日中樓市的反應(yīng)對后市會不會產(chǎn)生很大的影響？

　　趙永爽：今年五一廣州的樓市情況我覺得還可以，和我個人期望的差不多，沒有像其他人預(yù)判的那樣價格會出現(xiàn)大漲或大跌，比較理性化。

　　在以前，像五一、國慶等節(jié)日樓市的反應(yīng)對后市會產(chǎn)生比較大的影響，但是現(xiàn)在不會了。

　　原來會有一個指向性的意義，現(xiàn)在沒有了，因為現(xiàn)在大家生活節(jié)奏慢慢慢下來了。所以，房地產(chǎn)市場要回歸到一個常態(tài)消費的心態(tài)，大家不是為了買房而買房，也不是為了炒房而買房，同時也不一定非要擠到五一、國慶去買房，平時也可以去。

　　觀點新媒體：中央的調(diào)控政策一直未放松，但各地方政府卻頻頻傳出放松調(diào)控的信號，您怎么看待中央和地方政府對于調(diào)控微妙的態(tài)度？

　　趙永爽：地方政府就像房地產(chǎn)商的銷售部，老板說不能降價，但銷售部為了完成業(yè)績有時候就要調(diào)低價格，簡單理解就是這樣。地方政府現(xiàn)在角色很復(fù)雜，既是經(jīng)營者、管理者，同時也是執(zhí)行者。

　　它既要聽中央的，同時又要讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)良性發(fā)展，所以有時候是兩難的。我認(rèn)為能夠在中間走出一條路的地方政府，才是好政府，至少我覺得廣州政府是好的。

　　實際上，過去幾個月我國的經(jīng)濟(jì)情況不太好，很大程度是因為消費不利。但中國人口這么多，為什么還會消費不利呢？是因為大家的消費信心有問題，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心不足，所以大家都不愿意去消費。

　　地方政府要解決這個問題，一定要適時的因地制宜的出臺當(dāng)?shù)氐恼摺?/p>

　　觀點新媒體：談一談您對中國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的愿景。

　　趙永爽：我希望以后房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)從業(yè)者能夠更健康，這個市場上所有的參與者都不要急功近利。也希望后來者可以珍惜中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累下來的很多好的做法和經(jīng)驗。最后一點，我認(rèn)為做房地產(chǎn)兩個字最重要--誠信。