有業(yè)內(nèi)人士指出，政府如此明確給出指向，央企如此明確公告退出尚屬首次。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 彭飛 毫無疑問，隨著萬柳地王的誕生，宋丹丹著實(shí)又“火”了一把，不過這次顯得有些無辜。

　　7月10日，萬眾矚目的萬柳地塊終于出嫁，經(jīng)過46輪的激烈競拍以及200多輪的配建回購房面積比拼，中赫置地最終以26.3億、1.64萬平方米回購房面積摘得北京萬柳地塊。

　　中赫的勝出引得業(yè)界聯(lián)想起宋丹丹丈夫趙玉吉時(shí)任中赫董事長的往事，從而又勾連出去年宋丹丹炮轟潘石屹的風(fēng)波。

　　但相比萬柳地塊掛牌以來引發(fā)的諸多風(fēng)波，這僅僅是冰山一角。而未來，萬柳地王或許還會(huì)再起波瀾。

　　地王爭奪戰(zhàn)

　　截至7月10日下午15時(shí)15分，到場參與競拍的開發(fā)商共計(jì)10家，包括方興、中赫、中建九龍倉聯(lián)合體、中冶、龍湖、懋源、融創(chuàng)、萬科、招商以及華僑城。

　　15點(diǎn)50許競價(jià)正式開始，融創(chuàng)首先舉牌，叫價(jià)19.66億，在經(jīng)46輪報(bào)價(jià)之后，懋源出價(jià)26.3億使價(jià)格達(dá)到上限，在此過程中，萬科0舉牌。

　　照其建筑規(guī)劃面積計(jì)算，該地塊樓面價(jià)達(dá)到3.38萬/平方米，按照公式計(jì)算，溢價(jià)率為41%。

　　16點(diǎn)26分起，進(jìn)入回購房面積競拍階段：起始面積100平方米。經(jīng)202輪競拍，融創(chuàng)報(bào)出10000平方米。彼時(shí)，拼搶主要集中在融創(chuàng)和中赫之間，數(shù)輪較量后，中赫以16400平方米競得，其中，龍湖止步于7150平方米。

　　對于這次萬柳土地拍賣，各個(gè)企業(yè)都有自己不同的心態(tài)和看法。

　　招商方面就表示，參與競拍主要是基于公司對于北京區(qū)域的青睞，今年上半年也已在北京拿了來廣營項(xiàng)目，一直認(rèn)為北京是公司的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。但是，在價(jià)格方面，招商是經(jīng)過嚴(yán)格測算的。“我們測算價(jià)格低于成交價(jià)格，所以招商沒有拿到。”招商相關(guān)負(fù)責(zé)人如是表示。

　　華僑城方面則稱，北京公司只是去看看，買了門票也要示意一下，所以有幾次舉牌。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則在拍賣結(jié)束通過微博表示，我們喜歡這塊地，但我們從來沒有志在必得的地塊，合適就拿不合適就不拿，我們有我們的上限，我們有我們的紀(jì)律，必須遵守。市場有很大的不確定性，每個(gè)人必須自己做判斷，自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　而作為此次競拍的獲勝者，中赫置地CEO孫鵬表示，萬柳地塊的價(jià)格，并不能反映房地產(chǎn)市場的整體情況，只是北京區(qū)域市場的個(gè)別案例而已。

　　“總體而言，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策持續(xù)在發(fā)揮作用，并且已經(jīng)取得了成效，地王的出現(xiàn)不代表房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，不具有普遍意義，購房者還是應(yīng)該理性判斷。”孫鵬介紹稱，中赫置地始終堅(jiān)持定位于高端住宅地產(chǎn)的開發(fā)，完全有能力和信心將此地塊打造成為中赫置地高端住宅項(xiàng)目的又一力作。

　　央企被退出

　　事實(shí)上，對于眾多業(yè)內(nèi)人士來說，相比開拍前保利的一則退出公告，萬柳地塊激烈的拼搶顯得更加合乎常理。

　　就在7月10日下午14點(diǎn)42分，保利地產(chǎn)突然發(fā)布公告宣布，接保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司大股東中國保利集團(tuán)通知，由于目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，根據(jù)國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到北京萬柳地塊的情況，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參加北京萬柳地塊土地拍賣。

　　兩個(gè)星期前才爆出融創(chuàng)已經(jīng)和保利地產(chǎn)組成聯(lián)合體，競標(biāo)北京萬柳地塊的消息，轉(zhuǎn)眼保利竟退出競拍著實(shí)令人意外。

　　也不禁令人聯(lián)想起7月10日人民日報(bào)的刊文，告戒參與競標(biāo)的央企：調(diào)控關(guān)鍵期，央企參與“地王”爭奪恐怕并不合時(shí)宜。

　　據(jù)可靠人士透露，國資委和央企已有電話溝通。“嚴(yán)格上講，這是政府要求的。就是今天上午的事兒，今天上午全叫停了。”

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，政府如此明確給出指向，央企如此明確公告退出尚屬首次。“保利此次公告退出萬柳地塊的競拍在某種意義上來看，表態(tài)大于實(shí)際。”

　　上述人士還指出，萬柳地塊的出讓幾經(jīng)波折，在限價(jià)、設(shè)置回購房、延期之后，央企又統(tǒng)統(tǒng)“被出局”，主要原因還是處于調(diào)控的敏感時(shí)期，而政府又在此時(shí)把這塊地拿出來，這也是地方政府與中央政府之間的博弈。

　　“地方政府沒錢，要賣這個(gè)地，而中央又不希望出地王，希望調(diào)控，使地價(jià)降下來，這本身就是博弈的過程。”該人士如是說。

　　萬柳的代價(jià)

　　去掉16400平方米的保障房面積，萬柳地塊最終折合樓面價(jià)達(dá)4.29萬元/平方米。

　　該單價(jià)不但刷新了今年4月16日，南昌市政以2.57萬元/平方米的樓面價(jià)取得的東直門香河園地塊，也超過了2009年順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地29859元/平方米的單價(jià)，成為北京市有記錄以來新的“單價(jià)地王”。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，預(yù)計(jì)未來該地的房屋開發(fā)總成本在5.3萬元左右，預(yù)計(jì)最終售價(jià)大約在7-10萬元/平米。

　　在胡景暉看來，萬柳地塊位置稀缺，區(qū)域高端社區(qū)氛圍成熟，周邊普通二手房均價(jià)已達(dá)5-6萬元/平米，中高檔社區(qū)均價(jià)已高達(dá)8-9萬元/平米，所以，如果沒有政府干預(yù)，完全按照市場化流程運(yùn)作，即使每平米5-6萬的樓面地價(jià)，7-10萬的最終售價(jià)，也一點(diǎn)不離譜，開發(fā)商不僅不愁賣不出去，而且仍有較可觀的利潤空間。

　　然而，一位不愿具名的資深業(yè)內(nèi)人士則給出了不同的觀點(diǎn)。該人士指出，16800平方米的回購房面積是很要命的。

　　“政府回購其實(shí)是政府隨便挑的，它想要哪套就可以定哪套。與此同時(shí)，這塊地的容積率不高，大部分會(huì)建成5層或7層的類洋房產(chǎn)品。”該人士續(xù)指，這也就意味著，它的溢價(jià)空間主要在于1樓帶地下室的和頂樓帶露臺(tái)的部分。

　　“如果真是政府以1萬/平方米的價(jià)格挑走1樓和頂樓的，那這開發(fā)商還怎么做？根本做不了了。”該人士強(qiáng)調(diào)，這是萬柳地王的硬傷，壓力不小。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅亦表示，萬柳地塊的體量過小，77739平方米的規(guī)劃建筑面積，在扣除回購面積外，用于開發(fā)商品住宅的面積僅剩61339平方米，如此小的體量對于一般開發(fā)商來說，本是難以體現(xiàn)一個(gè)豪宅應(yīng)有的尺度感的。

　　與此同時(shí)，郭毅還指出，該地塊的稀缺位置、高成本決定著開發(fā)項(xiàng)目的高端定位，高端項(xiàng)目則意味著面臨的購房客群的稀少，以及在現(xiàn)有政策框架下，購房者不具備購房資格的難題。這一點(diǎn)難以規(guī)避，如果1-2年后，萬柳地塊完成前期開發(fā)面臨推向市場時(shí)，限購仍未見松動(dòng)，甚至執(zhí)行上更為嚴(yán)厲，那么該項(xiàng)目的銷售速度將會(huì)極為緩慢，加劇開發(fā)商的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。