我們不會放棄上海市場，但我們還是會對國內(nèi)其他一二線市場進行密集觀察，并會考慮回歸香港或澳門。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 二十世紀九十年代初，乘著改革開放之風，上海浦東也展開新的發(fā)展。至今過去二十年，上海浦東從阡陌農(nóng)田到高樓林立、從冷僻鄉(xiāng)間到繁榮市區(qū)，成為世界矚目的“東方明珠”。

　　作為最早一批的拓荒者，湯臣見證了浦東這二十年的發(fā)展。在這片已漸成熟的土地上，湯臣已開發(fā)了多個項目，當中湯臣高爾夫國際社區(qū)如今已成為浦東最具規(guī)模和影響力的成熟社區(qū)之一。而湯臣一品更早已蜚聲海外。

　　不過，在浦東深耕20年的湯臣，接下來其于上海將會出現(xiàn)約一年的銷售空窗期。湯臣集團副主席湯珈鋮日前在接受觀點新媒體專訪時透露，目前湯臣在上海的待售項目已經(jīng)進入銷售尾聲，如湯臣高爾夫別墅、湯臣湖庭花園項目基本上已經(jīng)銷售完畢。

　　“集團在這一、兩年間在上海新增了土地儲備，正在規(guī)劃中。預(yù)計上海新的項目大概要等到約一年以后才會出來。”

　　在這段時間里，可能湯臣在國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的重心，更多放在新拓展的天津市場上。2010年，湯臣集團邁出上海走入天津，選擇與天津城投公司合作津灣廣場二期項目。

　　資料顯示，天津津灣廣場地處天津市和平區(qū)，項目總占地面積12.5公頃，總建筑面積81萬平方米，分為兩期建設(shè)。目前一期項目已建成開業(yè)，二期地上新建筑面積達37萬平方米；由7、8、9號樓三個樓座組成，分別為120米、240米、300米的超高層建筑，包括高級商務(wù)辦公寫字樓、居住型公寓、酒店、酒店式公寓和百貨商場等業(yè)態(tài)。

　　“我們對該項目的辦公樓、酒店及住宅項目未來的前景非?？春谩硖旖驎性絹碓蕉嗳嗽诒本┥习?，或許需要常常往來北京的企業(yè)和居民，這個項目的交通便利性優(yōu)勢也很明顯。”湯珈鋮表示。

　　自1992年投資上海以來，湯臣集團經(jīng)歷了從初期的大量投資期到后來的成長收獲期。湯珈鋮指出，如今，湯臣將再度重新進入投資期。

　　他透露，在適當時間湯臣會考慮在上海補充一定量的土儲，“我們不會放棄上海市場，而且我們資金充裕。事實上，集團在上海持有建筑面積逾20萬平方米的住宅用地尚待開發(fā)。但是我們還是會對國內(nèi)其他一二線市場進行密集觀察，并會考慮回歸香港或澳門。”

　　湯珈鋮指出，選擇回歸港澳或海外地區(qū)，一方面由于國內(nèi)市場競爭太激烈，湯臣無論在資金還是其他方面，作為一個外資企業(yè)，面對很多困難及制爪。而且最為重要的一點是，香港、澳門法律健全、稅率低，這反而給湯臣帶來更多的機會。

　　在接受觀點新媒體的采訪過程中，湯珈鋮詳細講述了湯臣在中國的發(fā)展情況，及其對湯臣的未來戰(zhàn)略方向轉(zhuǎn)變考慮，以下為采訪實錄節(jié)選，更多采訪內(nèi)容請關(guān)注《觀點》雜志博鰲特刊。

　　觀點新媒體：能否介紹一下湯臣截至目前的銷售情況？

　　湯珈鋮：目前湯臣在上海的待售項目已經(jīng)進入銷售尾聲，如湯臣高爾夫別墅、湯臣湖庭花園項目基本上已經(jīng)銷售完畢。湯臣一品項目共四棟住宅，其中兩棟作出售用途，并已售出六成左右，另兩棟則用作出租，目前出租率達到七成。另外，集團在這一、兩年間在上海新增了土地儲備，正在規(guī)劃中。預(yù)計上海新的項目大概要等到約一年以后才會出來。

　　觀點新媒體：換言之，湯臣在上海會有一年的空窗期？

　　湯珈鋮：可以這么說。也正因如此，我們在上海反而沒有太大的出售壓力。而且與其他公司相比，我們負債不是太高，現(xiàn)金流也比較充裕，所以也沒有太大的資金壓力。

　　在一年多以前，基于上海土地價格偏高及各個方面的政策等因素，我們到天津投資了一個大型項目，即津灣廣場二期，這也是天津十大建設(shè)項目之一。

　　這是一個很大型的綜合性房地產(chǎn)項目，其中兩幢大樓作住宅及商場用途，總建筑面積約30萬平方米。這個項目我們與天津市政府旗下的城投公司共同開發(fā)，并組建了一家合資公司，雙方占比為75%及25%。另外，我們與城投公司組建了另一家合資公司，雙方占比為51%及49%，以開發(fā)津灣廣場二期中另一幢樓高70層的高樓，地上總建筑面積接近16萬平方米，囊括辦公樓、服務(wù)型公寓、酒店及商場等業(yè)態(tài)。

　　觀點新媒體：這是否意味著湯臣未來兩三年的利潤貢獻會主要來自于天津項目？

　　湯珈鋮：天津津灣廣場二期是一個大型綜合性項目，所以開發(fā)周期相對較長，因此未來一年多的收益還是主要來自上海項目之租金收入。此外，集團在這一、兩年間在上海新增了土地儲備，并將分階段開發(fā)，預(yù)計上海部份新的項目大概在一年以后出臺，較天津項目快回籠。

　　每個房地產(chǎn)企業(yè)都會有投資周期及收益周期，我們現(xiàn)在重新又進入一個投資期。我們沒有其他房地產(chǎn)公司那么慘，主要因為我們負債不太高，壓力沒那么大。

　　觀點新媒體：您們北上天津，這是湯臣在上海以外拓展的新市場，那么您對天津市場的看法如何？

　　湯珈鋮：我們之前看了很多研究報告，天津是中國GDP增長最快的一個城市。湯臣跟其他開發(fā)商的項目選址標準不一樣，更看重地塊的獨特性和優(yōu)良性，我們不會隨便隨便拿一塊地蓋完賣掉就算了。

　　津灣廣場所在地塊位于天津高鐵站的正對面，兩者之間的路程僅五至十分鐘，且廣場內(nèi)亦設(shè)有天津市內(nèi)地鐵站。而且還位于海河河灣的和平區(qū)內(nèi)，不僅有不錯的景觀，且是傳統(tǒng)的金融區(qū)。這也是該項目的土地獨特性所在。

　　我們對該項目的辦公樓、酒店及住宅項目未來的前景非?？春?。將來天津會有越來越多人在北京上班，或許需要常常往來北京的企業(yè)和居民，這個項目的交通便利性優(yōu)勢也很明顯。

　　北京的合作伙伴還告訴我們，他們常常坐高鐵到天津吃個午餐，然后再坐高鐵回來，天津與北京之間坐高鐵就20多分鐘的行程。

　　觀點新媒體：湯臣是否會考慮在上海再補充一些土儲？

　　湯珈鋮：在適當時間會考慮，我們不會放棄上海市場，而且我們資金充裕。事實上，集團在上海持有建筑面積逾20萬平方米的住宅用地尚待開發(fā)。但是我們還是會對國內(nèi)其他一二線市場進行密集觀察，并會考慮回歸香港或澳門。

　　觀點新媒體：但是瑞安集團主席羅康瑞早前才表態(tài)，認為香港市場很難做，因為已經(jīng)被幾大地產(chǎn)商瓜分掉，可供發(fā)展的市場機會很小。

　　湯珈鋮：我的看法不一樣。我覺得，國內(nèi)的央企國企太強大了，而且主要的房地產(chǎn)開發(fā)商資金雄厚，地王也大多由他們開發(fā)，銀行融資方面他們也有很強的實力，我們跟他們無法競爭。此外，我們作為一個外資企業(yè)，面對很多困難及制爪。

　　之前曾跟一些前輩吃飯，他們說，如果湯臣這20年沒有投資在上海，20年前在香港持有的資產(chǎn)的市值將是現(xiàn)在上海持有資產(chǎn)的兩到三倍。

　　現(xiàn)在湯臣的總資產(chǎn)逾200億港元，凈資產(chǎn)是110億港元，如果完全留守香港，可能就有三四百億港元的凈資產(chǎn)。很遺憾，我們辛辛苦苦在中國做了20年，資產(chǎn)增值反而少了。父親那么努力給上海浦東做貢獻，還那么早離世。如果父親不投資上海，不貢獻浦東，就不用那么辛勞，可以多享福，不用那么早死。所以，我至今還是有點在意。

　　我覺得在香港、澳門這些法律健全、稅率低的地方，反而充滿很多機會。企業(yè)不應(yīng)該把所有的資產(chǎn)都放在一個籃子里面，因為全世界都有機會。我們不放棄上海市場，我們不放棄國內(nèi)市場，但是我們不排除將來把一部分資金回歸香港、澳門或者國外。集團在一年半前入股了一家公司，在澳門主教山開發(fā)一個豪宅項目。澳門主教山是世界遺產(chǎn)區(qū)，集中了不少政府官員的官邸，包括一些傳統(tǒng)大家族，如何生大宅等等。

　　澳門主教山也算是傳統(tǒng)豪宅區(qū)，基本上這十年來都沒有供應(yīng)，我們這次投資的項目是一個全新低密度住宅區(qū)，臨近山頂處，這是身份認同的一個象征，這也是項目的優(yōu)勢所在。

　　目前該項目已經(jīng)有一支最好的團隊在參與建設(shè)，但還未開始出售。按照市價計算，我們在這個項目已經(jīng)有非常豐厚的利潤，而且我們交的稅率遠較國內(nèi)低。