直到今日，證監(jiān)會(huì)未有放松房企上市閘門的跡象，此次萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在A股上市輪候名單中著實(shí)令人感到意外。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 日前，證監(jiān)會(huì)的一紙公告，再度引發(fā)市場對(duì)于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市一事的關(guān)注。

　　根據(jù)2月1日證監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，截至1月底，共有515家公司排隊(duì)上市。其中，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司和萬達(dá)電影院線已經(jīng)向證監(jiān)會(huì)提交上市申請(qǐng)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司的申請(qǐng)仍在接受初審，而萬達(dá)電影院線正在落實(shí)反饋意見中。

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市的籌備已經(jīng)多年，證監(jiān)會(huì)雖然于2010年就受理了其上市申請(qǐng)，但一直未有突破性的進(jìn)展；另一方面，直到今日，證監(jiān)會(huì)未有放松房企上市閘門的跡象，此次萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在A股上市輪候名單中著實(shí)令人感到意外。

　　政策導(dǎo)向下“上市直通車”

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入A股上市“排隊(duì)”程序?qū)崉t是政策導(dǎo)向的體現(xiàn)。

　　易鋪（中國）控股有限公司總裁陳建明表示，伴隨住宅地產(chǎn)調(diào)控的延續(xù)，政府越來越清楚商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)區(qū)別。從銀行信貸上，商業(yè)地產(chǎn)依然可以獲得一定金融支持，演化到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資得到政府一分為二的關(guān)注。這些都將預(yù)示萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)突破房企上市限制的深層次政策導(dǎo)向。

　　據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司介紹，此次申請(qǐng)上市的商業(yè)地產(chǎn)包括：房地產(chǎn)開發(fā)、商場出租、酒店業(yè)務(wù)三大部分；院線，萬千百貨，大歌星等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)則不在其中。

　　對(duì)此，陳建明認(rèn)為，這是萬達(dá)產(chǎn)業(yè)細(xì)分的必然結(jié)果，有利于萬達(dá)戰(zhàn)略的專業(yè)化延伸，符合資本市場專業(yè)化投資的趨勢。

　　陳建明分析稱，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)院線分別沖刺IPO，有利于降低萬達(dá)上市融資的風(fēng)險(xiǎn)，既強(qiáng)調(diào)了主業(yè)上市的戰(zhàn)略思想，也緊跟政府發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向。“電影院線作為文化產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容，本身就是當(dāng)前政府支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)。”

　　“即使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，也不會(huì)影響萬達(dá)院線的上市。”陳建明如是說。

　　萬達(dá)集團(tuán)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，該集團(tuán)總資產(chǎn)1950億元，收入1051億元。其中，商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元，其中項(xiàng)目系統(tǒng)收入902億元，現(xiàn)金回款814億元，竣工入伙指標(biāo)完成500億元。

　　此外，數(shù)據(jù)還披露，2011年該公司不動(dòng)產(chǎn)租金收入達(dá)34.6億元。截至去年年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有營業(yè)物業(yè)面積903萬平方米。

　　商業(yè)地產(chǎn)盈利模式有短板

　　而對(duì)于萬達(dá)的上市，蘭德咨詢總裁宋延慶則持有不同的看法。

　　“算算去年租金收入與1051億的總收入之比就知道其盈利模式未解決。”宋延慶通過微博表示。

　　他認(rèn)為，萬達(dá)第一代、第二代、第三代產(chǎn)品并沒有從模式上解決盈利問題。“萬達(dá)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的不盈利比例還是很大的，應(yīng)該是三分之二左右。存在大面積的不盈利，顯然不可能通過國內(nèi)A股上市的審核。”

　　宋延慶指出，決定能否上市的根本在于整個(gè)企業(yè)是不是盈利。“其實(shí)，萬達(dá)商場出租收入與支出相比是虧的。”宋如是說。

　　2011年，時(shí)任萬達(dá)發(fā)言人、總經(jīng)理的石雪清在接受媒體采訪時(shí)曾透露，2011年開業(yè)的萬達(dá)廣場，首年租金平均（首年有優(yōu)惠）達(dá)到2.53元/天/平米，第二年租金將增加30%左右。如果按使用面積計(jì)租，萬達(dá)廣場平均租金將超過5元/天/平米。

　　有分析人士指出，萬達(dá)處于城市副中心，很多世界頂尖品牌不可能跟進(jìn)，通過低租金吸引商業(yè)資源，項(xiàng)目租金回報(bào)率水平偏低。

　　另一方面，萬達(dá)的運(yùn)營能力低，單位坪效不高。相當(dāng)部分介于中等、偏低狀態(tài)。

　　另有研究人士指出，目前中國的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，包括萬達(dá)，面臨的最大問題在于：盈利主要靠公寓和住宅的銷售，租金對(duì)整個(gè)業(yè)績的貢獻(xiàn)比例較低。

　　早前，一位萬達(dá)內(nèi)部人士在接受媒體采訪時(shí)曾透露，萬達(dá)建筑綜合體的出售比例高達(dá)六成以上，持有的經(jīng)營性物業(yè)僅三成到四成，萬達(dá)是依靠住宅銷售資金反哺持有物業(yè)。

　　上述人士續(xù)指，一旦銷售物業(yè)的利潤攫取完畢，企業(yè)將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長的資本回收期。“到那時(shí)，才是真正體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平的時(shí)候，開業(yè)時(shí)的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營是一場寂寞的長跑。這也對(duì)經(jīng)營人才儲(chǔ)備提出了要求。”