截至2012年1月11月，廣州住宅存量為795萬平米，而廣州2011年的成交量約為580萬平米。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 經(jīng)過了最為嚴厲的調控之年后，廣州2011年的樓市卻并未呈現(xiàn)量價齊齊大跌的狀況，只是成交略有下降，但房價依然處于上升的態(tài)勢。

　　1月11日，知名代理顧問機構戴德梁行在其召開的“2011全年廣州房地產(chǎn)市場分析新聞發(fā)布會”上稱，在四大一線城市中，廣州去年的樓市變化相對平穩(wěn)。

　　其中，廣州住宅價格升幅最大，而成交量僅呈個位數(shù)的下降幅度。

　　存量房800萬平米

　　戴德梁行統(tǒng)計，在四大一線城市之中，廣州住宅價格升幅最大，達到了8.9%，原因在于優(yōu)質物業(yè)集中上市帶動價格的高企。

　　從成交量來看，限購、限貸等政策的持續(xù)加壓，北京、上海、深圳成交量均有雙位數(shù)的降幅，廣州僅下降6.0%，月均成交48萬平方米，相對于去年的月均51萬平方米僅有3萬平方米的縮減。

　　對比其他一線城市，北京、上海和深圳在成交量方面分別下降22%、26.6%和10.5%，在價格方面的漲幅分別為7.3%、4.3%及-4.9%。

　　不過，雖然廣州去年的房價漲幅為四大一線城市中最大的地區(qū)，但戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文也特別指出：“盡管如此，廣州的房價依然是最低的，只有其他三個城市的一半左右。”

　　黎慶文稱，廣州樓市變化之所以比較平穩(wěn)，只要把廣州的樓價和廣州市民的可支配收入做一個對比就會發(fā)現(xiàn)，可支配收入和房價之比，廣州是2.46：1，是遠遠高于北京上海深圳，也就是廣州樓價是最接近老百姓的可支配收入。

　　其稱，雖然廣州也會根據(jù)大的形勢來變動，但是會更加穩(wěn)定，波動會少一點。

　　此外，廣州樓市在2011年呈現(xiàn)的另一個特性就是郊區(qū)樓盤成為了成交的主力。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，白云，番禺，花都，南沙四個區(qū)域的成交量從2010年的60%上升到2011年的78%，供應量更是占到了81%之多。

　　然而，一個值得擔憂的問題是，截至2012年1月11月，廣州住宅存量為795萬平米，而廣州2011年的成交量約為580萬平米。

　　也就是說，以目前的廣州存量，還至少得消化一年半的時間。

　　黎慶文認為，在供應如此充分的基礎上，2012年上半年房企為了促銷一定會有更多的降價行為，而因供應主要集中在郊區(qū)，所以郊區(qū)的降價行為會相對較多。

　　按照戴德梁行預期，2012年廣州的房價降幅將達到10%-15%。

　　今年寫字樓供應創(chuàng)新高

　　除了住宅市場之外，戴德梁行還總結了2011年的廣州商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)。

　　黎慶文稱，廣州商業(yè)地產(chǎn)在2011年呈現(xiàn)出兩大特點，一是寫字樓租賃活躍，帶動租金穩(wěn)步上升；二是投資資金受政策影響轉投公寓用途的寫字樓。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，廣州寫字樓，過去一年總的吸納量達到30. 4萬平方米，幾近歷史最高值的2007年31.4萬平方米。

　　在供應量方面，戴德梁行稱2011年的甲級寫字樓供應量為40萬平方米左右，而2012年將創(chuàng)下歷史新高，供應可達64萬平方米。

　　基于供應量的大幅攀升，黎慶文稱寫字樓的空置率在今明兩年有所上升也是正常表現(xiàn)。

　　不過，黎慶文也對觀點新媒體表示，這一波寫字樓的井噴式供應將在2012年達到頂點，隨后供應量將大幅回落，直至約2016年以東塔為代表的新一批寫字樓的落成。

　　黎慶文指出，廣州寫字樓市場目前的表現(xiàn)活躍與第三產(chǎn)業(yè)在廣州的增長是呈現(xiàn)了正比關系，其表示在亞運之后有大量金融、保險公司進入廣州，因此寫字樓的需求巨大。

　　而在租金方面，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2011年廣州甲級寫字樓租金在中心區(qū)域已經(jīng)漲至133元/平米，該數(shù)字已經(jīng)接近2008年最高水平時的135元/平米。

　　對于廣州寫字樓市場的預期，黎慶文稱經(jīng)歷了2011年租賃需求充分釋放的過程，2012年，受國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩和國際經(jīng)濟前景不明朗的影響，高端寫字樓租戶的擴張行為將表現(xiàn)謹慎。但是，考慮到將于今年投入市場的一批新物業(yè)早已開始預先招租活動并取得一定成果，預計2012年總體吸納量仍可達到27萬平方米。

　　此外，2012年隨著新一批高端物業(yè)陸續(xù)交付使用，其也預期廣州甲級寫字樓的總體租金仍將保持增長的趨勢，但增幅明顯減緩至5%左右。

　　公寓式寫字樓回報率3.6%

　　事實上，除了寫字樓的租賃活躍之外，2011年廣州商業(yè)項目另一個特點是公寓用途的寫字樓項目成交量明顯上升。

　　黎慶文指出，因為住宅市場限購，所以很多的散戶投資轉向了寫字樓物業(yè)。

　　其續(xù)指，2011年和2010年的寫字樓的投資成交總量大大超過2008年和2009年。而主要的成交集中在天河區(qū)和海珠區(qū)，天河區(qū)則是因為有珠江新城。

　　黎慶文稱，2011年，天河區(qū)與海珠區(qū)的寫字樓交易在結構上是完全不一樣的。在天河區(qū)是公寓性質的寫字樓成交量超過了寫字樓，主要是因為很多發(fā)展商把寫字樓物業(yè)轉成了公寓住宅來進行銷售，而海珠區(qū)則是以傳統(tǒng)辦公用戶的方式來成交。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，天河區(qū)寫字樓的成交量為29萬平米，其中有18.6萬平米是公寓用途的寫字樓，占比已經(jīng)超過總成交量的50%。而在海珠區(qū)成交的20萬平米寫字樓中，公寓用途的項目只有2.5萬平米左右。

　　黎慶文稱，天河區(qū)的公寓用途寫字樓成交已經(jīng)占據(jù)了廣州該類型物業(yè)成交的52%，而該類型物業(yè)的總成交量從2010年的37萬平米上漲了29.7%，已經(jīng)達到48萬平米。

　　其分析，公寓用途寫字樓成交大部分是散戶投資，主要是因為住宅的限購使散戶投資從住宅轉向公寓辦用途寫字樓樓領域。

　　從展望來看，黎慶文稱因珠江新城今年還有一批優(yōu)質的物業(yè)入世來提供銷售市場，所以該類型物業(yè)的銷售還是比較活躍的。另外受住宅限購的影響，所以公寓用途辦公樓的投資也會繼續(xù)活躍。

　　但值得注意的是，公寓用途的寫字樓和傳統(tǒng)的寫字樓相比，回報率明顯偏低。

　　經(jīng)戴德梁行計算，2011年傳統(tǒng)寫字樓的回報率約為6%左右，而公寓用途的項目回報率僅為3.6%。

　　黎慶文稱，這就是散戶投資和機構投資表現(xiàn)出來的不同，散戶投資公寓比較沖動一點，缺乏理性思維，因此他們的投資行為會有些問題。

　　黎慶文最后表示：“從個人角度認為，如果提醒消費者的話，首先這么低的回報率是要考慮的，第二越秀區(qū)的環(huán)市東這邊的一些公寓也有很好的投資機會，不一定非得鎖定珠江新城。”