　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 2月22日，新鴻基在佛山作為唯一競拍人以47.05億元拿下了瀾石舊改項目的最后四塊土地，再加上去年年底新鴻基已經(jīng)到手的地塊，至此，新鴻基已在瀾石擲金81.65億元拿下兩大商住項目地塊，占地面積超過74萬平方米。粗略統(tǒng)計，新鴻基總共拿下了瀾石舊改項目約1100畝地塊。

　　對于新鴻基來說，如此大規(guī)模參與內地的舊城改造項目，尚屬首次。

　　佛山瀾石舊改項目

　　2月22日，新鴻基在香港以33.7億港元拿下將軍澳地塊的同時，在佛山亦斥資47.05億拿下佛山瀾石片區(qū)改造的最后一片綜合地塊。

　　根據(jù)出讓公告，新鴻基所拿下的地塊為編號佛禪（掛）2010-002、003、004、005、006號地塊，該四宗地塊捆綁出讓，均為商住用地，使用年限為住宅70年、商服40年，總出讓面積達41.56萬平方米，掛牌總起始價為人民幣46.8億元。

　　佛山本次土地出讓僅有一名競買人，也僅有一次報價，最終新鴻基旗下的嘉薈有限公司以47.05億元競得該四宗地塊。

　　2009年12月30日，新鴻基曾以34.6億元奪得佛山瀾石三宗地塊，折合樓面地價2688元/㎡。據(jù)了解，瀾石舊改項目至今除安置房用地已全部出讓，其中瀾石改造片區(qū)A地塊由新鴻基獨得，土地成本逾80億元。

　　新鴻基發(fā)展(中國)有限公司南中國總經(jīng)理黃少媚也出現(xiàn)在佛山拍賣現(xiàn)場，競拍結束后，黃少媚在接受采訪時表示，新鴻基集團決心將瀾石舊區(qū)改造成一個商住新城。黃少媚直言，新鴻基非常欣賞佛山對舊城改造的決心和整個城市的規(guī)劃。她認為，廣佛一體化之后，佛山的發(fā)展前景比較大，值得投資。同時，由于瀾石改造項目比較大，符合新鴻基地產(chǎn)的發(fā)展要求。

　　深圳龍崗迷霧

　　深入?yún)⑴c國內的舊城改造項目對于新鴻基來說，或許是第一次。但新鴻基參與內地舊改項目卻不是從佛山開始。早在2007年底，新鴻基曾與深圳市政府就舊改項目有過意向溝通，雖后來不了了之，但奠定了新鴻基參與舊改的基礎。

　　2007年9月份，原新鴻基實際控制人郭炳湘和深圳龍崗區(qū)政府簽約，表示將投資建設布吉、坂田、龍崗三個街道的4個舊改項目，預計總建筑面積超過70萬平方米，投資將達近50億元，原計劃于2011年完成。

　　據(jù)當時的報道稱，該項目是龍崗區(qū)引進的重點項目，也是新鴻基在深圳的首次重大投資。

　　郭炳湘當時曾承諾要在龍崗投資建設高質量高檔次的住宅、商場等，其中龍崗中心城項目將建成地標性建筑物。

　　而龍崗區(qū)政府也將新鴻基的進入視作提升區(qū)位形象的契機，要求各有關部門和街道盡快完成舊城改造的審批手續(xù)，盡快研究申報規(guī)劃，實施拆遷安置工作等。

　　在2008年年中新鴻基家族劇變之后，隨著郭炳湘退出管理核心層，新鴻基打算退還深圳4個舊改項目的消息也逐漸傳開。但不管外界的消息如何，新鴻基對此未作出任何回應。后來，這4個舊改項目的事情也隨著新鴻基的沉默不了了之。

　　在新鴻基明確參與佛山舊改項目之后，這個之前在深圳的4個舊改工程又回到了業(yè)內人士的記憶中，但直到今日，即使是深圳的業(yè)內人士對這個項目的態(tài)度也是曖昧不明。

　　中原地產(chǎn)深圳的一位高層對觀點新媒體表示，因項目太過敏感，加之中原地產(chǎn)曾參與前期規(guī)劃，不方便透露。

　　而深圳眾廈地產(chǎn)的總經(jīng)理助理、戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)林曉華則表示，目前新鴻基在深圳并沒有什么舊改項目。但其認為，一般舊改項目的開發(fā)定位都是商住結合的項目，這與新鴻基擅長的商業(yè)加住宅開發(fā)頗為吻合。而舊改項目一般也在人群密集的地方，資金成本比較高，也很合適新鴻基這種大企業(yè)參與。

　　林曉華表示，新鴻基與龍崗政府之前簽訂的應該是投資意向書，變數(shù)較大。隨著龍崗政府前幾年的換屆，這個項目的確可能已經(jīng)停了下來。“而且現(xiàn)在新鴻基已經(jīng)在佛山拿了舊改的土地，說明新鴻基的發(fā)展方向已經(jīng)不在深圳，而是轉向了佛山。”林曉華如此認為。

　　土地協(xié)議出讓

　　與2007年不同的是，2010年廣東省的舊改土地出讓在全年計劃出讓的土地比重將會越來越大，更為不同的是，已在全國“消失”多年的協(xié)議出讓土地方式將在廣東“三舊”改造項目中再次重出江湖。

　　廣東新政一出，作為新政先行試點的佛山則已有企業(yè)聞風而動，據(jù)佛山“三舊”改造辦公室人士公開表示，在現(xiàn)有的房地產(chǎn)申報項目中，不乏協(xié)議出讓項目。而佛山政府也在2009年10月26日出臺的《關于貫徹省政府推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干意見的實施意見》中進一步明確，要“因地制宜，采用多種運作方式進行‘三舊’改造”。其中包括，“鼓勵原土地使用權人自行進行改造，其涉及的劃撥土地使用權和改變土地用途以及延長土地使用年限的，可免土地收購儲備和公開交易，采取協(xié)議出讓方式出讓”。

　　雖然佛山已經(jīng)有明文條例為“三舊”土地出讓進行導向，但政府還是不愿意冒進。“因為國家要求是公開交易的，現(xiàn)在我們突破了，肯定需要有一套制度監(jiān)管，否則出問題就害人了。”佛山國土局某副局長就此問題接受媒體采訪時曾作出如上表述。

　　而更重要的原因是，“協(xié)議出讓”的細則還沒有出臺，政府還沒有一個具體的執(zhí)行標準。

　　因此，佛山在“三舊”土地條令出臺之后推出市場的瀾石地塊，還是采取了招拍掛的方式進行出讓。但因涉及“三舊”，瀾石地塊及新鴻基備受關注。事實上，當新鴻基拿下瀾石地塊之后，就已成功取代瑞安房地產(chǎn)，成為佛山最大地主。

　　經(jīng)緯地產(chǎn)研究院的一位長期在佛山的研究人士認為，其實，協(xié)議出讓一直都存在，只是過去不明顯，處于比較隱秘的狀態(tài)，而這個條令的出臺，只是“轉暗為明”：“看那些舊改的地塊，出讓條件設定得那么高，不是此前經(jīng)過了協(xié)議是什么？”

　　新鴻基前后兩次拿下瀾石地塊的過程中，其正是唯一一家出價參與競拍的企業(yè)。

　　此前，新鴻基助理執(zhí)行董事鄺正煒在接受觀點新媒體采訪時曾經(jīng)表示，新鴻基一直想在廣州等城市的中心位置拿地，但無奈地價太高，新鴻基未尋得合適機會。如果廣東“三舊”土地協(xié)議出讓重新開始，那么以新鴻基的實力、開發(fā)經(jīng)驗而言，將是很多舊改項目的有力競爭者。