開發(fā)商要放平心態(tài)，把錢拿回來才能抄底，如果你賣不出去的話你就沒有辦法抄底。

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)整的時候，更多的聲音是市場的整合。在大多數(shù)理解當中，那些瘋狂進行著區(qū)域擴張的企業(yè)顯然對本土企業(yè)產(chǎn)生了劇烈的沖擊。于是在大多數(shù)時候，地域性的房地產(chǎn)企業(yè)對行業(yè)的認知與理解，可能是他們在大鱷的夾縫中尋找生存空間，甚至做大做強的重要基礎(chǔ)。區(qū)域性的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)所表現(xiàn)出來的特性當然是足夠的靈活。有時判斷中國房地產(chǎn)行業(yè)整合的重要思考點也許在于，在一個擴張性的市場競爭當中，低成本、靈活性更高的中小房地產(chǎn)企業(yè)，是否真的沒有了生存空間。武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理譚少群先生對市場的理解也許能讓我們從另一個角度去思考問題。

　　以下為觀點新媒體對譚少群先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：怎樣看待2008-2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的如此巨大的轉(zhuǎn)折？您對此次轉(zhuǎn)折過程當中，印象最為深刻的事件是什么？

　　譚少群：2008年，對于全世界是不平常的一年，對于中國也是不平常的一年，對于中國房地產(chǎn)業(yè)而言更是不平凡的一年，經(jīng)歷了2007年的超速發(fā)展，2008年房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)受了嚴峻的考驗。08年以來，由于國際金融風(fēng)暴和國內(nèi)經(jīng)濟衰退的影響，居民的消費信心被抑制，房地產(chǎn)業(yè)正在面臨著“市場交易萎縮、開發(fā)商資金緊缺”的非常時間，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場很難恢復(fù)。2008年，我國房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚，需求持續(xù)低迷。全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額雙雙下降，而調(diào)整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。進入09年，整個市場在國家的經(jīng)濟刺激大背景下有回暖趨勢，現(xiàn)在政府在救市，其實不在于救房地產(chǎn)企業(yè)，而在于救經(jīng)濟。一個企業(yè)如果不做戰(zhàn)略的話，實際上就相當于賭博，開發(fā)商要放平心態(tài)，把錢拿回來才能抄底，如果你賣不出去的話你就沒有辦法抄底。這次印象最深的是萬科這么大的企業(yè)在變化的市場中能夠快速、果斷、準確的調(diào)整，十分靈活。

　　觀點新媒體：是否認為當前的房地產(chǎn)行業(yè)在復(fù)蘇？對當前的市場，還有何種擔(dān)心？

　　譚少群：這次回暖主要受益于國家的宏觀經(jīng)濟刺激政策和樓盤實質(zhì)降價，政策利好作用發(fā)酵，積壓的剛性需求釋放，成為這一輪行情的三大推動器。雖然有虛假按揭、自導(dǎo)自賣等丑聞，但居高不下的成交以及房企的銷售收入數(shù)據(jù)來看，樓市回暖貨真價實。

　　主要的擔(dān)心是市場是否已經(jīng)完成調(diào)整，進入成熟、理性發(fā)展，泡沫是否被擠掉。作為一家百強企業(yè)，保持穩(wěn)健，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是我們的目標，我們也希望市場不要大起大落。

　　觀點新媒體：在此次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整過程當中，有人認為房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略具有滯后性，您是否這樣認為？為什么？

　　譚少群：應(yīng)該說有些企業(yè)反應(yīng)迅速，有些企業(yè)反應(yīng)遲緩，這是和每個企業(yè)的自身素質(zhì)和實力相關(guān)系的。在急劇變化的年代，許多清醒的房地產(chǎn)企業(yè)開始“以變應(yīng)變”。2009年，盡管信貸緊縮局面有所松綁，市場快速回暖，但這種急劇的起落變化依然給人許多不確定性、不安全感。所以，那些強調(diào)風(fēng)險控制，放緩?fù)顿Y速度，提高內(nèi)功，以品牌建設(shè)、壓縮成本、戰(zhàn)略合作的房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對就比較及時有效。作為一家成熟企業(yè)，不僅是要做大，更要做強！外在環(huán)境的變化是很正常的，關(guān)鍵是企業(yè)自身的內(nèi)功和實力。有競爭力、綜合實力強的企業(yè)在應(yīng)對危機時也更加快速和理性。

　　觀點新媒體：當前的房地產(chǎn)行業(yè)是否出現(xiàn)了一些過熱的跡象？如何看待當前房地產(chǎn)市場的供需狀況？

　　譚少群：從“百日巨變論”到現(xiàn)在房企普遍度過危機，包括股市反彈對上市房企形成強力支撐，都與天量信貸密不可分，據(jù)統(tǒng)計，今年前6個月我國新增貸款規(guī)模已超過7萬億元，提前超額完成全年5萬億元的新增貸款目標。整個房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從成本上升、房價下降、銷售遲緩，到開發(fā)企業(yè)資金危急，土地流拍的重重考驗，如今終于迎來了有些久違的房屋熱銷、房價穩(wěn)中有升、資金鏈逐漸寬裕，以及土地市場需求重現(xiàn)的復(fù)蘇景象。2009年的中國房地產(chǎn)行業(yè)注定是動蕩的，它的走勢可能會讓早前的各家預(yù)言紛紛落空。

　　然而，僅僅通過交易稅費以及信貸政策的支撐，樓市復(fù)蘇顯然不會持久，絕大多數(shù)房企低價回籠資金的目的達到后，也不可能長期大幅降低利潤傾銷，買賣雙方的矛盾就此產(chǎn)生，至少在價格上，企業(yè)趨漲心態(tài)將受到抑制。未來的市場發(fā)展有一定的不確定性。從長期來看，樓市的真正回暖有賴于兩個主要根本推動力：中國實體經(jīng)濟的整體復(fù)蘇以及房價的合理回歸。樓市真正的堅挺需求仍然在于剛性購買。不過，由于中國的城市化進程還有很長一段路要走，加上人口的龐大基數(shù)、土地資源稀缺、投資購房的傳統(tǒng)觀念，未來相當長的時間，剛性的需求都將十分堅挺。市場在經(jīng)過一段時間調(diào)整后將會步入一個健康穩(wěn)健發(fā)展的正常軌道。長遠看來，對于有實力的企業(yè)來說，存在巨大的發(fā)展機遇。

　　觀點新媒體：是否認為在未來一段時間內(nèi)，市場還會有更大的調(diào)整，企業(yè)本身的應(yīng)對策略是什么？

　　譚少群：對于房地產(chǎn)市場來說，壓力依然巨大?？偟膩碚f，房地產(chǎn)只是國民經(jīng)濟的一部分，而全球經(jīng)濟疲軟的次生災(zāi)害，不能不影響到購房者的信心和荷包，相對于對經(jīng)濟發(fā)展U、V、W、L等走勢的預(yù)測，如果運用到樓市來看有可能的是波動發(fā)展，并且，由于住房問題的民生特性，以及城市化初級階段地方政府的利益訴求長期存在，這種博弈

　　將導(dǎo)致中國樓市在今后5年甚至10年內(nèi)，依然會表現(xiàn)出起伏的波段發(fā)展特征。企業(yè)管理應(yīng)該注重在價值創(chuàng)造和風(fēng)險管理之間實現(xiàn)動態(tài)平衡，特別是在行業(yè)步入調(diào)整期的今天，注意風(fēng)險管理，穩(wěn)健經(jīng)營比快速擴張更重要，要苦練內(nèi)功，追求有質(zhì)量的增長。要建立一套完善的管理體系，具有較強的抗風(fēng)險能力和市場應(yīng)變能力。外在環(huán)境的變化是很正常的，關(guān)鍵是企業(yè)自身的內(nèi)功和實力。在激烈的競爭中，表面看來是危險的環(huán)境往往對有競爭力、綜合實力強的企業(yè)是個發(fā)展的機會。福星惠譽的企業(yè)管理注重在價值創(chuàng)造和風(fēng)險管理之間實現(xiàn)動態(tài)平衡，特別是在行業(yè)步入調(diào)整期的今天，公司領(lǐng)導(dǎo)層一致認同風(fēng)險管理比價值管理更重要，穩(wěn)健經(jīng)營比快速擴張更重要，確立了全面提升公司核心競爭力為根本出發(fā)點和落腳點，苦練內(nèi)功，始終追求有質(zhì)量的增長的發(fā)展觀！