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　　觀點網(wǎng)：從物業(yè)稅試點的幾個城市來看，當(dāng)前物業(yè)稅遇到的困難主要在哪些方面？

　　吳立范：物業(yè)稅在幾個城市的試點，都是在假定的條件下空轉(zhuǎn)的。要不要征收的物業(yè)稅，大家都形成了統(tǒng)一的意識。然而涉及到征收物業(yè)稅的具體問題，困難還是比較多。比如，采用單一稅率還是多重稅率，經(jīng)濟房和高價房是否該采取不同的稅率，差異有多大等。第二是稅基的問題。稅基是根據(jù)房產(chǎn)的價值來確定的，可如何確定房產(chǎn)的價值。如果房子是通過市場交易的，這就很好解決，因為有市場交易價。可實際上，這部分房子所占比例很小，大部分房子都是以前通過福利分房的形式、補貼的形式獲得的，沒有價值確定的基礎(chǔ)。如何去評估這部分房子的價值？還有房產(chǎn)價值的變化，又該如何去調(diào)整稅基？第三是在自住房和投機房之間征稅的差異問題，我們也沒有明確的規(guī)定。包括自住房是否應(yīng)給以一定面積的豁免稅，多少面積。最后物業(yè)稅有沒有地方差異性，各地方經(jīng)濟發(fā)展不平衡、收入不平衡、房產(chǎn)價格也不平衡，是否應(yīng)考慮這些因素來確定不同的稅率。

　　目前試點的城市可能采用差異性的稅率。根據(jù)各個城市的水平來確定出來的比較合理的稅率。這些問題都沒有解決，物業(yè)稅當(dāng)然難以實施。

　　觀點網(wǎng)：為什么信貸調(diào)控會對房地產(chǎn)市場造成這么大影響？會不會造成房地產(chǎn)市場的崩盤？

　　吳立范：我們其實是反過來看這件事的，我們先是看到了房地產(chǎn)市場的下滑，然后回過頭來看看是否是由房地產(chǎn)信貸緊縮造成的，其實這種由結(jié)果反推原因的看法是片面的。我覺得把目前流動性短缺、房價下滑歸結(jié)于信貸緊縮的結(jié)果有點過分。我們先問個問題，如果沒有去年9月份的宏觀調(diào)控，現(xiàn)在的房價會不會下滑？我的回答是即使沒有去年9月份的信貸緊縮政策，今年的房地產(chǎn)價格也一樣會下滑，只是下滑的程度可能有所不同。因為，從去年9月份的信貸政策來看，主要是在第二套房貸上加重了自付的比例以及在利率上比第一套房調(diào)高了。這種做法是對的，我們的政策就應(yīng)該在第一套房和第二套房上有所區(qū)別，因為第一套房是自住，第二套房大部分屬于投資性的。所以第二套房貸政策只是打擊了投資性住房問題，并沒有影響到第一套房的購買。房地產(chǎn)價格下跌來自國際和國內(nèi)的影響。國際上是美國次貸危機所帶來的影響，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的變化起到了很大的作用。房地產(chǎn)業(yè)的下滑和整個經(jīng)濟增長速度放緩相關(guān)。自去年下半年以來，人民幣升值、出口下降和通貨膨脹上漲，使央行連續(xù)多次上調(diào)銀行準備金比例和利率，對全國的信貸都會影響。所以我們看房地產(chǎn)的情況不能孤立去看，而要放到國家整個宏觀經(jīng)濟大環(huán)境中去看。這樣去看的話，我們就可以看到，房地產(chǎn)的下滑不是單純信貸緊縮政策引起的。再就是股票市場的變化，房產(chǎn)和金融市場有密切的聯(lián)系，股市的變化嚴重影響了房產(chǎn)資金的供給和需求。在銀行信貸上，我們以往在房產(chǎn)的信貸政策上一直都是比較寬松的。以前連樓花都可以賣，現(xiàn)在應(yīng)該是在逐步規(guī)范化，控制風(fēng)險。過去銀行對房地產(chǎn)的信貸過于優(yōu)惠和寬松了。今后應(yīng)該不會再有這樣的現(xiàn)象了。當(dāng)然銀行這種政策的調(diào)整，在目前的環(huán)境下，確實會對房地產(chǎn)市場造成一定的影響。但這是銀行在信貸方面走向規(guī)范化的過程，是值得肯定的。

　　通貨膨脹加上中國人民銀行連續(xù)上調(diào)利率和存款儲備金，地方政府加快經(jīng)濟適用房的推出等諸多方面集合在一起，給房地產(chǎn)商造成巨大的影響。因為房地產(chǎn)商資金的來源一部分是銀行貸款，這一部分占了很大比重。第二部分是，樓盤銷售后的回籠資金。第三是短期的融資、如發(fā)債或者上市等。主要是前兩個部分。然而今年，房價下降，成交量低；股票市場融資及發(fā)行債券也越來越難，這些都造成了房地產(chǎn)商的資金缺口。過去房地產(chǎn)商是試圖從股票市場再融資，發(fā)行債券等，可這些方式在目前的情況下都做不到了，行不通了。市場的這些調(diào)整都是這些房地產(chǎn)商所沒有預(yù)料到的。所以我覺得這次的調(diào)整也給房地產(chǎn)商帶來了很大的教訓(xùn)，不要以為金融市場、股票市場，外部籌集資金的手段在任何情況下都是可以行得通的，這些其實并不是可靠的融資手段。房地產(chǎn)商要發(fā)展，最主要的還是要靠自己有創(chuàng)造現(xiàn)金的能力。不能完全依賴于股票市場、發(fā)行債券等。

　　造成房地產(chǎn)市場崩盤的說法就有點危言聳聽了，目前還看不到這種跡象。沒有出現(xiàn)大型房地產(chǎn)公司倒閉的現(xiàn)象，房價短期內(nèi)也沒有大幅下跌，說不上崩盤，但潛在的危險還是存在的。房地產(chǎn)商要根據(jù)自己的能力來發(fā)展自己，不要盲目去買地擴張。

　　觀點網(wǎng)：怎么看待當(dāng)前開發(fā)商的救市論？它對新的政策可能會造成什么影響？

　　吳立范：開發(fā)商呼喊救市，是房地產(chǎn)市場不成熟的表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場本來就是競爭的市場，這種競爭機制的市場就存在風(fēng)險，表現(xiàn)在市場走勢可能在一段時間內(nèi)可能過高，也可能一段時間內(nèi)持續(xù)低迷，這些都是市場的正?，F(xiàn)象。在這個市場里，不管你是開發(fā)商還是投機者，都要自己承擔(dān)這個風(fēng)險。并且這種競爭的市場本身就有調(diào)節(jié)的作用，使一部分低劣沒有競爭能力的房地產(chǎn)公司淘汰出去，這些都屬于市場的調(diào)節(jié)。因此，我們允許一部分企業(yè)在這個競爭的過程中發(fā)展起來，一部分淘汰出去。我們又沒看到房地產(chǎn)市場崩盤的跡象，沒必要救市。寄希望于政府救市，還不如面對現(xiàn)實，找出自己的對策。