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　　有業(yè)內(nèi)人士稱，外來大鱷的進入，是福州房地產(chǎn)市場“進化”的必然結(jié)果，下一輪的房地產(chǎn)競爭必將是品質(zhì)的競爭。

　　核心提示

　　短短一周時間，福州3幅曾遭“流拍”的土地相繼被外來的開發(fā)商所購。其中，5月28日，華潤置地有限公司競得位于洪灣路西側(cè)(三環(huán)路東側(cè))的2幅共540多畝的大地塊。此前的一周，廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得烏山西路一幅50.22畝的地塊。據(jù)悉，年初至今，福州的7幅地塊拍賣，有5幅流拍。海晟和華潤的“破冰”之舉，引起了業(yè)界的共同關(guān)注。

　　亦有不少業(yè)內(nèi)人士注意到，繼萬科之后，這兩家均為外來的大鱷，他們在樓市的“非常時期”一舉拿下大幅地塊，給樓市帶來利好消息的同時，也讓不少本土的開發(fā)商壓力驟增。有業(yè)內(nèi)人士稱，外來大鱷的進入，是福州房地產(chǎn)市場“進化”的必然結(jié)果，下一輪的房地產(chǎn)競爭必將是品質(zhì)的競爭。

　　市場外來大鱷“抄底”樓市

　　與去年“9·11”萬科拿下五四北地王不同的是，此次華潤、海晟都是以較低的價格拿下了土地，華潤以18億競得，平均樓面地價每平方米3000多元；海晟以6.12億競得，平均樓面地價為每平方米4800元。按照業(yè)內(nèi)人士的估算，這兩個企業(yè)在金山和市中心所得的地價，以目前的樓市行情來算，均有望獲得可觀的利潤。

　　據(jù)了解，從年初至今，福州國土資源局歷經(jīng)5次推地4次面臨流拍、7幅地塊5幅流拍的尷尬局面。此前5月12日的兩地塊拍賣，曾被認(rèn)為是下半年福州樓市的風(fēng)向標(biāo)而頗受人關(guān)注，本報還專門在4月底的房產(chǎn)專刊上對5月12日的兩幅地塊進行深度分析，并指出其開發(fā)前景，但仍遭流拍。一時間，土地市場的動向頗引人關(guān)注。

　　就在榕城的開發(fā)商紛紛觀望甚或是“無力購買”之時，福州國土資源局對公開出讓的土地進行調(diào)整，土地市場出現(xiàn)“轉(zhuǎn)機”，海晟和華潤以略高于起拍價的價格拿下。同時，它們的國資身份頗引人注目。據(jù)了解，廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是福建省煙草公司投資的多元化經(jīng)營企業(yè)之一；華潤置地是內(nèi)地最具實力的綜合型房地產(chǎn)公司之一，華潤置地為萬科集團的大股東，在香港上市。業(yè)內(nèi)人士林可敬稱，外來大鱷抄了樓市的底，引起業(yè)界的普遍關(guān)注。

　　分析擇機而入撼動榕城

　　雖然萬科比華潤早拿地，但是華潤在福州考察市場的時間亦有近兩年，記者就曾與華潤的“先頭”人士有過接觸，而半年前福州的土地拍賣市場上就不時有華潤人員的身影，但舉牌卻是慎之又慎。業(yè)內(nèi)人士稱，華潤選擇了一個最佳的時機入市。

　　自從去年國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場進入一個觀望狀態(tài)，對開發(fā)商而言，還有一道難過的“現(xiàn)金”檻，銀行對房貸的政策從緊，許多開發(fā)商正經(jīng)歷著資金回籠的壓力，拿地更是“有心無力”。而此前的兩年，福州的開發(fā)商是唯恐拿不到地，在土地市場上只要有地就拍，頻頻舉牌，地王屢被刷新。在這種“盲目”拿地的狀態(tài)下，許多外來開發(fā)商不敢與本地實力雄厚的開發(fā)商舉牌競價，唯恐不慎，全盤皆輸。

　　從福州的土地市場來看，這兩年整體放量較少，一些開發(fā)商在儲備土地較少的情況下，選擇了向外擴張的戰(zhàn)略，福州的開發(fā)商備受外地土地市場垂青，今年相繼有合肥、湖北等省市把土地推介會搬到了福州。

　　就在福州的開發(fā)商不再“輕易”舉牌拿地，并受到外來“橄欖枝”誘惑之下，外來的大鱷們擇機而入。業(yè)內(nèi)人士林可敬稱，“在樓市景氣下滑，許多私營開發(fā)商資金不足，有心卻無力入市之際，他們又重新殺入樓市，在土地市場以大地塊、低單價、高總價的方式儲下了大量的土地，實實在在地抄了樓市的底，斷了那些高價拿地開發(fā)商的后路。讓這些開發(fā)商面臨著前有市場虎,后有國企狼的危險境地。”福州仍是“香餑餑”

　　對于不少外來大鱷來說，福州這個省會城市，仍是個“香餑餑”。

　　在5月20日本報舉辦的“2008品質(zhì)與機遇海西房地產(chǎn)高峰論壇”上，與會人士特別指出，臺灣地區(qū)“大選”之后，兩岸三通的議程箭在弦上，福州作為與臺灣地區(qū)離得最近的省會城市，有著得天獨厚的優(yōu)勢，在未來的房地產(chǎn)市場中，有著極大的潛在客戶群。其次，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)大戰(zhàn)略的制定，讓福州成為“海西”發(fā)展最核心的城市之一。福州的城市不斷在擴張，整個城市的發(fā)展格局，已呈現(xiàn)出從跨江型城市向濱海型城市轉(zhuǎn)變的態(tài)勢。作為一個房地產(chǎn)行業(yè)，要有敏銳和超前的眼光，選擇在海西的發(fā)展初期介入，是最為合適的，獲利的機會更大，把握性也更大。

　　對于省會城市而言，福州的平均房價雖然已經(jīng)從2005年3000多元/平方米漲到了目前的6000多元/平方米，但是與其他大城市相比，仍有上漲的空間。

　　此外，“福州市場需求大、購買力強亦是受開發(fā)商青睞的原因之一”，據(jù)悉，福建省歷來是華僑較多的省份，因此許多華僑看好福州紛紛回國置業(yè)，八縣的人爭相入戶，購買力強勁。據(jù)金山某樓盤的一銷售小姐稱，該樓盤客戶中，有50%的購買者是八縣的，20%是華僑。正是因為有這樣的需求量，許多開發(fā)商都看好福州市場。

　　業(yè)內(nèi)人士劉嵐稱，對于萬科、華潤而言，這兩年是他們的擴張年，經(jīng)歷多年發(fā)展，早已經(jīng)完成原始資本積累的過程，也完成了向現(xiàn)代企業(yè)管理邁進的初級階段，接下來就是通過市場手段和資本運作，實現(xiàn)自己企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場目標(biāo)，從而良性發(fā)展下去，福州自然成為他們首選的城市之一。而此前，這兩家地產(chǎn)企業(yè)都已在廈門拿地，著手開發(fā)或已開發(fā)，已具備在福建省開發(fā)的經(jīng)驗。

　　據(jù)悉，除了萬科、華潤、海晟，還有不少廈門的開發(fā)商欲在福州選址開發(fā)，目前都在前期的準(zhǔn)備工作之中。

　　后市地產(chǎn)進化三分市場

　　“這是很自然的一個地產(chǎn)進化過程，只不過地產(chǎn)大鱷的進入加速了進化過程”，郭氏集團福建區(qū)域營銷總監(jiān)楊臻認(rèn)為，宏觀調(diào)控進入的觀望時期給那些以往盲目擴張的企業(yè)敲了一記警鐘，如同股市一樣，地產(chǎn)也是高風(fēng)險行業(yè)，只有那些企業(yè)實力強、產(chǎn)品好，具備先進開發(fā)理念和前瞻性的企業(yè)才會在這場進化論中站穩(wěn)腳跟。

　　鄭先生稱，雖然上個月拿地的開發(fā)商有著國資的背景，但是對于房地產(chǎn)市場而言，這些企業(yè)除了實力相對雄厚外，其開發(fā)的產(chǎn)品一樣要經(jīng)受市場的檢驗。

　　“可以預(yù)見，隨著越來越多外來開發(fā)商的進入，未來的福州市場將會出現(xiàn)三分市場的狀況”，楊臻稱，有三分之一是外來的品牌開發(fā)商，三分之一是本土有實力的開發(fā)商，剩余的則是小型的開發(fā)商，依靠原有的土地儲備開發(fā)項目。相對應(yīng)的，產(chǎn)品也會有三分市場的概念，有三分之一的產(chǎn)品是品質(zhì)好熱銷的，三分之一是滯銷產(chǎn)品，另外的則是空置的產(chǎn)品。行業(yè)的洗牌也會隨之加速。

　　下一輪品質(zhì)大戰(zhàn)

　　“外來大鱷入榕，對行業(yè)而言是件好事，同行之間多了個學(xué)習(xí)的榜樣，競爭更加良性化。”業(yè)內(nèi)人士鄭先生稱。然而，壓力也是不言而喻的。

　　鄭先生稱，特別是對那些以往拿地成本高的開發(fā)商而言，是一個極大的挑戰(zhàn)。從成本的角度而言，土地的成本是關(guān)系房價的重要因素之一。然而，自從國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控之后，市場進入觀望時期，項目尚未推出的，謹(jǐn)慎定價，已推出市場的都在或多或少地進行價格調(diào)整，樓市的競爭似乎陷入“價格怪圈”。

　　楊臻稱，華潤、海晟等用較低的單價拿到土地，這就意味著，它們有空間對其產(chǎn)品品質(zhì)進行打造，屆時，這些高品質(zhì)的樓盤面向市場時，一定會贏得更多消費者的青睞，這對于那些品質(zhì)較為普通、價位卻相當(dāng)?shù)臉潜P頗具沖擊力。

　　楊臻認(rèn)為，在經(jīng)過目前樓市的價格之爭后，下一輪一定會迎來品質(zhì)大戰(zhàn)。鄭先生稱，榕城的開發(fā)商不能簡單地用退地或者是延遲開盤等方法去應(yīng)對，而是應(yīng)該審時度勢，力圖創(chuàng)新“求變”，方能在市場中立于不敗之地。

　　劉嵐稱，修煉企業(yè)內(nèi)功和把握市場外因兩駕馬車只有并駕齊驅(qū)，才是市場制勝的關(guān)鍵所在。劉嵐建議，面對融資困境，房地產(chǎn)企業(yè)唯有練內(nèi)功，就是要努力改善經(jīng)營管理水平，適時調(diào)整策略，加快周轉(zhuǎn)率，重點研究房地產(chǎn)市場中的各種變化情況；練外功，就是要繼續(xù)拓寬融資渠道，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，積極尋找戰(zhàn)略合作伙伴，主動實施并購以抓住行業(yè)整合機會。

　　除了加強資金運作能力外，楊臻建議，除了競爭的激烈，開發(fā)商一定要做好營銷的功夫。他認(rèn)為，營銷不再只是簡單地停留在表面的促銷方案，而是真正地將產(chǎn)品進行細(xì)分，開辟專門的客戶群體，例如，80后的市場細(xì)分、高端市場的細(xì)分。