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　　4月份的二手房成交量持續(xù)了3月份的發(fā)展勢頭，成交量緩慢上升，給新一年來始終低迷的福州二手房市場打了一劑強心針。

　　Ｎ福州大學房地產研究所 王阿忠博士 蔡靜悅

　　引言

　　2008年4月，福州二手房市場需求開始反彈并得到釋放，且效果明顯，由原來2月份的下降趨勢轉為上升趨勢。4月份的二手房成交量持續(xù)了3月份的發(fā)展勢頭，成交量緩慢上升，給新一年來始終低迷的福州二手房市場打了一劑強心針。

　　去年年底以來，購房者對居高不下的房價存在謹慎心理，持幣觀望心態(tài)明顯，給住房市場積蓄了一定的購買力。而今年二手房報價更趨于理性，這使得市場對二手房的需求得以釋放。

　　【指數(shù)分析】

　　4月再創(chuàng)新高

　　表1：福州二手住宅價格指數(shù)

　　從表1看出，4月份福州二手房價格指數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢。福州二手房市場自從2007年以來總體呈現(xiàn)上漲的情況。雖然在2007年9月和10月份旺季過后一度進入交易低迷期，但是從今年4個月的情況來看，二手住宅價格指數(shù)一路保持上漲，達到1072，超過了3月份的1065，成為新的歷史最高。

　　二手房房源豐富，涵蓋了各個價格段，房屋新舊程度也各不相同，地理位置更是遍布福州各地，供給比較多樣化，福州市工薪階層的人均月收入為2000多元左右，相比之下工薪階層更能承受得起二手房的消費。二手房價位和地理位置的多樣性，讓消費者可以在有更多的選擇空間的前提下尋求自己滿意的居所。消費者剛性需求的釋放和部分選擇低價有潛力升值空間的投資客仍然是二手房市場的主要購買者。另外，二手房相對于一手房還有一個明顯的優(yōu)勢，那就是二手房交易快、入住時間短，只要進行簡單裝修或短時間翻修后即可入住，加上目前現(xiàn)房風險低于期房。對于2008年新盤不斷推出卻無法直接入住的剛性需求消費群體而言，二手房的選擇比一手房更具實際意義。

　　【價量分析】剛性需求為主

　　表2：2008年1月至2008年4月福州二手住宅成交情況表

　　去年上半年福州市二手房交易量較為穩(wěn)定，但年底突然跌入谷底至今一直處于低位徘徊之中。從表2我們可以看出4月份福州二手住宅成交面積為7.21萬m2，比3月份僅微量增加了0.02萬m2，這說明福州二手房市場目前市場交易和需求已經達到了平衡，二手房交易開始理性回歸，以剛性需求為主。

　　一手房市場的價格與二手房市場價格有聯(lián)動作用。一般來說，二手房市場成交價格會低于一手房，但是最近有不少開發(fā)商推出各種優(yōu)惠措施，使得部分新盤的一手房價格有較大幅度的下降，福州房地產市場出現(xiàn)了少見的“一二手倒掛”現(xiàn)象，二手房的價格反而高于一手房的價格。當然，這與住宅商品的流動性差有一定的關系，因為一手房價格影響傳導到二手房價格，需要有一段時滯，即二手房價格的下降需要經過一定時間。因此4月份福州二手房市場的成交均價仍然能略高于3月份的成交均價。

　　【板塊分析】

　　鼓樓區(qū)賣得最多

　　表3：各板塊成交面積分析

　　從表3可以看出，4月份福州二手房市場中，鼓樓、臺江、晉安、西區(qū)、江濱板塊成交面積都有不同程度的增長，臺江和鼓樓區(qū)以其自身優(yōu)越的地理位置和齊全的商業(yè)設施條件，成交面積占比達到總成交面積的39%。其中以晉安區(qū)漲得最多，為0.24萬m2，鼓樓區(qū)則依然延續(xù)了3月份的增長勢頭，穩(wěn)居面積交易榜首，成交面積占比達到了25%。其他板塊的成交面積卻有較小程度的下降，東區(qū)成交面積下降了0.22萬m2，成交面積比例下降了4個百分點，下降幅度是4月份各區(qū)域之最。但是總體來說，成交增長區(qū)域的增長面積仍超出成交減少區(qū)域的減少面積，差距為0.02萬m2。

　　【面積及綜合分析】

　　超大戶型成交量下跌

　　表4：2008年4月福州二手住宅成交面積段分析

　　圖1：2008年4月福州二手住宅結構分析

　　從表4和圖1來看，4月份除了面積大于180平方米的大戶型房屋成交量下跌外，其他各中小型房子的成交面積都有一定幅度的上漲，其中90m2以下的成交面積為2.40萬m2，占總成交面積的34%，比2月份的27%上升了7個百分點；成交套數(shù)為385套，占了總成交套數(shù)的半壁江山。面積在90m2以下、可以現(xiàn)買現(xiàn)住、總價相對較小的房源始終是福州市工薪階層的主要購買品。

　　4月成交量仍主要集中在小戶型樓盤。隨著城市居民住宅消費觀念的變化，更多住房者要根據(jù)自身經濟收入來逐步改善自己的居住條件。從“安置型”到“適用型”再到“舒適型”，成熟的房地產市場需要形成一個完整的梯次消費模式，這就決定了二手房交易在市場上的重要作用。發(fā)展二手房市場是對過去所開發(fā)的住宅進行重新洗牌的過程，會釋放出一部分強勁的現(xiàn)實購買力，同時二手房供應中相當部分為中小型住宅，讓其自由釋放可以滿足中低收入階層的住房需求。

　　【代表樓盤價格追蹤】高檔樓盤價格居高不下

　　表5：福州代表樓盤二手房價格

　　從表5中我們可以看出，海潤濱江花園在所列出的代表樓盤交易價格中繼續(xù)獨占鰲頭，本月同質修正后成交價格為8213元/平方米。海潤濱江花園以其獨具的豪華設施和配套立于不敗。而梅海園依然緊追其后，位居第二，同質價格達到了6853元/平方米。而大名城則再次打敗了五鳳蘭庭以6217元/平方米的同質價格回到了季軍的位置。由于地理位置的優(yōu)勢和配套設施的完善，鼓樓和江濱區(qū)二手房典型代表樓盤梅海園和海潤濱江花園分別以6853元/平方米和8213元/平方米的價格遠高于其他區(qū)域的價格，成為福州二手房市場均價最高的地方。

　　【各類物業(yè)分析】住宅交易量最高

　　表6：2008年4月福州二手物業(yè)成交量分析

　　從表6中可以看出，4月份二手物業(yè)交易量為8.0609萬m2，其中住宅占比再次上升到接近90%，比3月份多了7個百分點。

　　值得一提的是，4月份二手物業(yè)成交量中住宅所占比例遠超以往，而除住宅外的其他二手物業(yè)交易量較之3月份嚴重縮水，只占到11%的比例，甚至還不如2月份的成交面積量。3月份寫字樓成交量占到總成交量的11%，達到了0.93萬m2，而4月份卻只有0.2061萬m2，大漲過后立馬遇到大跌。

　　現(xiàn)在國內的存款利息相對通脹較低，還不足以吸引資金回籠。面對高通脹率，存在銀行的錢不但沒有收益，反而購買力在下降。而目前老百姓投資渠道并不多，股市風險太大，在樓市與銀行儲蓄之間，顯然，會有相當資金分流到房地產市場中。未來，隨著《海峽西岸城市群協(xié)調發(fā)展規(guī)劃》的實施和海西經濟強勁的發(fā)展勢頭，物流與客流量的提高，將對位置優(yōu)越的二手住宅市場及其租賃市場起到積極的推動作用。而目前福州的商業(yè)布局也在進行調整，這種調整給福州二手商業(yè)物業(yè)未來的發(fā)展留出巨大的空間。未來福州的商機無限，商業(yè)店面、寫字樓、倉儲等商業(yè)物流物業(yè)將成為福州市房地產市場的亮點。