1996年底,劉鑾雄控制的華人置業(yè)(0127HK)和愛美高(0631HK)中國兩家上市公司,市值已達(dá)179.53億港元。
這一年,華人置業(yè)(0127HK)擁有的地產(chǎn)物業(yè)面積達(dá)285萬平方尺,四大金牌物業(yè)是位于銅鑼灣的皇室大廈、灣仔的夏愨大廈和愛美高大廈(前海軍大廈),以及港島中區(qū)的娛樂行。
娛樂行是華人置業(yè)(0127HK)于1987年以4億港元代價從中華娛樂購入后拆卸重建,1993年完成的,皇室大廈和夏愨大廈則是1993年以23.78億港元從置地手中購入,這4幢優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)重估后在1993年底已增值至117億港元,相當(dāng)于華人置業(yè)(0127HK)在香港物業(yè)資產(chǎn)凈值的八成。
不過,在劉鑾雄直接控制下的華人置業(yè)(0127HK),其投資策略并非只做“寓公”收租,而是積極進(jìn)軍地產(chǎn)投資,他參與灣仔太原街重建、荃灣保華工業(yè)大廈重建以及競投東涌機(jī)鐵上蓋、參股建設(shè)海底隧道,還大舉進(jìn)軍國內(nèi)地產(chǎn)市場。1996年11月,華置將23項(xiàng)國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)以愛美高中國名義在香港分柝上市,價值約23.6億港元。

劉鑾雄
1996年底,劉鑾雄控制的華人置業(yè)(0127HK)和愛美高(0631HK)中國兩家上市公司,市值已達(dá)179.53億港元。
當(dāng)然,大風(fēng)大浪中的搏殺,一樣會起起落落,遭遇波瀾驚濤,華人置業(yè)(0127HK)在1996年11月,香港樓市高峰時以36.4億港元超高價把中環(huán)商業(yè)大廈娛樂行出售給上市公司利氏家族利漢釗的希慎興業(yè),這一大有斬獲的出售在短短3天內(nèi)成交,劉鑾雄獲益良多,為人津津樂道。希慎興業(yè)在2005年9月以27億港元轉(zhuǎn)售該物業(yè),大虧9億。
出售娛樂行不僅造就了劉鑾雄擅長資產(chǎn)大挪移的鬼神功夫,也帶來一系列故事,交易當(dāng)天1996年11月21日,華人置業(yè)(0127HK)股價大漲9.7%,股民興奮。
事隔兩年,1999年,也因此帶來法律官司,稱為“娛樂行事件”,香港證監(jiān)會起訴劉鑾雄搞內(nèi)幕交易,因?yàn)樗麄儽O(jiān)查到劉氏在交易前一天(1996年11月20日),斥資1.5億大舉購入華人置業(yè)(0127HK)935萬股,占當(dāng)天成交量47%,又購入華置備兌證901、560,占當(dāng)天成交14%、39%,11月21日再次購入華置備兌證901、560,占成交21%、32%,11月22日再購入華人置業(yè)(0127HK)占當(dāng)天成交32%,一批華置備兌證901、560,占當(dāng)天交易量的24%、5.5%,前后幾天總計(jì)購入華人置業(yè)(0127HK)1800萬股,3.14億份華置備兌證901、560,還有1.82億份美林華置認(rèn)股證。
協(xié)助劉鑾雄出售娛樂行的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)林一鳴也在1996年11月19日購入100萬股華人置業(yè)(0127HK),11月22日全數(shù)沽出,一次獲利107萬元。
這么兇猛的操作,直接被證監(jiān)會當(dāng)作指控實(shí)行內(nèi)幕交易的“鐵證”,而輿論也一片嘩然,香港證監(jiān)會表明有十足把握指控劉鑾雄,劉氏也出動家族人馬,請大律師,極力解釋。經(jīng)過一番連綿訴訟,劉鑾雄竟然神奇脫罪,香港內(nèi)幕交易審裁處報告指出:未有充分理由認(rèn)為出售娛樂行會令華置股價急升,亦未有充分理由認(rèn)為劉氏知道當(dāng)出售事項(xiàng)公布,會對股價造成實(shí)質(zhì)的影響,此外不能斷言當(dāng)出售娛樂行事件公布后,會對華置股價造成實(shí)質(zhì)影響。
這一判決令同為政府部門的證監(jiān)會臉面無光,甚至被嘲笑,而劉鑾雄也因此獲得很多評價,他再一次成為公眾焦點(diǎn),一貫低調(diào)的他越來越高調(diào),越來越多進(jìn)入公眾視野,這位城中新貴正在經(jīng)歷一個富豪崛起的必經(jīng)過程,他要話語權(quán)。
但得勝凱旋的劉鑾雄依然個性鮮明,氣焰張揚(yáng),他贏了,但氣不過,向內(nèi)幕交易審裁處提出申請,要求政府賠償數(shù)百萬元的訴訟費(fèi)。一時再成城中話題。
每一次故事和經(jīng)歷都在改變這位新崛起的資本家,1999年底,劉鑾雄辭任華人置業(yè)(0127HK)、愛美高(0631HK)主席,只擔(dān)任執(zhí)行董事,但還持有公司64.20%的股權(quán),是實(shí)際控制者,他弟弟劉鑾鴻就任華人置業(yè)(0127HK)、愛美高(0631HK)主席。
也許,他想明白一些事了。
劉氏兄弟兩個同進(jìn)出,做事合拍,都是億萬富豪。外界把劉鑾鴻稱“細(xì)劉”,叫劉鑾雄為“大劉”,在大劉馳騁香港資本市場時,細(xì)劉專注搞自己喜歡的高科技,在美國,他投資的GEMSTAR發(fā)明易錄寶,成功在納斯達(dá)克上市,一度市值接近百億美元,2001年公司被傳媒大王默多克收購合并,兄弟兩個獲得超過10億美元進(jìn)賬。在科技熱潮中,細(xì)劉還投資中國資訊行(chinainfobank)注入?yún)R漢(0214HK)借殼上市。
也許是生財(cái)太過神速,賺了幾十億元的劉氏兄弟,很快在資本市場大舉進(jìn)軍,他們之后擁有華人置業(yè)(0127HK)、愛美高中國(0631HK)、廣生行(0189HK)、至祥置業(yè)(0112HK),2003年又收購金匡企業(yè)(0286HK),是資本市場隱性的大戶。但,1997年,香港經(jīng)濟(jì)劇烈起伏,之后又遭遇金融風(fēng)暴,當(dāng)年9月底愛美高中國(0631HK)股價還有7元,2000年底大跌至0.87元,直落9成,華人置業(yè)(0127HK)市值從97億飛跌到11億元,也大大跌了9成,迫使劉氏兄弟1997年做出22億元的巨額撥備。
這算是大起之后的大落,“當(dāng)時我們的損失很多在股票投資方面,因之前過份投資,令應(yīng)變能力減弱……當(dāng)時賣娛樂行大賺,但投資也增加,而這些投資齊挫,被逼出售部份投資。若當(dāng)時的投資一直持有至現(xiàn)在,已可賺大錢。”劉鑾雄對路透社記者曾經(jīng)袒露心扉。
增持回購低成本的資本策略
1999年底華人置業(yè)(0127HK)資產(chǎn)134億,每股帳面凈值7.66元,他擁有的皇室大廈、夏愨大廈、華潤美憲大廈、新港中心就值80億以上,只要租金升一成,每股資產(chǎn)凈值也就超過8元,收益很穩(wěn)健,但此時,華人置業(yè)(0127HK)每股股價只有0.89元,按照財(cái)務(wù)觀點(diǎn):此時華人置業(yè)(0127HK)現(xiàn)價只是每股資產(chǎn)凈值的10%多,也就是說一折。
股市散戶也許覺得股價便宜,值得買入,可以看好未來。但對資本市場的獵手來說,這是最容易阻擊的天賜良機(jī),任何機(jī)構(gòu)、基金只要很少的資金就可以在市場吸納一批華人置業(yè)(0127HK)股票,然后提出全購,這一杠桿收購技巧在股市屢屢湊效,而劉鑾雄自己也最擅長,當(dāng)年他依靠這一財(cái)技發(fā)達(dá),今天他當(dāng)然知道這一危機(jī)的后果。
所以,華人置業(yè)(0127HK)不斷進(jìn)行間歇性回購,大股東劉鑾雄增持則更積極。劉氏1999年底行使兩種認(rèn)股證,付出1.49億元購入1.52億股新股,持股量10.59億股,2000年1月—6月再增購5900萬股(其中5千萬股在3月底購入,市價約1.30元),持股量達(dá)到11.18億股,占發(fā)行股數(shù)52.6%。劉氏不斷在增持。
到了2001年,4月大劉回購增持華人置業(yè)(0127HK)380.8萬股,5月2日再增110.8萬股,每股價格0.83元,5月31日又加碼增持86萬股,7月31日再斥資吸納華人置業(yè)(0127HK)53萬股,此時股價是0.79元上下。
2001年9月劉鑾雄再行動,連續(xù)5天5次回購華人置業(yè)(0127HK),9月19日回購312萬股,9月20日再增購424萬股,9月21日又增加264萬股,9月24日再回購382萬股,9月25日又吸進(jìn)去242萬股,其持股華人置業(yè)(0127HK)已經(jīng)接近70%。
奇怪的是,頻頻大額回購也沒有拉起來股價,最關(guān)鍵的業(yè)績卻是一直下跌,2000年,華人置業(yè)(0127HK)虧損3.79億,10年來第一次見紅,2001年,為物業(yè)減值撥備再虧損5.36億,股價一度跌倒0.66元。
眼見昔日的過江猛龍今天快成為病蟲,劉鑾雄當(dāng)然不會坐以待斃。他財(cái)技出眾,正是表演好時機(jī)。
2002年9月華人置業(yè)(0127.HK)再出絕招,提出有條件溢價現(xiàn)金回購最多2.11億股,占發(fā)行股本8.9%,收購價每股0.90港元現(xiàn)金,較9月5日停牌前收市價0.82港元溢價約9.8%。這個回購預(yù)計(jì)涉資1.9億港元,回購股票將注銷。回購?fù)瓿珊?,劉氏兄弟的持股量將由?8.33%增至74.97%。大股東同時表明不會售股。
粗粗看,這是個為渡過低谷的大股東回購計(jì)劃,但細(xì)細(xì)看,很有意思,由于大股東不售股,假如回購?fù)瓿桑A人置業(yè)(0127.HK)每股資產(chǎn)凈值將增至7.06元,升8.45%;每股虧損凈額亦由7.5仙,增至8.2仙。而以每股0.9元回購,作價比停牌前收市價0.82元溢價9.8%;但比每股資產(chǎn)凈值6.51元,折讓86.2%。
根據(jù)條款,這一回購令發(fā)行股數(shù)減少,劉氏兄弟持股量由68.33%增至74.94%,這很巧妙,公眾持股量保持不低于25%的規(guī)定。但劉鑾雄兄弟幾乎是不需動用分毫,既可大額增持持股比例達(dá)到64.93%及10.03%;如果按照攤占資產(chǎn)凈值計(jì)算,劉氏兄弟持股價值自然水漲船高,他們可是自己沒花一份錢就得到了。
華人置業(yè)(0127.HK)很絕,在通告內(nèi)高調(diào)表示,提出回購建議是為股東提供機(jī)會,以超出現(xiàn)時市價出售其股份套現(xiàn);或保留所持股份,以增加股權(quán)比例。實(shí)際上股東沒有選擇權(quán),要么大折讓出售股份,要么保留股價極低的股份,華人置業(yè)(0127.HK)股價過去2年均徘徊在0.9元以下,而且2002年中期業(yè)績凈虧損1.778億港元,2001年也虧了5.36億元。
有時候,虧損有虧損的好處,股價低殘幼股價低殘的奧妙,資本市場變化無窮的妙處就在于此,而且,高手借勢可以在低谷同樣得利,可以在被動處借機(jī)獲得意想不到的收獲,這就是能力和水準(zhǔn)的差別,也怪不得,之后數(shù)年,劉鑾雄聽說很多晚輩再跟他學(xué)如何股市集資,脫口而出:想學(xué)我,還不夠輩分。
很順利,華人置業(yè)(0127.HK)溢價回購議案在股東大會上16億股贊成,300多萬股反對,大比數(shù)通過。截至2002年10月31日接獲7876萬股申請,占該公司已發(fā)行股本3.3%,大股東劉鑾雄及主席劉鑾鴻持股數(shù)量不變,但持股比例從59.18%增至61.21%,從9.15%增至9.46%,兩人總計(jì)持有華人置業(yè)(0127.HK)70.67%。
在回購和增持的雙響炮轟鳴中,劉鑾雄謹(jǐn)慎而頑強(qiáng)執(zhí)行他的資本發(fā)展大計(jì),2001年8月8日,華人置業(yè)(0127HK)宣布每股出價0.18元,向愛美高中國(0631HK)股東提出私有化建議。另一個全購建議是每1000股愛美高可換取130股華置新股。
0.18元的現(xiàn)金比8月2日收市價0.116元溢價約55.17%,但比2000年底經(jīng)審核綜合每股資產(chǎn)凈值約0.88元折讓79.55%。如果按照現(xiàn)金收購,華人置業(yè)(0127)只須斥資2.1億元就可完全控制資產(chǎn)值達(dá)19.1億元的愛美高中國(0631HK)。
如果以1000股愛美高中國(0631HK)計(jì)算,選擇收現(xiàn)金的可得180元,而選擇換取130股華人置業(yè)(0127HK)股份的,以華人置業(yè)(0127HK)前一天收0.79元計(jì),市值為102.7元,單憑帳面看,選擇現(xiàn)金方案好。但是,華人置業(yè)(0127HK)股價亦較資產(chǎn)凈值折讓88%,如果以每股資產(chǎn)凈值6.83元計(jì)算,持有130股華人置業(yè)(0127HK),真實(shí)價值是887.9元。
孰贏孰輸,實(shí)在沒有說法,而劉鑾雄股民一個兩難選擇,看現(xiàn)在還是看未來?陪我大劉玩,還是舍我大劉去?
1996年底華人置業(yè)(0127HK)分拆愛美高上市,當(dāng)時4000股華人置業(yè)(0127HK)獲派623股愛美高,大股東劉鑾雄并以1.4元配售1.63億股愛美高給獨(dú)立第三者,套現(xiàn)2.34億元,當(dāng)時愛美高資產(chǎn)凈值為25億元,首天收報1.62元,也是愛美高上市以來最高收市價,除了1996、1997年獲利,三年來一直虧損。
5年彈指,大劉輕輕松松拿2.1億,又可以控制一家19億資產(chǎn)的公司,這樣的私有化實(shí)在是好。
一連串的精彩財(cái)技,讓大劉充滿神秘色彩,在另一個市場,大劉也是高招頻頻,1997年1月,劉鑾雄私人持有的怡東商場以5億元脫手,躲過亞洲金融風(fēng)暴一劫。1997年10月,他乘低2700萬購入山頂白加道31號豪宅。1998年底,又以2700萬出售西貢洋房,獲利1570萬元。2001年劉鑾雄兄弟聯(lián)手新世界集團(tuán)鄭裕彤以37.5億元一舉購入銅鑼灣崇光百貨(SOGO)現(xiàn)址,整棟大廈45萬尺,具備了絕佳地理位置。這一收購被譽(yù)為21世紀(jì)初香港最矚目的物業(yè)成交項(xiàng)目。
2001年2月,華人置業(yè)(0127HK)6.68億元的價格向大股東劉氏家族收購怡東商場三層鋪位,股東大會上票數(shù)為7對7,最后要由劉鑾鴻行使酌情權(quán)才通過,有關(guān)收購代價的表決,第一次結(jié)果為8票反對7票贊成,再投票結(jié)果是18票反對,11票贊成,以股權(quán)計(jì)則86.15%贊成,13.85%反對,雖然小股東人多大多數(shù)反對,但持有的股權(quán)少,最終無法否決該交易。
這還不算,其實(shí),在擁有華人置業(yè)(0127HK)、愛美高中國(0631HK)、廣生行(0189HK)、至祥置業(yè)(0112HK),2003年又收購金匡企業(yè)(0286HK)后,大股東不停地在多家關(guān)聯(lián)公司中騰挪資產(chǎn)。
2000年5月,華人置業(yè)(0127HK)與至祥置業(yè)(0112HK)達(dá)成重組協(xié)定,華人置業(yè)(0127HK)注入多個發(fā)展及投資物業(yè),外加6000萬現(xiàn)金,以換取其19.88億股新股,占擴(kuò)大已發(fā)行股本66.9%。這批優(yōu)質(zhì)物業(yè)包括中環(huán)皇后大道中、香港港島禧利街的商業(yè)發(fā)展物,還有香港仔的80個車位。
2001年8月,劉鑾雄持有的9.87億股華人置業(yè)(0127HK)轉(zhuǎn)換至另一信托基金,至祥置業(yè)(0112HK)原先由GoldenGameOverseasLtd.持有的21.6億股股份,也轉(zhuǎn)換至GlobalKingLtd.;華人置業(yè)(0127HK)同樣轉(zhuǎn)換了9.88億股股份至上述信托基金。愛美高中國(0631HK)則轉(zhuǎn)換11.12億股、廣生行(0189HK)轉(zhuǎn)5.13億股。
2002年1月,華人置業(yè)(0127HK)重組持有60%權(quán)益,從事中國開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合營公司ASIANWIN。劉鑾雄很會玩,先讓華人置業(yè)(0127HK)收購ASIANWIN在海口、天津的地產(chǎn)項(xiàng)目,再把ASIANWIN賣給了其他股東,拿到物業(yè),還獲利2530萬元。
2002年12月劉鑾雄餓虎撲食,乘亂以11.06億元奪得尖沙嘴東英大廈,一年租金可達(dá)9000萬元,回報率8厘。
2003年2月,華人置業(yè)(0127HK)和至祥置業(yè)(0112HK)進(jìn)行物業(yè)互換。華人置業(yè)(0127HK)以現(xiàn)金1.039億元,向至祥購入禧利街物業(yè)發(fā)展專案全部權(quán)益,并且以代價6.372億元,出售內(nèi)地及香港13個物業(yè)給至祥置業(yè)(0112HK),其中1.039億元與收購禧利街物業(yè)互相抵銷,而余額5.333億元將獲至祥置業(yè)(0112HK)發(fā)行的118.504億股新股,每股作價0.045元。這一眼花繚亂的股權(quán)和物業(yè)換購計(jì)劃,讓華人置業(yè)(0127HK)對至祥置業(yè)(0112HK)的控制增加到94.5%。華人置業(yè)(0127HK)控制的物業(yè)多了不少,但這一收購幾乎沒有花肥現(xiàn)金。這是高手之舉。
2003年7月,華人置業(yè)(0127HK)以每1800萬元收購金匡企業(yè)(0286HK)57.7%權(quán)益,“地產(chǎn)神童”羅兆輝破產(chǎn)后,大劉把這家企業(yè)也納到麾下。
2003年10月劉氏兄弟大派利是,把股權(quán)交易獲得的至祥置業(yè)(0112HK)新股中的約28%,派發(fā)予現(xiàn)有股東,而他們兩個股東自己放棄獲派新股權(quán)利。這一招一箭雙雕,小股東當(dāng)然高興,也令華人置業(yè)(0127HK)在至祥置業(yè)(0112HK)的持股量,由94%降至72%,符合了公眾持股量最少25%的要求。
劉鑾雄另辟蹊徑的投資客
已經(jīng)緩過氣來的華人置業(yè)(0127HK)開始更頻繁的投資行動,2002年進(jìn)行11次回購后,2003年5月劉鑾雄回購增持華人置業(yè)(0127HK)12次,1月至5月底,一共回購37次,總計(jì)7912萬股。
2003年5月大劉又減持3000萬股,套現(xiàn)4380萬元,同年10月又配售3000萬股,套現(xiàn)8100萬元。
2004年8月,華人置業(yè)(0127HK)以總代價1.53億元出售香港多項(xiàng)旗下物業(yè),包括四幢獨(dú)立洋房、高層單位等10多個物業(yè)。又8200萬元出售旗下投資控股公司全部股本。
之后,乘股市低迷,2004年11月,華人置業(yè)(0127HK)和股東以每股1.25元把廣生行(0189HK)私有化。
這一系列行動,帶來華人置業(yè)(0127HK)閃亮的成績單,2004年度,華人置業(yè)(0127HK)營業(yè)額及股東應(yīng)占溢利(純利)分別上升1.1倍及40.8%,達(dá)到52.57億元及16.25億元。
來自租金的收入達(dá)6.95億元,增加了4%。零售物業(yè)組合整體出租率為95%,而寫字樓物業(yè)組合整體出租率達(dá)92%;原因很簡單,劉鑾雄旗下的物業(yè)都是香港寸土寸金的黃金地盤的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。他投資的個性可見一斑。
大劉最新的物業(yè)清單,會嚇你一跳,華人置業(yè)(0127HK)全資擁有皇室大廈100.00%、灣仔夏愨大廈100.00%、美國萬通大廈100.00%、新港中心100.00%、銅鑼灣地帶100.00%、怡東商場100.00%、灣仔電腦城100.00%、CHIC之堡75.00%、太原街、灣仔道81.69%、肇輝臺50.00%等物業(yè)的權(quán)益。這些都是擠滿了商家的優(yōu)質(zhì)商場和樓宇,個別還是區(qū)域地標(biāo)建筑。
這幾項(xiàng)物業(yè),業(yè)界保守估值超過100億元。其中尖沙嘴新港中心最貴重,估值約30億元,商場內(nèi)鋪平均每平方尺月租在100至150元之間,臨街旺鋪月租每尺高達(dá)500至700元(換算每平米月租大約6000元)。銅鑼灣地帶約值20億元,而怡東商場及東角駅則約18億元。灣仔電腦城估值約17億元,當(dāng)年,大劉1億元就拿下了。
所以,盡管2005年上半年度,華人置業(yè)(0127HK)營業(yè)額大幅下跌88%,只有4.3億元,但股東應(yīng)占溢利(純利)卻上升2.4倍至19.62億元。讓市場大跌眼鏡。也成為地產(chǎn)行業(yè)的一個異類,誰都是地產(chǎn)贏家,但劉氏兄弟的勝利方法很特別。
秘訣就在于華人置業(yè)(0127HK)2005年上半年度旗下物業(yè)租金收入達(dá)到3.48億元,比2004年同期增加0.7%。雖然市道不明朗,但華人置業(yè)(0127HK)物業(yè)整體出租率為95%;這是讓所有人羨慕的成績單。劉氏兄弟沒有說啥,只是暗示盡管香港地產(chǎn)市場會走低,但自己的前景和低迷的大勢無關(guān)。
他對香港記者說:“我們以物業(yè)租金收入為主,土地儲備不多,若每年建樓、售樓獲得5至7億港元收益,業(yè)績表現(xiàn)已很可觀,但是,未來兩年,華人置業(yè)(0127HK)每月收到的租金如果能像預(yù)期那樣,增加3000萬港元,則可大大改善公司收益,對賣樓的依賴也越來越少。”
他說希望通過增加租金收入,達(dá)到每年10億港元租金收入的目標(biāo)。
看到這里,你大概知道這家上市公司的特點(diǎn),也了解一些劉鑾雄的財(cái)技愛好,他好像是個喜歡另辟蹊徑的投資客,自己有一套玩法,也喜歡有個性的行動。
受益于地產(chǎn)復(fù)蘇,劉鑾雄身家也水漲船高,其持有約六成股權(quán)的華人置業(yè)(0127HK),股價上升約一倍。
2005年,他又將香港名店崇光百貨(SOGO)分拆上市,持有崇光的上市公司利福國際(1212HK)業(yè)績其好,2005年全年?duì)I業(yè)額20.94億元,上升30.2%;盈利5.39億元,增長30.25%。2005年股價節(jié)節(jié)上升,最高已經(jīng)破14元大關(guān),市值已經(jīng)突破219億元,亦是原因之一。
玩得不亦樂乎的“大劉”2006年春節(jié)坐著私人飛機(jī)去拉斯維加斯豪賭,然后在超六星酒店WYNN享受銷金一刻,他坐在露臺和美女一起享受下午茶的時候,遠(yuǎn)處是沙漠中的高爾夫綠地在陽光下充滿生機(jī),他安靜享用這一刻,而身后的一切,香港翻云覆雨的動靜好像都是不重要的。
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