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　　對(duì)已疾速前行多年的福州樓市而言，4月樓市價(jià)量雙雙回落的影響就如同火鍋中投入冰塊，雖然很快就融化，但濺起的水花總會(huì)讓鍋邊的觀客有些措手不及。

　　N福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所

　　王阿忠 葉亞吟 黃瑜蘭

　　海峽都市報(bào)《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　[編者的話]

　　繼上個(gè)月成交量微量下滑后，4月，福州住宅成交量又出現(xiàn)大幅下降，同時(shí)，當(dāng)月房?jī)r(jià)亦出現(xiàn)近年以來(lái)的首次回落。

　　單純站在一個(gè)消費(fèi)者的角度，在福州的部分區(qū)域、部分樓盤，房?jī)r(jià)似乎真的出現(xiàn)了一定程度的下降。因?yàn)閺拇汗?jié)后，樓盤各種各樣的打折促銷、優(yōu)惠再次重現(xiàn)江湖。

　　然而，就此將其作為福州房?jī)r(jià)要降的有力例證恐怕難以服眾。其一，這畢竟只是少數(shù)樓盤的局部現(xiàn)象，詳細(xì)調(diào)查各種“打折”“促銷”信息，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正誘人的價(jià)格總是出現(xiàn)在為數(shù)不多的、位置不佳的房源上，所以“低價(jià)”并不代表整個(gè)樓市；其二，降幅對(duì)照的參數(shù)是以被稱為房?jī)r(jià)不正常暴漲的“911”為界，與在此之前的價(jià)格相比照，4月的房?jī)r(jià)仍處高位。

　　對(duì)已疾速前行多年的福州樓市而言，4月樓市價(jià)量雙雙回落的影響就如同火鍋中投入冰塊，雖然很快就融化，但濺起的水花總會(huì)讓鍋邊的觀客有些措手不及。

　　之后，會(huì)有什么？相信多數(shù)人的選擇仍是安然地吃掉碗中的食物。

　　雖然作為一種特殊商品，這幾年來(lái)房子的民生意義一直大于其商品意義，但是，經(jīng)過(guò)十年房地產(chǎn)市場(chǎng)化的洗禮，隨著國(guó)家梯級(jí)住房保障制度的完善，“商品房是一種商品”的理論漸入人心，更多的老百姓已經(jīng)理性地意識(shí)到，雖然房?jī)r(jià)走低肯定是一種民生幸福，但再低也不至于低到成本以下。房?jī)r(jià)，雖然受政策的影響很大，但也與購(gòu)買力、成本等諸多因素有關(guān)，因此有短暫波動(dòng)是再正常不過(guò)的事。但房子不比汽車等其它商品，只要有生產(chǎn)能力就會(huì)源源不斷地出現(xiàn)，稀缺的土地資源決定了它的少量性、未來(lái)的供不應(yīng)求性。雖然現(xiàn)在樓市正處于理性調(diào)整中，卻也蘊(yùn)藏眾多合理回報(bào)的投資良機(jī)！

　　【指數(shù)動(dòng)態(tài)】呈負(fù)增長(zhǎng)

　　4月，福房?jī)r(jià)格指數(shù)為136.05，與2007年同期相比上漲了5.21%，相比3月份的137.92，4月指數(shù)下降了1.87點(diǎn)，月環(huán)比漲幅為-1.36%，呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是2008年以來(lái)的首次下降。這固然與市場(chǎng)“打折風(fēng)”有關(guān)，也與信貸、宏觀調(diào)控下市場(chǎng)的觀望氣氛有很大的關(guān)系。

　　從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)來(lái)看，流動(dòng)過(guò)剩、人民幣升值，鋼材、人工成本的快速上升，推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲；近期股票市場(chǎng)的調(diào)整、通貨膨脹率居高不下也使得資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)發(fā)改委的《藍(lán)皮書》也激起樓市波瀾，因此，第二季度的房?jī)r(jià)總體情況還不確定。

　　不過(guò)，自進(jìn)入2008年以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)慢慢回歸理性了。

　　【量?jī)r(jià)角逐】量?jī)r(jià)雙跌

　　從表1可以發(fā)現(xiàn)4月福州商品住宅成交量?jī)r(jià)雙雙下滑。4月福州市商品住宅成交面積8.4萬(wàn)平方米，住宅平均銷售價(jià)格達(dá)到7673元/平方米，成交面積與上月的11.73萬(wàn)平方米相比有大幅度的下滑，均價(jià)也下降了242元/平方米。

　　雖然政策調(diào)控稍微放緩，但是4月25日央行繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，從緊的貨幣政策繼續(xù)落實(shí)，加強(qiáng)了銀行體系的流動(dòng)性管理。貨幣政策的從緊，帶來(lái)了樓市交易雙方的僵持，令交易量處于低迷狀態(tài)。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的降價(jià)行為會(huì)持續(xù)多久，這將取決于貨幣緊縮程度，決定于緊縮貨幣政策的運(yùn)行對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響程度。但如果面向中等收入階層的市場(chǎng)剛性需求能得到釋放，那么房?jī)r(jià)均衡點(diǎn)就會(huì)出現(xiàn)。

　　【產(chǎn)品聚焦】普通住宅價(jià)低銷好

　　近期福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)在8000元/平方米以下，面積90m2以下的房子，總價(jià)在50萬(wàn)～70萬(wàn)之間的房子備受購(gòu)房者青睞。價(jià)位8000元/m2以下的住宅占據(jù)了整個(gè)成交市場(chǎng)的將近2/3，其中價(jià)位6000元/m2以下的住宅成交面積比例由3月份的14%增加到23%；本月面積90m2以下的商品住宅成交套數(shù)較上個(gè)月增加3套，達(dá)到425套，也是在所有面積區(qū)段中唯一成交量增加的，并占據(jù)總成交量47%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

　　通過(guò)比較分析3、4月份的商品住宅成交價(jià)段和成交面積，可以發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商紛紛遇到了大戶型難銷的瓶頸，開始主動(dòng)開發(fā)中小戶型來(lái)迎合大眾的購(gòu)房需求。

　　別墅量縮價(jià)升

　　今年以來(lái)，福州別墅均價(jià)大起大跌，本月漲到12230元/m2，漲幅為25%左右。但在成交面積方面，本月成交了2599平方米，相比上月的2777平方米減少了178平方米，僅為1月份的47%。

　　【成交排行】金山量高價(jià)低

　　從整體上看，4月均價(jià)上升的板塊顯然少于均價(jià)下降的板塊，僅五四北板塊和江濱板塊均價(jià)上漲，而占據(jù)4月份的樓盤成交量半壁江山的金山，均價(jià)降幅較大，使本月成交均價(jià)整體下降。