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　　在經(jīng)歷持續(xù)半年的市場低迷后，為了盡快回籠資金，不少項(xiàng)目開始大力進(jìn)行推廣，廣告、營銷活動(dòng)紛紛出場。

　　盡管2007年末“拐點(diǎn)論”爭論得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但一季度深圳房價(jià)理性調(diào)整已是不爭的事實(shí)，房價(jià)經(jīng)歷從高企、僵持到理性回歸的過程。同時(shí)，全市成交量大幅下跌，3月隨著房價(jià)的理性回歸，市場逐漸回暖。

　　市場供應(yīng)年后急升

　　受去年貸款新政影響，去年第四季度深圳整體市場觀望氛圍濃厚，不少項(xiàng)目推遲入市，促使2008年一季度市場供應(yīng)量大增。據(jù)深圳國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)84.28萬平方米，同比上漲23.85%(見表1)，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)7614套，共有24個(gè)項(xiàng)目入市。隨著特區(qū)外城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，關(guān)外依然保持較大的住宅供應(yīng)量，寶安坐擁寶安中心區(qū)的高規(guī)劃、機(jī)場、港口等優(yōu)勢，近年開發(fā)力度大力深入，促使其住宅供應(yīng)更是一支獨(dú)秀，1-3月供應(yīng)量達(dá)56.93萬平方米，同比增長121.78%，占全市同期供應(yīng)的68%。寶安一季度推盤多為已入市項(xiàng)目的后期開發(fā)，如寶安中心區(qū)的深業(yè)·新岸線三期、熙龍灣、金弘凱旋城及龍華的星河丹堤高層項(xiàng)目、金地梅隴鎮(zhèn)三期等，其中數(shù)深業(yè)·新岸線三期推盤套數(shù)最多，達(dá)948套。由于寶安本季所推項(xiàng)目多為前幾年拍賣的地塊，受90/70政策限制較少，所以不少項(xiàng)目開發(fā)都以大戶型為主，如深業(yè)·新岸線三期平均套型面積為142平方米，含一棟戶型全為145-164平方米的純小復(fù)式樓，熙龍灣套型面積達(dá)223平方米、星河丹堤為191平方米，該區(qū)一季度平均套型面積達(dá)132平方米。龍崗區(qū)本季住宅供應(yīng)18.19萬平方米，位居第二，同比增長18.58%。一季度關(guān)外供應(yīng)呈擴(kuò)散特點(diǎn)，逐漸從中心地帶向邊緣地帶擴(kuò)展，除寶安中心區(qū)、龍崗中心城等住宅市場已發(fā)展幾年的中心片區(qū)外，沙井、大鵬、平湖等關(guān)外邊緣片區(qū)也陸續(xù)有供應(yīng)。

　　羅湖、福田、南山三區(qū)一季度供應(yīng)同比均下降，其中福田萎縮最大，下降87.89%，主要原因在于關(guān)內(nèi)土地資源稀缺，加上受去年底觀望氛圍影響，僅有的部分項(xiàng)目也在觀望，尋找適當(dāng)時(shí)機(jī)再入市。受地塊限制，關(guān)內(nèi)所推項(xiàng)目多為中小戶型，鹽田、羅湖、福田供應(yīng)的平均套型面積只有53平方米、47平方米和63平方米，均為中小戶型，在房價(jià)高企的市場下也更能滿足普通置業(yè)者的需求。

　　成交量逐漸回升 價(jià)格回歸理性

　　據(jù)深圳國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1-3月全市商品住宅的成交量為51.95萬平方米，同比下跌70.67%(見表2)。去年9月底新的貸款政策出臺(tái)，市場成交量驟減，觀望氛圍一直持續(xù)到今年初，雖然市場自住需求并沒有減少，但由于房價(jià)高企，買賣雙方入市信心不足，依然出于僵持狀態(tài)，加上春節(jié)長假影響，造成1-2月全市成交量再度下降，1月住宅日均成交量70套，2月跌至27套。節(jié)后各大樓盤開始采取不同的促銷手段，積極入市，壓抑幾個(gè)月的需求逐漸釋放，市場漸漸回暖，部分樓盤呈現(xiàn)熱銷景象，促使3月日成交套數(shù)達(dá)112套，比1月上升60.00%。

　　在一季度各區(qū)商品住宅的成交中，關(guān)外市場仍然占主導(dǎo)地位，寶安因?yàn)楣?yīng)充足，成交量保持第一位，為18.69萬平方米，但比去年下跌71.41%，龍崗成交量居第二，為17.52萬平方米，同比下跌58.42%。兩區(qū)一季度均有大盤入市，加上開發(fā)商出于整體銷售額考慮，部分項(xiàng)目入市定價(jià)趨于理性，從而給市場帶來熱銷景象，如寶安中心區(qū)的深業(yè)·新岸線三期憑著合理的定價(jià)，開盤當(dāng)天取得了銷售50%的好成績，成交接近500套。金地梅隴鎮(zhèn)、萬科第五園等樓盤憑著促銷活動(dòng)及給老業(yè)主的補(bǔ)償計(jì)劃等營銷手法，也達(dá)到熱銷的效果，禧園、茗萃園等靠近邊緣片區(qū)的樓盤因房價(jià)相對較低也成為熱銷樓盤。關(guān)內(nèi)各區(qū)因?yàn)楣?yīng)本來較少，加上房價(jià)較高，不少已入市樓盤都門前冷落，一季度成交也大幅下跌，其中福田跌幅最大，同比下跌82.39%。

　　房價(jià)回歸理性

　　在經(jīng)歷去年底的理性調(diào)整后，一季度深圳房價(jià)整體呈下降趨勢，1月因?yàn)槿胧卸酁槠胀ㄗ≌?，且觀望氛圍濃厚，環(huán)比12月下跌9.77%，2月受春節(jié)長假影響，成交量驟減，均價(jià)也略有下降，3月，在貨幣政策緊縮、市場調(diào)整等大氣候的影響下，之前推遲入市項(xiàng)目在年后紛紛面市，并采取各種促銷措施進(jìn)行營銷，致使房價(jià)整體回落，全市均價(jià)跌至13618元/平方米，環(huán)比下降16.53%。盡管房價(jià)呈下降趨勢，但1-3月深圳整體商品住宅均價(jià)達(dá)14699元/平方米，同比增長29.19%，仍處于高位運(yùn)行(見表3)。

　　在各區(qū)房價(jià)中(見表4)，鹽田由于一季度有萬科東海岸等高端項(xiàng)目的入市，帶動(dòng)了全區(qū)均價(jià)快速攀升，達(dá)22948元/平方米，同比上漲109.52%，成為全市本季房價(jià)升幅最高的區(qū)域。福田在售項(xiàng)目多位于CBD周邊，且有香蜜湖1號(hào)這樣的高端項(xiàng)目成交帶動(dòng)，因而全區(qū)均價(jià)被拉升至22728元/平方米，同比上漲63.78%。而龍崗因?yàn)樵谑垌?xiàng)目多為普通住宅，且在邊緣片區(qū)，加上萬科第五園等項(xiàng)目理性定價(jià)入市，所以均價(jià)處全市中最低，為9756元/平方米。

　　促銷打折成營銷主要手段

　　在經(jīng)歷持續(xù)半年的市場低迷后，開發(fā)商無需打廣告、搞促銷，低調(diào)入市房子仍可一搶而光的景象已不復(fù)再來，為了盡快回籠資金，不少項(xiàng)目開始大力進(jìn)行推廣，廣告、營銷活動(dòng)紛紛出場，尤其是在3月呈現(xiàn)出強(qiáng)勁勢頭，各種形式的打折、促銷成了本季營銷的主題。各大項(xiàng)目利用不同節(jié)日紛紛進(jìn)行推廣及促銷活動(dòng)，深業(yè)·新岸線三期元旦夜邀請俄羅斯交響樂團(tuán)在保利劇院舉行了高格調(diào)的新年音樂會(huì)；半山御景、東方尊峪、公園大地、九號(hào)院館、諾德國際居住區(qū)、僑香諾園、中城天邑等幾大樓盤共同打造了一場主題為“共慶三八婦女節(jié)”的盛宴。進(jìn)入3月，各大區(qū)域的樓盤相繼推出特價(jià)單位，并通過不同程度的打折降價(jià)，動(dòng)搖了消費(fèi)者的心理價(jià)格防線，送裝修、送陽臺(tái)等促銷措施吸引了越來越多的看房者，如深業(yè)·新岸線三期96折后可以再打9折；第五園購房97折，5天內(nèi)簽訂預(yù)售合同再打97折，并送1500元/平方米精裝修，旭景佳園、富通城、卡羅社區(qū)等都推出了限量特價(jià)房，部分區(qū)域3月已現(xiàn)回暖跡象。

　　市場熱點(diǎn)

　　1、2008年深圳保障性住房增加74%

　　2月14日深圳國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃》的2008年度安排，計(jì)劃本年度建設(shè)各類住房15.68萬套，總建筑面積1219.9萬平方米，包括保障性住房4.58萬套，建筑面積為228.4萬平方米。在保障性住房中，經(jīng)濟(jì)適用住房占0.78萬套，建筑面積38.4萬平方米，公共租賃住房(含廉租住房)3.8萬套，建筑面積190萬平方米。在去年中央提出加強(qiáng)中低收入階層的住房供應(yīng)后，這是深圳今年對此政策的實(shí)施，2008年所推的保障性住房比2007年增加1.94萬套，增長74%，可見政府執(zhí)行此政策的決心。但深圳移民城市特征，每年需求量依然巨大，所以預(yù)計(jì)此供應(yīng)對市場成交不會(huì)造成沖擊。

　　2、住宅用地流標(biāo)頻現(xiàn)

　　1-3月深圳共推出4宗居住用地，均在關(guān)外，寶安3宗，龍崗1宗，只有位于寶安區(qū)龍華街道的A816-0039地塊成功出讓，且此地塊最高售價(jià)限定為9840元/平方米，其余3宗均流拍。在經(jīng)歷低迷的市場沖擊后開發(fā)商的拿地?zé)崆榇蟠蠼档?，另一方面，政府出讓的住宅用地也越來?ldquo;苛刻”，因而造成一季度流標(biāo)頻現(xiàn)，如位于寶安的A001-0126和A207-0102地塊，住宅產(chǎn)品除執(zhí)行90/70政策外，最高銷售價(jià)格為宗地開發(fā)竣工并取得銷售許可時(shí)同片區(qū)、同類型、同品質(zhì)商品房評估市場價(jià)格80%，售出的限價(jià)商品住房在取得房屋所有權(quán)屬證書之日起10年內(nèi)不得出售，一系列的限制使開發(fā)商望而卻步。