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　　受商業(yè)銀行紛紛收緊貸款額度以及住宅價格下跌影響，部分熱衷投資高檔住宅的買家開始撤出市場。

　　一、概覽

　　2008年第1季度，廣州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。期間，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值同比增長11.6%。另外，適逢傳統(tǒng)春節(jié)黃金周，廣州市零售業(yè)市場保持暢旺。1-2月廣州市社會消費(fèi)品零售總額為501.89億元，同比增長14.95%。不容忽視的是，CPI指數(shù)增長也呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢，2月同比增長8.6%。

　　針對通貨膨脹的現(xiàn)狀，本季度政府繼續(xù)實行經(jīng)濟(jì)緊縮政策，旨在保持經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)運(yùn)行。央行加息的步伐也日益加快，從去年3月后央行連續(xù)6次加息，5年以上的貸款利率從7.11%已提高到了7.83%。

　　2008年第1季度，廣州市土地市場的供求狀況較為平靜。經(jīng)歷了07年下半年推地的高峰期，本季度政府減緩?fù)频氐墓?jié)奏。另一方面，受一系列宏觀調(diào)控政策的影響，開發(fā)商競投地塊的熱情有所減退。

　　本季度廣州市成交地塊僅11塊，其中住宅用地3塊，占交易土地總建筑面積的51%。值得關(guān)注的是，在較平靜的競投市場影響下，員村二橫路地塊吸引不少大型開發(fā)商的激烈競投，最終以13，053元/平方米的樓面地價成交。

　　二、寫字樓

　　1、需求

　　1）租賃

　　雖然歷經(jīng)春節(jié)長假期所在的傳統(tǒng)淡季，但2008年第1季度廣州甲級寫字樓租賃成交仍然表現(xiàn)較為活躍。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，本季度廣州甲級寫字樓的吸納量約53，820平方米，與去年同期基本持平。目前市場上充足的供應(yīng)量是支撐需求力量持續(xù)得以釋放的主要的因素。1季度的租賃成交主要集中于體育中心CBD和珠江新城CBD，而需求的主要力量則來自于銀行和物流業(yè)。

　　本季度甲級寫字樓的整體租金為135.10元/平方米/月，與上一季度基本持平。值得關(guān)注的是，小部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)由于供不應(yīng)求，租金逐季平穩(wěn)上升，引領(lǐng)整體市場租金保持穩(wěn)中微升的趨勢。

　　在較大的需求推動下，本季度廣州甲級寫字樓的空置率呈現(xiàn)下降趨勢。戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示，第1季度整體空置率為13.8%，較上季度下降三個百分點(diǎn)。其中富力中心、天譽(yù)大廈等新物業(yè)在強(qiáng)大的營銷手段的推動下，入駐率明顯上升。

　　2）銷售與投資

　　本季度中石化大廈南塔有兩萬多平方米的寫字樓物業(yè)開始市場發(fā)售，受到市場的普遍關(guān)注。中石化大廈位處體育中心CBD的繁華地段，總建筑面積為23萬平方米，推出的部分寫字樓單位目前售價為21，000元/平方米。

　　國家通過收緊銀根等手段對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控，令不少投資型買家對購買物業(yè)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，直接影響了寫字樓一手市場的成交量。廣州市國土資源與房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-3月，廣州市寫字樓一手成交量為13.49萬平方米，較去年同期減少26.6%。

　　3）供應(yīng)

　　本季度沒有新物業(yè)投放市場，廣州甲級寫字樓總存量仍然為178.73萬平方米。

　　4）展望

　　廣州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行長期保持良好令市場不斷衍生出新的需求力量，保證了寫字樓租賃市場的活躍成交。但由于經(jīng)歷了去年供應(yīng)高峰期之后，08年并無新的甲級寫字樓投放市場，市場需求仍然以消化市場現(xiàn)有的空置面積為主，預(yù)計今年市場的總體空置率將呈現(xiàn)逐季降低的狀態(tài)。

　　供不應(yīng)求令租金水平繼續(xù)穩(wěn)定上升的現(xiàn)象將繼續(xù)在中信廣場等一批優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)中出現(xiàn)，并催使整體租金繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的趨勢。

　　在銷售與投資市場，國家繼續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)實行調(diào)控將對投資型購買行為影響較為深遠(yuǎn)，寫字樓買賣成交量短期內(nèi)將難見上揚(yáng)。

　　三、住宅

　　

　　1、銷售市場

　　1）需求

　　第一季度，《廣州市市轄區(qū)2009年住房建設(shè)計劃》出臺，明確了廣州市政府將繼續(xù)采取增加住宅供應(yīng)量的手段來對市場進(jìn)行調(diào)控。本季度廣州一手住宅成交量明顯下降。廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第1季度廣州新建商品住宅成交量為95.84萬平方米，比07年第4季度下降39.5%。

　　成交量的迅猛下降，令新建住宅市場供需比例再次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本季度1-2月廣州全市一手住宅供需比例為：1.74：1。成交量持續(xù)下降的原因主要表現(xiàn)在：第一：潛在購房者心理期待宏觀政策調(diào)控力度的再度加強(qiáng)，依然保持觀望；第二，房貸政策、緊縮銀根以及多次加息的因素導(dǎo)致投資成本提高，促使住宅投資性購買行為明顯減少。值得關(guān)注的是，由于潛在購買力依然十分強(qiáng)勁，本季度一部分住宅樓盤實施降價措施后，成交量有所上升。

　　從戶型面積來看，三房套數(shù)的成交量仍然最大，而且所占比例明顯上升，從上季度的41%上升至69%。另外，單套面積在80-99平方米的住宅套數(shù)所占份額上漲至54%，上漲幅度達(dá)24%。

　　受商業(yè)銀行紛紛收緊貸款額度以及住宅價格下跌影響，部分熱衷投資高檔住宅的買家開始撤出市場。本季度中心城區(qū)高檔住宅成交量明顯下降。而從單套面積來看，成交主力主要集中在100-140平方米的住宅單位，占全市新增高檔成交量的43%。

　　2）供應(yīng)

　　2008年第1季度廣州一手住宅供應(yīng)量有所下降。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，本季度廣州新增住宅供應(yīng)量為13，787套，較上季度下降15.8%。其中，增城、海珠、天河和番禺區(qū)是主要的供應(yīng)區(qū)域。四區(qū)新供應(yīng)總套數(shù)為8，913套，占全市新增供應(yīng)的64.6%。

　　第1季度新推住宅產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)趨于更合理化。四房單位套數(shù)所占比例下降至本季度的10%，環(huán)比降幅達(dá)9%。戶型面積在80-99平方米的套數(shù)比例依然保持增長趨勢，本季度增長至35%，較上季度上漲7%。

　　本季度新推高檔住宅的套數(shù)較上季度有所下降，僅為1，229套，占全市新增供應(yīng)的9%。其中，天河區(qū)珠江新城依然是主要的供應(yīng)區(qū)域，所占份額為73%。

　　3）展望

　　下季度，市場開始新一輪的供應(yīng)熱潮，預(yù)計供應(yīng)量將有所上升。另外，市場觀望氣氛依然存在，開發(fā)商在制定樓盤價格定位時，持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，預(yù)計一手住宅價格將有所回落。鑒于這種背景下，預(yù)計下季度的住宅市場可望回暖。

　　四、二手市場

　　本季度受整體市場觀望氣氛影響，廣州二手住宅市場成交量較上季度明顯下降。廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第1季度廣州市二手住宅成交量為105.02萬平方米，比上季度下降48.2%。其中，海珠、天河、番禺三區(qū)的成交量最大。三區(qū)總成交量為62.8萬平方米，占全市二手住宅總成交的60%。

　　盡管一手住宅價格有所回落，但仍遠(yuǎn)高于潛在購房者的期望水平。不少私人投資者將物業(yè)從買賣市場轉(zhuǎn)向租賃市場，以租賃形式來獲取收益。而部分潛在購房者暫時擱置購房計劃而保持觀望態(tài)度，轉(zhuǎn)向租住住宅。

　　隨著市場低迷的態(tài)勢繼續(xù)延續(xù)，二手市場買賣雙方的持續(xù)觀望，預(yù)計二手住宅價格繼續(xù)調(diào)整，成交量也將有所下降。另外，潛在需求的強(qiáng)勁推動，后市將有不少潛在購房者仍繼續(xù)積極尋求適宜的物業(yè)已做好入市的準(zhǔn)備。

　　五、租賃市場

　　本季度仍然是廣州高檔住宅租賃市場的淡季，由于中國農(nóng)歷春節(jié)長假的影響，租賃交易量相對上一季度有所回落。

　　廣州雅詩閣服務(wù)公寓的208套服務(wù)式公寓于本季度如期推出市場，受到市場的普遍關(guān)注。除此以外，由于高檔住宅二手成交價格有所回落，不少業(yè)主認(rèn)為目前放盤尚達(dá)不到其預(yù)期收益，紛紛將物業(yè)放租，對服務(wù)式公寓市場產(chǎn)生了一定的沖擊。受上述供應(yīng)因素的影響，廣州服務(wù)式公寓的總體空置率明顯上升，升幅達(dá)9個百分點(diǎn)。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，3月末，廣州服務(wù)式公寓的總體空置率為26.4%。

　　由于一批別墅租約期滿開始陸續(xù)推出市場，加上目前市場上可供出租的優(yōu)質(zhì)大戶型住宅十分充裕，本季度別墅市場的空置率升幅也比較大，達(dá)7個百分點(diǎn)。

　　租金方面，由于新入市的一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)以較高的價格進(jìn)入市場，直接帶動起租金水平的上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計，本季度服務(wù)式公寓的總體租金約163.7元/平方米/月，較上一季度上升8%。別墅市場總體租金則繼續(xù)保持平穩(wěn)，維持于134元/平方米/月的水平。

　　下一季度，隨著春季交易會的啟幕，廣州住宅租賃市場將重新進(jìn)入交易旺季。屆時，成交量將會有所上升，空置率則相應(yīng)回落，租金水平繼續(xù)保持平穩(wěn)。

　　1、商鋪

　　1）需求

　　a、行業(yè)需求

　　受傳統(tǒng)春節(jié)影響，本季度廣州商鋪市場表現(xiàn)平淡。但餐飲業(yè)、汽車服務(wù)業(yè)、銀行業(yè)擴(kuò)張依然較為明顯。奔馳4s店進(jìn)駐珠江新城E區(qū)。外資銀行繼續(xù)積極在全市成熟商圈尋求零售網(wǎng)點(diǎn)。

　　從商鋪需求區(qū)域來看，繁華商圈如天河城商圈、農(nóng)林下路、中華廣場、江南西等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中的區(qū)域，吸引不少商家的關(guān)注。值得關(guān)注的是，隨著珠江新城寫字樓市場、住宅市場以及酒店市場的日益活躍，區(qū)內(nèi)商鋪市場氛圍逐漸濃厚，開發(fā)商積極進(jìn)行區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建設(shè)，以進(jìn)一步完善該區(qū)域的商業(yè)配套。

　　b、銷售和投資需求

　　受整個房地產(chǎn)市場平靜氛圍以及租賃市場供應(yīng)量有限的影響，本季度廣州商鋪市場成交量不大。廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月廣州新建商鋪成交量為13.85萬平方米，同比下降32.3%。

　　2）供應(yīng)

　　第1季度廣州商鋪市場供應(yīng)量明顯下降。廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本季度1-2月廣州新批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)物業(yè)面積為3.28萬平方米，比07年11-12月下降57%。

　　新供應(yīng)物業(yè)主要集中在天河、海珠和番禺區(qū)三區(qū)。值得關(guān)注的是，一些大型的地下購物中心如流行前線與地王廣場進(jìn)行重新裝修，以更佳的形式來聚集人流，同時也引起不少潛在客戶的關(guān)注。

　　3）展望

　　下季度，受市場強(qiáng)勁需求的推動，一些知名品牌超市將持續(xù)尋求合適的網(wǎng)點(diǎn)以做好擴(kuò)張的準(zhǔn)備。供求方面，第2季度將依然主要集中在社區(qū)型商鋪、寫字樓裙樓商鋪及繁華路段的臨街商鋪。預(yù)計下季度廣州商鋪市場開始擺脫本季度的疲軟態(tài)勢，租賃市場開始走向活躍。

　　六、工業(yè)

　　1、需求

　　進(jìn)入08年第1季度，品牌零售商、第三方物流對倉庫的需求明顯增多。一些來自國內(nèi)外并為知名消費(fèi)品牌提供物流服務(wù)的第三方物流公司積極在全市范圍內(nèi)物色合適的倉儲物業(yè)。值得關(guān)注的是，家樂福已同南沙區(qū)簽訂意向書，將其非食品類出口采購中心設(shè)在南沙區(qū)。這是繼上海、深圳之后，家樂福全球采購中心在華設(shè)立的第三個出口物流和倉儲基地。

　　位于黃埔港、南沙港和廣州空港周圍的物流園區(qū)受到重點(diǎn)關(guān)注，租賃成交較為活躍。其中，廣州新白云機(jī)場根據(jù)市場的需要，不斷開拓新的海外貨運(yùn)航線，吸引了不少物流企業(yè)進(jìn)駐附近的物流園區(qū)。

　　工業(yè)廠房方面，租賃成交主要集中于白云和番禺兩區(qū)。由于新廠房供應(yīng)的緊缺，二手租賃市場表現(xiàn)十分活躍，成交租金大多保持在18-25元/平方米/月的水平，而成交面積則大多集中于500-1，000平方米的范圍內(nèi)。

　　2、供應(yīng)

　　廣州工業(yè)廠房的新供應(yīng)主要集中于廣州科學(xué)城和南沙開發(fā)區(qū)。但是，這些工業(yè)樓宇均有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，對企業(yè)的準(zhǔn)入條件非常嚴(yán)格，且大多僅作為研發(fā)性用途。

　　在廣州港、南沙港以及新國際白云機(jī)場等港口周圍，匯集了大量的現(xiàn)代化物流園區(qū)，其配套設(shè)施和服務(wù)均十分完善，租金水平也相應(yīng)較高。如花都區(qū)的祈福航空物流中心總建面積約18萬平方米，以周全的軟硬件配套理念推出市場，目前租金約45元/平方米/月。

　　3、展望

　　廣東省政府目前提倡大力發(fā)展物流、金融業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的理念，物流業(yè)作為服務(wù)業(yè)中重要的構(gòu)成因素，繼續(xù)將在擁有行政、地理和交通等先天性優(yōu)勢的廣州迅速發(fā)展，并帶動起對工業(yè)樓宇的巨大需求。由于市場新供應(yīng)的均是配套和服務(wù)完善的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，預(yù)計廣州工業(yè)市場的租金將會保持平穩(wěn)增長的趨勢。

　　值得關(guān)注的是，廣東工業(yè)的迅猛發(fā)展同時也增加了對第三方物流的需求。預(yù)計2008年，第三方物流企業(yè)將成為廣州物流倉庫的主要需求力量。

　　附：定義

　　存量：指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。

　　空置率：指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸納量：指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。