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　　成本相當高。

　　1995年，外灘舊樓置換時，曾經(jīng)考慮過向外資開放。劉德?lián)P帶著很多投資者興致勃勃地去看項目，無奈，價格實在太高，成交量寥寥。曾經(jīng)有一起交易很有希望成功——匯豐銀行有意置換早年的匯豐銀行大樓，即外灘12號。前前后后談了快半年，最終雙方不歡而散。對方開的價格是4000美元一平米，加上每平米2000美元的維修成本，要買下這棟2.3萬平方米的建筑(外灘12號是外灘所有建筑中面積最大的建筑)，匯豐銀行至少得支付1.38億美元。

　　“遠遠高出當時的市場價。”劉德?lián)P說。

　　改造的難點也很多。早期，這些老樓都是以辦公樓的形態(tài)出現(xiàn)。沒有空調(diào)，依靠自然采光，隔成小單間，這些元素早已經(jīng)不適合出現(xiàn)在當今的辦公樓里。不做寫字樓做什么？這讓商人們深深犯難。韋澤銘曾有一個客戶有意拿下外灘12號做會所，可惜，改造難度實在太大，商家的理念在有限的空間里無法百分百地施展。最終，這筆交易不了了之。

　　外灘3號、18號給韋澤銘的客戶們樹立了榜樣，也為外灘商圈里的物業(yè)指明了一個方向——高級餐飲、時尚休閑加上頂級品牌。后來者，只需要將這三點做到極致，便能賺錢。比如餐飲，法國菜、西班牙菜之后，可以引進希臘菜、埃及菜。菜系越具特色越好。外灘3號一個1000平方米的餐館，一個月能賺到幾千萬元。

　　想進入外灘的商家正在明爭暗斗，他們必須得加快步伐，機會越來越少了。韋澤銘仔細計算過：“1號到18號，鋪位越來越少，若非頂級品牌，騰挪空間的機會很小。”

　　有意向去外灘、并前往考察過的企業(yè)，也多為高級餐飲店和奢侈品牌。尤其是歐洲的企業(yè)，他們在挑選鋪位時最在意的兩點便是建筑網(wǎng)絡(luò)以及環(huán)境。外灘萬國建筑的歐洲風情，對他們有獨到的吸引力。同時，一些正努力向頂級品牌靠攏的“準頂級品牌”，為了更快提升自己的品牌形象，往往比頂級品牌更舍得花錢。但是他們進不去。劉德?lián)P接觸過的商家，最終成功擠進外灘的不多。

　　“確實有一些商家來找過，一線到二三線都有，但外灘3號主要不對外租賃，也不可能有更多空間給其他品牌了。”艾倫·赫普伯恩說。

　　就算已經(jīng)進去的商家也未必能夠一直堅守陣地。

　　經(jīng)過了這4年的發(fā)展，外灘18號的業(yè)態(tài)范圍也逐漸做出了一定的調(diào)整。營業(yè)初期有數(shù)家服裝品牌入駐，其余的是珠寶和鐘表。目前除了杰尼亞之外，基本上18號沒有同更多的服裝品牌續(xù)約，改為以珠寶和鐘表品牌為主。因為頂級品牌的珠寶和鐘表，都是靠單品的高單價帶來利潤，而服裝則是靠走量。因此兩年時間以后，一些服裝品牌發(fā)現(xiàn)在外灘18號的經(jīng)營成本太過高昂，而18號本身也發(fā)現(xiàn)引進珠寶和鐘表比引進服裝品牌的效果要好得多——他們更喜歡強調(diào)“歷史感”，更認可外灘18號這樣的場所。例如，江詩丹頓，它的旗艦店即將出現(xiàn)在外灘18號。

　　而以前存在過的大部分服裝品牌都退出了外灘18號。對于他們來說，外灘源將是個不錯的選擇。韋澤銘的一個外資客戶剛剛看中了外灘源的一個鋪位，準備拿下做高級餐飲。這位客戶曾考察過外灘第一排的1500米，最終還是選擇了外灘源。

　　所謂“外灘源”正是外灘“萬國建筑博覽”的源頭：位于外灘北端，東臨黃浦江，北抵蘇州河，西倚四川中路，南面滇池路，共22.9萬平方米。鑒于第一排萬國建筑的改建成本、難度等問題，這里的選擇余地更大。

　　外灘33號處于“外灘源項目”的地塊。與旁邊半島酒店的喧嘩工地相比，外灘33號顯得過分安靜，安靜得像一處空置的花園洋房。但是在它附近的地塊——即外灘源項目的一部分——已經(jīng)在動工中了。它拓寬了“外灘”的含義，將其魅力延伸至“外灘源”的范圍里去。與外灘黃金1500米一樣，這里的暗戰(zhàn)也正在進行著。

　　外灘將會變成什么樣子？

　　劉德?lián)P和他的團隊曾被新黃浦集團請去，為外灘商業(yè)改造把脈：如何將這一塊土地最優(yōu)化地使用？住宅、商鋪、辦公、酒店，總體配比如何才能讓物業(yè)類型互相加分？他最終想到了意大利米蘭，由蒙提拿破侖街、史皮卡大道和維多利亞二世拱廊圍繞而成的“黃金四角區(qū)”。以此為范本，劉德?lián)P構(gòu)建了1500米外灘黃金大道最理想的樣子：街道不長，走15分鐘就能走完。但幾乎所有的世界名牌都集中在這里。與一線品牌匹配的，便是高級餐飲、頂級休閑娛樂……

　　這是外灘將來的模樣。