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　　十多年來，外灘改造延續(xù)不斷，卻又反反復(fù)復(fù)。

　　“那些古老建筑大多數(shù)都是空置的。還記得當(dāng)時(shí)那些建筑底下在賣什么嗎？廉價(jià)的內(nèi)衣、內(nèi)褲！”李景漢——外灘3號(hào)締造者之一、前任執(zhí)行董事——在接受采訪的時(shí)候說，“那時(shí)，外灘作為上海的驕傲，卻如此不體面！”

　　劉德?lián)P是1994年來到上海的。他先在仲量聯(lián)行任上海公司董事長(zhǎng)，接著又跳槽到第一太平戴維斯任上海公司董事長(zhǎng)。這十幾年間，每隔一段時(shí)間，他就要帶一批人去看外灘的老樓。劉德?lián)P不是導(dǎo)游，這些人也不是旅游觀光團(tuán)——也許他們確實(shí)會(huì)像普通游客一樣拍照留影——他們的真正目的是外灘1號(hào)至外灘33號(hào)的24幢萬國(guó)建筑。

　　“都是商人。”劉德?lián)P回憶說。1990年代，他帶去外灘的商人多數(shù)想買樓。其中就包括了外灘3號(hào)的現(xiàn)任主人——新加坡佳通私人投資有限公司。1997年，該公司的擁有者林氏夫婦以4000萬美元從久事集團(tuán)手中買下了外灘3號(hào)，同時(shí)獲得了4號(hào)的使用權(quán)。

　　他們來自馬來西亞，家族經(jīng)營(yíng)銀行，對(duì)外灘老建筑興趣濃厚。買下外灘3號(hào)，多半是出自“買古董”的心態(tài)——花錢不菲，并不出售或轉(zhuǎn)手，哪怕不賺錢，放在那，也是賞心悅目的事情。后來，在李景漢的提議下，雙方?jīng)Q定共同成立HouseofThree公司，投資3500萬美元，由世界最有影響力的建筑師之一麥克爾·格雷夫斯(MichaelGraves)擔(dān)綱大樓的內(nèi)部改建和設(shè)計(jì)。并將一個(gè)單純的“中山東一路3號(hào)”改為“外灘3號(hào)”——后者是舊上海對(duì)這1500米地段上建筑的稱呼。通過產(chǎn)權(quán)置換，佳通投資又獲得了外灘4號(hào)使用權(quán)，將其設(shè)為HouseofThree的辦公樓。

　　“像CocoChanel當(dāng)年一樣，那時(shí)我們的想法也受到了人們的嘲笑。包括很多媒體都對(duì)我們抱著懷疑的態(tài)度。”李景漢說。但它成為了外灘第一個(gè)改造成功的案例，甚至徹底改變了這1500米里所有建筑的稱呼——“中山東一路某號(hào)”從此后皆被稱為“外灘某？號(hào)”。

　　同一時(shí)間，抱著“買古董”心態(tài)買下外灘7號(hào)的，是陳有漢家族。不過，外灘并不是一個(gè)用來陳列古董的博物架。它需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。外灘18號(hào)成為經(jīng)營(yíng)成功的第二個(gè)案例。

　　2004年底，在簽署承租權(quán)協(xié)議兩年之后，外灘18號(hào)正式開始對(duì)外營(yíng)業(yè)。“此時(shí)，承租費(fèi)用、修復(fù)費(fèi)用等加起來在內(nèi)，已經(jīng)付出了數(shù)億元人民幣的成本。”上海珩意房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)俞欣喬告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。該公司正是外灘18號(hào)的經(jīng)營(yíng)方，擁有這幢85年歷史建筑的20年改造經(jīng)營(yíng)權(quán)。“改一幢舊樓相比蓋一棟新樓，還要貴。”劉德?lián)P說。

　　但這是一筆很好的生意。俞欣喬算了一下：“現(xiàn)在是營(yíng)業(yè)的第4年，預(yù)計(jì)再過3年，就可以盈利了。”

　　外灘18號(hào)最初的方針是針對(duì)每一個(gè)引進(jìn)的品牌都給予足夠大的空間，但入駐商戶必須承擔(dān)一定的相關(guān)責(zé)任——這是所有外灘老樓改造所面臨的問題。

　　這些建筑獨(dú)棟推出，給接盤者帶來了難度。它不像傳統(tǒng)意義的成片改造，大型的開發(fā)商能夠積極開進(jìn)。傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商，一旦進(jìn)了外灘老樓，通常都會(huì)束手無策。維修難度太大，維修周期太長(zhǎng)。每一棟大樓，都配有包含一套照片、一套錄像在內(nèi)的一份詳細(xì)材料，所有的保護(hù)維修，都得按照這些材料進(jìn)行。外灘18號(hào)的租用規(guī)則因此相當(dāng)嚴(yán)格，甚至多達(dá)100多條，包括：不能動(dòng)窗框、不能包柱子、不能動(dòng)天花板、不能動(dòng)外墻、不能破墻、不能穿洞。

　　在這10多年里，有關(guān)外灘老樓的生意，做法也變了又變。最初是賣樓，可是真正有錢到能夠?qū)⑺I下的人并不多；后來不賣了，改成長(zhǎng)租，爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)是15年到20年的經(jīng)營(yíng)權(quán)；現(xiàn)在形式多樣化，賣或者租，完全視市場(chǎng)情況而定。

　　無論是買還是租，在劉德?lián)P看來，背后無非是商人在打算盤。“又不是免費(fèi)項(xiàng)目，要給錢的。”于是，談不談得成，一看價(jià)格，二看舊樓改造的要求。