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　　近期樓市紛繁復(fù)雜：在南方樓市寒氣逼人的同時(shí)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已然是“小陽(yáng)春”；在不少房企為資金唉聲嘆氣的同時(shí)，有人卻在大笑“機(jī)會(huì)來(lái)了”；在不少資金駐足觀望的同時(shí)，外資毫不猶豫大肆“建倉(cāng)”……種種互為矛盾的表象，令房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)方向難辨，懸疑頓生。

　　懸疑一：

　　二三線城市將受“牽連”？

　　觀察樓市風(fēng)向的變化，帶有一定“風(fēng)向標(biāo)”作用的一線城市樓市表現(xiàn)首先應(yīng)該引起關(guān)注。然而，一邊是廣州、深圳真有“寒流”，一邊是北京、上海似在“假摔”，房?jī)r(jià)走勢(shì)依然讓老百姓感到一頭霧水。與此同時(shí)，對(duì)于樓市“多米諾骨牌效應(yīng)”的預(yù)期正在蔓延，二三線城市的房?jī)r(jià)是否會(huì)受“牽連”備受市場(chǎng)重視。

　　“由于房地產(chǎn)自身的區(qū)域性特征十分明顯，尤其是珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部等區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展周期特征更是不一。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱的這一區(qū)域性理論一直為業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可。易居中國(guó)上周發(fā)布的2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)研判報(bào)告判斷，在政策調(diào)控下，炒房者逐步退出市場(chǎng)，二三線城市的樓市需求將以剛性需求和改善性需求為主，并在今年進(jìn)入調(diào)整期。至于房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的入市使得許多二三線城市年初價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，但今年中后期整體市場(chǎng)將走出低迷，價(jià)格增長(zhǎng)則趨于緩和。

　　懸疑二：

　　開(kāi)發(fā)商需殺出資金“血路”？

　　對(duì)于各地樓市所受到的不同程度的影響，開(kāi)發(fā)商也是憂心忡忡。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉指出，金融是房地產(chǎn)業(yè)的“血脈”，但在宏觀調(diào)控持續(xù)、融資渠道缺乏的情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金壓力，同時(shí)，房地產(chǎn)的“暴利時(shí)代”也一去不復(fù)返。

　　的確，開(kāi)發(fā)商以往的“暴利”價(jià)值鏈已經(jīng)受到多方面的沖擊。

　　“受制于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)內(nèi)宏觀形勢(shì)，金融政策今年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控重點(diǎn)將放在信貸投放的調(diào)控上，‘無(wú)錢(qián)可借’將是今年最困擾開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。而中國(guó)證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)房貸IPO融資禁拿地與銀行層面信貸政策從緊的取向更是一致的，加上土地儲(chǔ)備管理辦法的實(shí)施和各地住房建設(shè)計(jì)劃的公布，今年土地市場(chǎng)的變化因素將逐步減少，伴隨著更加規(guī)范的土地市場(chǎng)運(yùn)作及未來(lái)可預(yù)期的土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商的行動(dòng)必須趨于理性。”鄒毅表示。

　　更有不少人發(fā)表了“開(kāi)發(fā)商會(huì)大量倒閉”、“房地產(chǎn)行業(yè)捉對(duì)廝殺、清理門(mén)戶即將到來(lái)”的觀點(diǎn)。

　　懸疑三：

　　外資無(wú)懼調(diào)控掉頭“底”？

　　內(nèi)地樓市還在“搖擺不定”，外資又想來(lái)“湊熱鬧”了。越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始擔(dān)憂，樓市的低迷或恰恰給外資帶來(lái)了很好的“抄底”機(jī)會(huì)。

　　已有公開(kāi)信息顯示，商務(wù)部透露去年有高達(dá)800億美元的熱錢(qián)流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。而且，雖然政府“限外”的嚴(yán)厲態(tài)度未變，但內(nèi)地樓市長(zhǎng)期向好、人民幣升值步伐加快等使得境外資本仍在不斷地涌入。

　　如上月荷蘭國(guó)際投資管理公司宣布了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃，繼續(xù)加碼投資內(nèi)地樓市；香港太古地產(chǎn)日前在北京宣布成立中國(guó)內(nèi)地的地區(qū)總部，并表示未來(lái)發(fā)展重心將轉(zhuǎn)移至內(nèi)地。

　　對(duì)于樓市，在市場(chǎng)人士看來(lái)，如果大量境外熱錢(qián)繼續(xù)涌入內(nèi)地樓市，房?jī)r(jià)大跌的可能性不大。

　　◇影響

　　三月江城樓市眾生相

　　三月的武漢樓市，更加撲朔迷離，未來(lái)到底該怎么走，到底會(huì)怎么走，投資者、自住者、開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人都在質(zhì)疑，SOHO董事局主席潘石屹數(shù)天前拋出“百日劇變”論，房產(chǎn)媒體、房產(chǎn)網(wǎng)站紛紛頻傳“可能劇變！”“是否會(huì)劇變？”的新聞?lì)^條……

　　自住者

　　現(xiàn)在出手還是再等等？

　　小蘆和女友都是武漢青山人，打算出去工作幾年還是回武漢發(fā)展，所以小蘆就動(dòng)了在武漢買(mǎi)套房的念頭。

　　新年過(guò)后，小蘆通過(guò)看報(bào)了解到武漢的房?jī)r(jià)在回調(diào)，就開(kāi)始四處看盤(pán)。長(zhǎng)時(shí)期的看盤(pán)之后，小蘆將自己的目光鎖定了光谷片區(qū)的清江山水，把房子選在這里，以后上班也方便，于是父母貢獻(xiàn)首付，房子以近6000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了下來(lái)。買(mǎi)了有一段時(shí)間后，關(guān)于武漢房?jī)r(jià)打折的消息甚囂塵上，小蘆有點(diǎn)擔(dān)心。但是上周末小蘆陪同學(xué)一起來(lái)到清江山水后，發(fā)現(xiàn)價(jià)格紋絲不動(dòng)，這讓他終于松了口氣。

　　與小蘆買(mǎi)房的干脆利落相比，在江城某媒體工作的鄒華(化名)的買(mǎi)房征途可謂“漫漫”。

　　作為江城的房地產(chǎn)記者，兩年的工作生涯，鄒華見(jiàn)證了武漢房?jī)r(jià)的變化。但畢業(yè)兩年，他還沒(méi)有真正體驗(yàn)過(guò)“房奴”的生活。

　　2007年下半年他有過(guò)買(mǎi)房的計(jì)劃，再最終被擱淺，光谷腹地一處面積為90m2的住宅，每平方米7200元，先且不說(shuō)房?jī)r(jià)的高不可攀，單是首付他都無(wú)法承擔(dān)。

　　上周，鄒華得知一個(gè)消息，位于南湖的某樓盤(pán)拿出一棟樓來(lái)促銷(xiāo)，于是周六拉著朋友急匆匆到了現(xiàn)場(chǎng)，看了才知道，做活動(dòng)的樓盤(pán)位于馬路一側(cè)，還有些“西曬”，“再等等看吧。”

　　開(kāi)發(fā)商

　　資金問(wèn)題成重負(fù)

　　“隨著資本市場(chǎng)漸入熊市，融資渠道收緊，上市公司在資本市場(chǎng)獲得資金的能力減弱。萬(wàn)科、招商、金地、保利四大上市開(kāi)發(fā)商，反映資金狀況的各項(xiàng)指標(biāo)均不容樂(lè)觀。”

　　“連地產(chǎn)巨頭都出現(xiàn)問(wèn)題，看來(lái)今年的日子不好過(guò)了！”

　　放下報(bào)紙，武漢太白房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)袁巖頗有些無(wú)奈：如果說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)龍頭都已經(jīng)開(kāi)始無(wú)法承受這樣的壓力，而針對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)的信貸和其他緊縮措施還不放松的話，那么一場(chǎng)席卷房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)恐怕不會(huì)太久遠(yuǎn)了。

　　“咚咚”，敲門(mén)聲傳來(lái)。

　　“請(qǐng)進(jìn)！”

　　進(jìn)來(lái)的是營(yíng)銷(xiāo)部的小崔：“袁總，綠色家園的房子價(jià)格也降了。一個(gè)平方降了兩百，我們?cè)趺崔k？”

　　“他們之前不是打了9.6折嗎？又降了？！”

　　“是啊，我們?nèi)タ催^(guò)，先前打9.7折根本沒(méi)啥人去！”

　　袁巖點(diǎn)上一支煙，而后陷入沉思：去年9月，正是武漢樓市最火爆的時(shí)候，太白地產(chǎn)旗下的美麗佳園一上市就受到追捧，開(kāi)盤(pán)首日就銷(xiāo)售60%，將對(duì)手綠色家園遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了后面。

　　而如今，美麗佳園幾個(gè)月的銷(xiāo)量還不及去年高峰時(shí)期一天銷(xiāo)售套數(shù)。后路如何走？

　　袁巖捫心自問(wèn)：自己最擔(dān)心的不是如今在售的美麗佳園項(xiàng)目，而是去年高價(jià)拿下的樓面地價(jià)接近6000元/平方米的兩塊地。有一塊已經(jīng)拿到了土地證還好說(shuō)，可以跟建筑公司合作，由他們墊資合作開(kāi)發(fā)。而另外一塊，土地還沒(méi)有付款，拿不到土地過(guò)橋貸款(以土地做抵押獲得貸款)，談何開(kāi)發(fā)？

　　“丁零零……”

　　“喂，你好，我是袁巖。”

　　“袁總你好，我是大地置業(yè)的吳總，聽(tīng)說(shuō)你們有一塊地想合作開(kāi)發(fā)，我們能談?wù)剢?？我們?nèi)ツ隂](méi)拿到什么地，可以出資金，袁總有沒(méi)有興趣？”有合作人找上門(mén)來(lái)？！袁巖內(nèi)心升出一股希望。

　　置業(yè)顧問(wèn)

　　去年這時(shí)候是購(gòu)房者找上門(mén)來(lái)

　　在張玲的辦公桌上，堆著一摞客戶資料，張玲很認(rèn)真地按照資料上提供的電話一個(gè)一個(gè)打過(guò)去，對(duì)客戶進(jìn)行訪問(wèn)。“嘿嘿，我已經(jīng)很久沒(méi)有這么認(rèn)真地工作過(guò)了，不過(guò)現(xiàn)在不行了，銷(xiāo)售不好，我已經(jīng)拿了2個(gè)月的基本工資了。”張玲對(duì)記者說(shuō)。

　　張玲從事房產(chǎn)銷(xiāo)售這行已經(jīng)有3年了，房產(chǎn)銷(xiāo)售員的工資令張玲感到十分滿意。“大學(xué)畢業(yè)后，一個(gè)偶然機(jī)會(huì)，我進(jìn)入了房產(chǎn)公司做銷(xiāo)售工作，沒(méi)想到工資這么高，所以我就一直做到了今天。”但令張玲感到滿足的還不僅僅是工資高，還有工作的輕松。進(jìn)入房產(chǎn)公司后，讓張玲意外的是，房產(chǎn)銷(xiāo)售并不像想象的那么難。

　　“市場(chǎng)行情好的時(shí)候，房子根本不愁賣(mài)。”從張玲的表情上可以看出，那個(gè)時(shí)候的工作十分順利。張玲舉起手中的資料本揚(yáng)了揚(yáng)，“那個(gè)時(shí)候不會(huì)像現(xiàn)在，這么積極地給客戶打電話，那時(shí)很多客戶來(lái)晚了，還求著我們給一套房，現(xiàn)在就不一樣了。”

　　張玲告訴記者，她曾經(jīng)一天賣(mài)過(guò)3套房，但現(xiàn)在已經(jīng)2個(gè)月了，她僅賣(mài)出了2套房?，F(xiàn)在，她每天的工作就是把原來(lái)在售樓部做過(guò)登記的客戶都清理一遍，勸說(shuō)他們過(guò)來(lái)看房。同時(shí)，她還發(fā)動(dòng)自己的親朋好友挖掘潛在客戶，張玲說(shuō)，她現(xiàn)在經(jīng)常發(fā)短信提醒客戶樓盤(pán)的最新動(dòng)態(tài)、節(jié)日勤問(wèn)候、給想買(mǎi)房的客戶提供咨詢服務(wù)等等。張玲希望以此來(lái)提升自己的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　經(jīng)紀(jì)人

　　行業(yè)越發(fā)不景氣跳槽者增多

　　小王曾是古田四路某家房地產(chǎn)中介公司的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，入行大半年的他，見(jiàn)證了去年二手房市場(chǎng)的輝煌時(shí)刻。上個(gè)月，他剛跳槽到一家糖酒公司，而以前的同事，也有部分準(zhǔn)備換工作了。

　　“相比以往的門(mén)庭若市，現(xiàn)在這家加盟中介店里，每天光顧的人是少之又少，偶爾有來(lái)看房的，大多也只是問(wèn)問(wèn)，探一探市場(chǎng)行情，每個(gè)月有一兩單成交就不錯(cuò)了。”小王告訴記者。

　　“去年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種繁榮景象，尤其是八九月份時(shí)，中介店的生意相當(dāng)不錯(cuò)。顧客都是看一兩次房后，大部分顧客就會(huì)敲定下來(lái)。”

　　小王告訴記者，“每月1200元的底薪，賣(mài)一套房子可以從利潤(rùn)中拿到3-20%的提成，當(dāng)時(shí)，業(yè)績(jī)最好的員工，每月提成能拿到七八千甚至更高，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)稍差一點(diǎn)的也會(huì)有四五千的收入。”回憶起去年八九月份時(shí)的情景，小王表情顯得異常興奮。進(jìn)入12月后，店里突然變得跟當(dāng)時(shí)的天氣似的，越來(lái)越冷清，人流量驟減，真正要買(mǎi)房的沒(méi)幾個(gè)人，一些人隔幾天，就過(guò)來(lái)問(wèn)問(wèn)，看價(jià)格有沒(méi)有降下來(lái)。每個(gè)月店里只有一二個(gè)單成交。從去年12月到現(xiàn)在，很多人都一直只拿基本工資，如果每周的帶客看房量沒(méi)有完成，還會(huì)從中扣錢(qián)。

　　“偶爾跟以前的同事聯(lián)系，也有好幾個(gè)準(zhǔn)備換工作了。”據(jù)小王介紹說(shuō)。

　　投資客

　　風(fēng)險(xiǎn)提高投資者止步

　　過(guò)去不管是什么房子都能賣(mài)掉還供不應(yīng)求，而且還能炒出高價(jià)的“好日子”已經(jīng)愈行愈遠(yuǎn)。

　　漢口某外企高管人士鄭先生，從2004年前，就開(kāi)始投資房地產(chǎn)，通過(guò)銀行貸款，他手中最多的時(shí)候曾一度持有十幾套房，通過(guò)不停地倒手，獲利頗多。

　　去年，鄭先生看了不少樓盤(pán)，最大的感受是，自己看中的樓盤(pán)往往已經(jīng)被別人捷足先登，比如光谷鄰近商業(yè)步行街的一個(gè)樓盤(pán)，他去了好多次，由于預(yù)約購(gòu)買(mǎi)者實(shí)在太多，沒(méi)“關(guān)系”根本買(mǎi)不到房。但現(xiàn)在，他發(fā)現(xiàn)許多樓盤(pán)昔日房源緊缺的狀況已經(jīng)不在。

　　就在鄭先生準(zhǔn)備將手中的資金投資更多房產(chǎn)的時(shí)候，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了第二套房貸提高首付并提升利率的規(guī)定，緊接著，2007年12月5日，房貸新政的補(bǔ)充細(xì)則出臺(tái)再次貸款購(gòu)房仍然認(rèn)定為第二套房。此外，央行的連續(xù)六次加息，鄭先生覺(jué)得以前的好日子再也不會(huì)有了。

　　鄭先生表示，像他這樣的同行們?nèi)兆硬⒉缓眠^(guò)，大多放棄了再次投入購(gòu)房的想法。