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　　"房地產(chǎn)市場(chǎng)是有周期的，今天在座的每一位都不相信中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始反轉(zhuǎn)，只是在調(diào)整期。"

　　與其被各位地產(chǎn)大佬的"即興"言論牽著鼻子走，不如看看現(xiàn)實(shí)中的細(xì)微變化：

　　上海萬(wàn)科的標(biāo)志性樓盤(pán)萬(wàn)科新里程今年3月份的最新成交均價(jià)為16778元/平方米，較去年8月的14083元/平方米上漲了20%；上海靜安區(qū)核心區(qū)域某高檔樓盤(pán)從去年開(kāi)始捂盤(pán)，近期將開(kāi)售，報(bào)價(jià)則從每平方米2萬(wàn)多元暴漲至每平方米3萬(wàn)多；本就不多的上海打折樓盤(pán)近期開(kāi)始悄然停止優(yōu)惠……

　　在日前由易居(中國(guó))(紐交所交易代碼:EJ)舉辦的"2008中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)論壇"上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱這樣說(shuō)："房地產(chǎn)市場(chǎng)是有周期的，今天在座的每一位都不相信中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始反轉(zhuǎn)，只是在調(diào)整期。"

　　新體系下的供求關(guān)系隱憂

　　4月初，上海市房地局公布了《上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》，明確加快建立健全住房保障體系。根據(jù)廣覆蓋、?；?、分層次、重公平、促穩(wěn)定的原則，構(gòu)筑分層次、成系統(tǒng)的住房保障體系，多渠道地籌措房源，積極解決本市低收入和中低收入家庭的住房困難。

　　同時(shí)，該規(guī)劃還把"加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定"作為目標(biāo)。

　　但不容忽視的一點(diǎn)是，從2009年的上海市建設(shè)總量和結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)兩項(xiàng)核心的數(shù)據(jù)上看，既要實(shí)現(xiàn)"加快建立健全住房保障體系、增加保障性住房比例"，又要達(dá)到"供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定"，似乎并不那么簡(jiǎn)單。

　　根據(jù)這個(gè)規(guī)劃，2009年上海住房建設(shè)施工面積6300萬(wàn)平方米。其中，當(dāng)年新開(kāi)工住房面積約1800萬(wàn)平方米。在當(dāng)年新開(kāi)工面積中，新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬(wàn)平方米，配套商品房400萬(wàn)平方米，二者合計(jì)約占新開(kāi)工住房面積的45%。

　　"與往年相比，上海2009年新開(kāi)工面積有較大幅度壓縮，而其中保障性住房面積卻大幅度提高比例，意味著商品住宅的面積會(huì)更大幅度壓縮。"有業(yè)內(nèi)資深人士向記者表示，這是未來(lái)上海商品住宅市場(chǎng)供求不容忽視的"隱憂"。

　　況且，這種情況在土地供應(yīng)源頭上也如出一轍：2009年住宅用地供應(yīng)約1000-1200公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不低于25%。

　　記者查閱上海市歷年住房建設(shè)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2000年開(kāi)始，上海市每年的住宅新開(kāi)工面積均在2000萬(wàn)平方米以上，2003-2005年相對(duì)高峰的三年，分別達(dá)到2613.19萬(wàn)平方米、2668.85萬(wàn)平方米和2485.75萬(wàn)平方米。

　　另外，在有經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的1996-1999年，每年的新開(kāi)工建設(shè)面積一般僅為三四十萬(wàn)平方米，不足同期總量的4%。

　　在總量小幅度壓縮、保障性住房比例大幅增加的情況下，普通商品住宅的建設(shè)量及供應(yīng)量大減似乎已成定局。

　　而包括2008年在內(nèi)的上海未來(lái)5年的《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃》中，也體現(xiàn)上述建設(shè)基本原則：總量不變甚至略有壓縮的情況下，增加保障性住房(土地)的比例。

　　"目前納入上海住房保障體系的主要是上海戶籍人口中的小部分，而上海樓市的很大一部分購(gòu)買力卻是來(lái)自非上海戶籍。"上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司董事長(zhǎng)孫益功坦言。

　　"換言之，住房保障體系能分流的市場(chǎng)需求短期內(nèi)非常有限，與保障性住房45%的新開(kāi)工建設(shè)比例和土地面積比例25%相比，分流的市場(chǎng)需求所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。"

　　那么，上述明顯不對(duì)等的比例關(guān)系，是否將令本已嚴(yán)峻的商品住宅供求關(guān)系"雪上加霜"？

　　調(diào)整始終是短暫的？

　　而正是基于對(duì)供求關(guān)系基本面的判斷，外資依然看好上海樓市未來(lái)幾年的發(fā)展。

　　4月8日，全球著名的房地產(chǎn)證券投資管理公司--領(lǐng)盛投資管理(證券)在其最新發(fā)表的一份報(bào)告中預(yù)測(cè)，在2008年至2010年，同為中國(guó)一線城市的上海、北京，其累計(jì)住宅物業(yè)資本值增長(zhǎng)將出現(xiàn)明顯差距，上海增長(zhǎng)將達(dá)到近30%，而北京僅僅略高于5%。

　　對(duì)此，領(lǐng)盛投資管理亞太區(qū)董事戴宏升指出，作出這樣的預(yù)測(cè)，主要是基于兩地市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面，北京的供應(yīng)量非常大，但上海未來(lái)三年將比較平穩(wěn)，總體上出現(xiàn)整體性的較高增長(zhǎng)。

　　而供求關(guān)系最為緊張的上海高檔樓盤(pán)似乎已經(jīng)拉開(kāi)了新一輪帶動(dòng)上海樓價(jià)上漲的序幕。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月第一周，上海商品住宅成交均價(jià)達(dá)到16405元/平方米，創(chuàng)歷史新高，上海一手商品住宅(剔除動(dòng)遷配套房，下同)的成交均價(jià)環(huán)比(與前一周相比)上漲17%，比2月份第三周跌破萬(wàn)元時(shí)的9767元/平方米均價(jià)上升了68%。高檔樓盤(pán)熱銷是此次房?jī)r(jià)大幅上升的主要原因。

　　丁祖昱坦言，4、5月份上海的成交量應(yīng)該進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)正常的水平，回不到去年的最高峰，但是和2005、06年的正常水平相符合，房?jī)r(jià)不會(huì)做太大的變動(dòng)，特別是有很多人期望上海房?jī)r(jià)全面下跌，事實(shí)上是很困難的，甚至我們認(rèn)為今年的高端房的房?jī)r(jià)還會(huì)有20%到30%的上升。

　　我國(guó)房地產(chǎn)周期的頻率，自1980年代以來(lái)大約都是5年發(fā)展，2年低落，約7到8年為一個(gè)周期。而在丁祖昱看來(lái)，目前的上海樓市處于第三個(gè)周期的復(fù)蘇階段，他預(yù)測(cè)上海樓市的回暖時(shí)點(diǎn)約在二季度中，高檔房有率先回暖的趨勢(shì)。