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　　要了解商業(yè)地產(chǎn)，必先了解何為房地產(chǎn)。只有了解它們的屬性，才能從中抽絲剝繭，擴(kuò)展到整個商業(yè)地產(chǎn)的運營與盈利。目前,上海的商業(yè)地產(chǎn)正處于上升之勢,不久后將成為房地產(chǎn)市場的熱點。

　　商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是商業(yè)

　　房地產(chǎn)一般分為：住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)又包括寫字樓、酒店、零售等物業(yè)。對于商業(yè)地產(chǎn)的狹義理解一般為零售物業(yè)。我們在此討論的商業(yè)地產(chǎn)屬于狹義范疇。

　　商業(yè)地產(chǎn)是整個房地產(chǎn)行業(yè)中最為特殊的一個類型，其存在兩面屬性：商業(yè)屬性和地產(chǎn)屬性，其中，商業(yè)屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)屬性。而對于住宅地產(chǎn)，地產(chǎn)屬性往往占主導(dǎo)地位。這也是商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)最為關(guān)鍵的因素。

此外，信息的相對封閉性也是商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)最關(guān)鍵的因素。一般而言，公眾都是住宅地產(chǎn)的直接吸納者，而商業(yè)地產(chǎn)的直接吸納者是零售商。所以，住宅地產(chǎn)的營銷策略往往針對的是公眾或者是某一收入水平的公眾，但商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略往往主要偏向于零售商。這就造成了商業(yè)地產(chǎn)信息的相對封閉性。這也就很容易解釋，普通百姓都可以對某個樓盤分析得頭頭是道，但對于商業(yè)地產(chǎn)，哪怕是一些房產(chǎn)圈內(nèi)人士都了解較少。

商業(yè)地產(chǎn)的特性直接決定了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別：商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)，其次才是地產(chǎn)。目前一些住宅開發(fā)商漸漸涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但他們的操作方式還停留在以地產(chǎn)為主導(dǎo)，而不是以商業(yè)為主導(dǎo)的角度來審視所開發(fā)的項目。

按照商業(yè)物業(yè)的發(fā)展來看，商業(yè)物業(yè)的黃金收獲期往往不是第一個租期而是其后期的調(diào)整升級期。一個鮮明的例子就是港匯廣場，其設(shè)計距今已經(jīng)有近十年歷史。而港匯廣場在開業(yè)初期收益并不很理想，但其在層高、走道寬度、人流動線以及硬件配套等方面為日后的調(diào)整留下了巨大的空間。所以，即使在十年后的今天港匯廣場在業(yè)態(tài)以及租戶調(diào)整方面基本上沒有受到其硬件限制。但同時期其他的零售物業(yè)多因硬件條件的限制無法調(diào)整業(yè)態(tài)，無法在日益紅火的零售市場中分得一杯羹。

　　租金要與零售商掛鉤

因為商業(yè)的總價值＝商業(yè)面積的總量×單位商業(yè)面積的價值，所以商業(yè)面積的總量往往和單位商業(yè)面積的質(zhì)量存在反向關(guān)系。一般情況下，增大商業(yè)面積的總量往往是以犧牲單位商業(yè)面積的價值為代價的。但較多開發(fā)商往往重視商業(yè)面積的總量而忽視單位商業(yè)面積的質(zhì)量，這就很容易解釋為什么在一些并不是特別繁華的商圈，發(fā)展商能把商業(yè)樓層做到了九層以上或者是兩層以下?？梢园l(fā)現(xiàn)在商業(yè)開發(fā)過程中，商業(yè)面積的總量和單位商業(yè)面積的價值是一個值得綜合考量的內(nèi)容。另外，對于不同檔次的零售物業(yè)也需要有針對性地考慮，而高檔零售物業(yè)相對于中檔零售物業(yè)往往會更注重單位商業(yè)面積的價值。

針對某一個特定項目而言，住宅地產(chǎn)開發(fā)商往往考慮的是即期收益，所以在轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后，這種重視即期收益的財務(wù)政策會得到慣性地延續(xù)。這從一些開發(fā)商對首期租金的極端關(guān)注中得到體現(xiàn)。開發(fā)商的資金實力對于開發(fā)一個成功的零售物業(yè)也極為關(guān)鍵。

此外，商業(yè)地產(chǎn)是一個慢工出細(xì)活的行業(yè)，特別是在招商過程中，品牌的篩選，面積及業(yè)態(tài)的合理配置、對于不同的零售商不同的租金策略，以及開業(yè)時間的控制等都需要綜合考慮和控制火候。開業(yè)后的經(jīng)營管理往往對物業(yè)的升值及可持續(xù)發(fā)展也起到至關(guān)重要的作用，這些都是在住宅地產(chǎn)開發(fā)過程中不會出現(xiàn)的。

最后，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候應(yīng)該時時刻刻提醒自己：零售商和顧客才是上帝，這樣也會避免在決策上犯一些先入為主的錯誤。

作者：趙春雷  房產(chǎn)界資深人士

作者：第一太平戴維斯商鋪部 高級董事 朱兆榮

觀望喪失的不只是機(jī)會

　　作為目前最大的兩個投資陣地表現(xiàn)出了截然不同的景象。一方面，股市“跌跌”不休；另一方面，樓市春暖反彈。表象如此，但其實股市和樓市還有很大的不同，我們不妨切入探之。

股市是資本市場變化的具體表現(xiàn)，其表現(xiàn)好壞與基本面、政策因素面、資金供給面直接掛鉤。從某種程度上而言，具備一定意義上的可無限放大性，因為廣義貨幣具有無限放大的可能。流動性過剩造成了前年的股市繁榮與市盈率走高，也同樣因為受次貸影響與A股再融資門、“大小非”減持等資金壓力的影響，形成了剛剛過去的“黑色”一季度。

盡管樓市同樣會受到政策因素與貨幣信貸政策的影響，但樓市與股市還是有著些許差異。房地產(chǎn)商品本身具有不可復(fù)制性與稀缺性。由于房地產(chǎn)項目無法作為簡單再生產(chǎn)，來無限放大供應(yīng)量，更由于可以復(fù)制建筑，但無法復(fù)制地段的特性，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)商品價格將在較長的時間段內(nèi)，繼續(xù)保持小幅上揚態(tài)勢。去年四季度至今，樓市出現(xiàn)部分區(qū)域小幅回調(diào)或偏冷也正緣于上述原因。買房子其實關(guān)鍵還是在于地段的選擇上，如果把建筑選擇作為優(yōu)先考量，顯然是本末倒置。因此，當(dāng)選擇好一個具備升值潛力的地段后，完全可以入場選擇適合自己的產(chǎn)品。最近3年內(nèi)，在樓市中選擇觀望的，其實喪失的早不僅僅是機(jī)會了。